سند وکالتی ملک چیست؟

یکی از مهم‌ترین فرآیندها در این میان، خرید و فروش وکالتی و سند وکالتی ملک است. حجم بالایی از پرونده‌ها در مراجع دادگستری و دفاتر اسناد رسمی وجود دارد. انتقال دادن املاک هزینه‌هایی را دربردارد، به همین دلیل بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند که سند وکالتی تنظیم کنند. اما معاملات وکالتی با وجود اینکه مزایایی دارد ولی معایب و خطرات آن را نمی‌توان نادیده گرفت. به همین دلیل ما سعی کردیم در این مقاله به شرح و تفسیر آن بپردازیم.

در عصر امروزی افراد تمایل بیشتری به انعقاد و معاملات مالی با یکدیگر نشان داده‌اند. بخش زیادی از این معاملات به معاملات املاک و مستغلات مربوط می‌شود. اما در طول زمان و با گسترش معاملات، دردسرها و مشکلاتی نیز بین معامله‌گران به وجود آمده است. حتی ممکن است این درگیری‌ها تا دادگاه و دادگستری پیش برود.

معامله وکالتی چیست؟

به معامله‌ای که فروشنده هنگام فروش سند را به نام خریدار نمی‌زند،معامله وکالتی میگویند. در این معامله به خریدار وکالت می‌دهد که خودش کارهای انتقال سند را انجام دهد. این نوع معامله فقط منحصر به ملک نیست ودر خرید و فروش خودرو نیز دیده می‌شود.

قبل از هر چیز لازم است یکسری تعاریف را با هم دیگر مرور کنیم. معامله وکالتی به معاله‌ای گفته می‌شود که فروشنده هنگام معامله، ملک را به نام خریدار نمی‌زند. این معامله به گونه‌ای است که خریدار وکالت می‌دهد که خودش کارهای انتقال سند را انجام دهد. ممکن است این معامله فقط مربوط به املاک و مستغلات نباشد چرا که در خرید و فروش خودرو نیز این روش به کار می‌رود.

مهم‌ترین نکته در رابطه با روند معامله وکالتی این است که وکالت‌نامه بایستی حتما کتبا نوشته شود و در یکی از دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

چرا معاملات یک ملک به صورت وکالتی انجام می شود؟

شاید در نگاه اول به نظر برسد که دلیل ایجاد سند وکالتی ملک عجله فروشنده باشد. این دلیل درستی است چرا که فرآیند معامله وکالتی بسیار سریع‌تر از دیگر روش‌ها انجام می‌شود. اما یادآوری این نکته نیز حائز اهمیت است که، اگر بخواهیم انتقال سند ملک را به صورت عادی انجام دهیم باید هزینه‌های بیشتری را پرداخت کنیم. انتقال سند به صورت وکالتی بسیاری از هزینه‌ها را کاهش داده است به همین دلیل فروشنده ترجیح می‌دهد ملک خود را به صورت وکالتی معامله کند.

دلایل دیگری نیز وجود دارد که افراد به سمت اینگونه معاملات می‌روند که شامل: آماده نبودن اسناد، گم کردن سند رسمی ملک، فرار مالیاتی و… هستند.

از دلایل دیگر معامله وکالتی ملک این است که احتمال دارد سند خانه در رهن بانک باشد و امکان آماده‌سازی و انتقال آن وجود نداشته باشد.

انواع وکالت نامه

وکالت نامه به دو دسته تقسیم می‌شود: مطلق و مقید.

وکالت مطلق به وکالتی گفته می‌شود که شخص برای تمام امور وکیل شود و این فرآیند شامل امور اداری و مالی موکل می‌شود. پس در نتیجه در این اعمال وکیل نیازی به اجازه موکل ندارد.

وکالت مقید نیز به وکالتی اطلاق می‌شود که مورد وکالت مشخص و معین بوده و وکیل در همان مورد معین عمل می‌کند. که در خرید خانه از این نوع وکالت زیاد استفاده می‌شود.

در رابطه با همین مقاله بخوانید: انواع سند ملکی

معاملات وکالتی چه دردسرهایی دارد؟

فارغ از اینکه معاملات وکالتی ممکن است مزایایی نیز داشته باشد، مثل انتقال سریع و کم هزینه بودن، اما در کنار آن مشکلات احتمالی نیز ممکن است پیش بیاید که آگاهی نسبت به آن‌ها به شما کمک می‌کند از خسارات احتمالی جلوگیری کنید.

وکالت بلاعزل

همانطور که قبل‌تر اشاره کردیم معاملات وکالتی به گونه‌ای است که فروشنده برای انتقال سند ملک، وکالت بلاعزل را به خریدار می‌دهد. اما بسیاری از افراد در همین نقطه نسبت به وکالت بلاعزل دچار سوء‌برداشت‌هایی می‌شوند. بسیاری تصور می‌کنند با وجود وکالت بلاعزل، فروشنده می‌تواند هر زمان که بخواهد سند ملک را به نام خود بزند. اما این برداشت نادرستی از وکالت بلاعزل است. «وکالت بلاعزل» به این معناست که فروشنده دیگر قادر نخواهد بود وکالتی را که به خریدار داده است، فسخ کند. اما این پایان کار نیست و باز هم فروشنده قادر خواهد بود به منظور فسخ وکالت بلاعزل اقدام کند.

در صورت فوت یکی از طرفین، یا دچار جنون شدن باعث می‌شود وکالت فسخ شود. تا زمانی که سند خانه به سند قطعی تبدیل نشده و هنوز در جریان وکالتی باشد، در صورت فوت فروشنده، وکالت بلاعزل فسخ خواهد شد. این به این معناست که شما قادر نخواهید بود که خانه‌ای را که خریداری کردید به نام خود کنید.

راهکار جلوگیری از کاهش خطرات احتمالی

اما خبر خوب این است که برای جلوگیری از هرگونه خطر احتمالی در خصوص سند وکالتی ملک می‌توان راه‌حل‌هایی را انجام داد. برای مثال می‌توانید از فروشنده ملک درخواست کنید تا به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و نسبت به تنظیم یک مبایعه‌نامه اقدام کند. در این مبایعه‌نامه باید قید شود که خریدار این حق را دارد تا ملک را به هر قیمتی که خواست، حتی به خودش، بفروشد. از طرفی باید قید شود که موکل (فروشنده) حق درخواست ثمن را از خود سلب نموده است. در این حالت اگر هم فروشنده فوت کند،‌ خریدار می‌تواند مالک ملکی که خریداری کرده بشود.

تبدیل سند وکالتی به سند قطعی

تبدیل کردن سند وکالتی به سند قطعی مراحلی دارد که با طی کردن آن می‌توان سند وکالتی را به قطعی انتقال داد. مدارک نیز و همچنین مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نیاز است تا سند قطعی شود:

1. مدارکی که نشان دهد فروشنده مالک آن ملک شده است (مثلا بنچاق انتقال قبلی یا تقسیم‌نامه سا حصر وراثت)
2. پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری
3. مفاصا حساب دارایی
4. مفاصا حساب شهرداری
5. استعلام ثبت
6. شناسنامه و کارت ملی
7. اخذ اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالت‌نامه