مراحل انتقال ملک اوقافی چگونه است؟
املاک اوقافی یا ملک وقفی واژه‌ای است که ممکن است در بازار مسکن زیاد به گوش شما خورده باشد. اگر معامله‌گر بازار مسکن باشید یا حتی یک بار هم پای شما به معاملات مسکن باز شده باشد، این سؤال را شنیده‌اید: «این ملک وقفی هست یا نه؟». این گونه سؤالات به این خاطر است که خرید و فروش و همچنین انتقال ملک اوقافی با خرید و فروش ملک‌های شخصی تفاوت‌هایی دارد.
اگر هدف شما معامله یک ملک وقفی است، بهتر است شرایط خرید و فروش این املاک، نحوه معامله و نحوه انتقال آن اطلاعات کاملی داشته باشید. ما در این مقاله قصد داریم ابتدا به تعریف ملک اوقافی بپردازیم و سپس بررسی کنیم که آیا املاک اوقافی قابل انتقال هست یا خیز؟ اگر هست هزینه انتقال ملک اوقافی چقدر است؟ و سوالی از این دست که ذهنیت ما را نسبت به املاک اوقافی بهتر کند.
فهرست مطالب
ملک اوقافی چیست؟
ملک اوقافی به ملکی گفته می‌شود که در اختیار اداره اوقاف بوده و در طی اقساطی ۹۹ ساله به شخصی که آن را می‌خرد واگذار می‌گردد. این املاک ممکن است از طرف اشخاصی به اداره اوقاف منتقل شود و سپس به شخصی دیگر داده شود. مبلغی که هم سالیانه به اداره اوقاف بابت اقساط به اداره اوقاف داده می‌شود بسیار کم است. بسیاری از افراد ذهنیت اشتباهی نسبت به املاک اوقافی و نحوه انتقال ملک اوقافی دارند و تصور آن‌ها بر این است که این نوع املاک سند ندارند.
املاک اوقافی هم سند دارند ولی تفاوت‌هایی با سندهای ملک شخصی دارند. یکی از این تفاوت‌ها این است که خریدار ملک اوقافی بعد از خرید، مالک ملک نخواهد بود. این به این معناست که اجازه خرید و فروش، رهن و اجاره و ساخت و ساز بر روی آن را بصورت مستقل نخواهد داشت، مگر در شرایطی مشخص و خاص و با تأیید اداره اوقاف این امر امکان‌پذیر خواهد بود.
چند نوع ملک اوقافی داریم؟
املاک وقفی دارای چهار نوع هستند و تنها تفاوتی که بین این چهار دسته وجود دارد در نوع متولی آن است. به این معنا که لازم نیست شما نگران این باشید که ملک وقفی کجاست و در چه شرایطی قرار دارد. این چهار دسته از نظر مسائل قانونی و ملکی با هم هیچ تفاوتی ندارند. اگر ما آن‌ها را اینجا آورده‌ایم به این خاطر است که بدانید با چه سازمان و شخصی سروکار دارید. این چهار دسته از این قرارند:
- املاک وقفی آستان قدس رضوی
- املاک وقفی شخصی
- املاک وقفی سازمان اوقاف
- املاک وقفی بقاع متبرکه
خرید و فروش ملک اوقافی چگونه انجام می‌شود؟
شاید در نگاه اول برای برخی افراد خرید و فروش املاک اوقافی عجیب و غریب به نظر برسد. اما واقعیت این است که خرید و فروش ملک اوقافی تفاوت چندانی با دیگر انواع ملک‌ها ندارد و تنها موضوعی که وجود دارد این است که مراحل خرید و فروش باید با تأیید اداره اوقاف صورت بگیرد. نکته دیگری که وجود دارد این است که شما با خرید ملک وقفی تنها اعیان ملک را می‌خرید و مالکیت عرصه ملک متعلق به متولی آن است. شما بصورت سالانه، برای عرصه، مبلغی به عنوان اجاره به متولی پرداخت می‌کنید.
با توجه به این نکات شما در ابتدا باید هدف خود را از خرید املاک اوقافی مشخص کنید. اگر با توجه به شرایطی که دارید قصد خرید ملک اوقافی را داشته باشید این را هم باید در نظر داشته باشید که فروش آن نیز کار پیچیده‌ای خواهد بود.
آیا انتقال ملک اوقافی امکان پذیر است؟
همانطور که قبل‌تر گفته شد زمان‌هایی که شما بخواهید ملک وقفی را بفروشید از نظر قانونی انتقال ملک اوقافی صحیح نیست اما استثناهایی وجود دارد. مطابق قانون ماده ۸۸ آمده است:
«خرید و فروش در ملک در صورتی که خراب شود یا «احتمال» آن وجود داشته باشد که منجر به خرابی شود، بطوری که انتقاع (استفاده) از آن ممکن نباشد، در صورتی جایز است که عمران (استفاده از ملک) آن متعذر (سخت باشد یا غیرممکن) باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود».
در این صورت و طبق این قانون فروش مال اوقافی صحیح است و از نظر قانونی مشکلی ندارد. موضوع دیگری که وجود دارد بحث انتقال اعیان یک ملک است که برخی افراد آن را با فروش و انتقال ملک اوقافی بصورت قطعی اشتباه می‌گیرند.
زمانی که ملک به «وقف» تبدیل شود، اداره اوقاف مالک عرصه (زمین) می‌شود، مگر آنکه عرصه و اعیان هر دو باهم وقف شوند. پس از آنکه ملک وقف شد، اگر اداره اوقاف مجوز دهد، مالک اعیان می‌تواند این سهم را به دیگری منتقل کند. اما از طرف دیگر اگر شخصی که اعیان به او منتقل شده است بایستی مبلغی را به عنوان اجاره عرصه به اداره اوقاف پرداخت کند. به نوعی می‌توان گفت خریدار تنها مالک اعیان است و حقی در عرصه نخواهد داشت.
تفاوت قیمت ملک اوقافی با ملک شخصی
در حالت کلی ملک وقفی از ملک شخصی ارزان‌تر است. اما این به این معنا نیست که همه املاک اوقافی اینگونه باشند. برخی از عوامل مثل موقعیت ملک، کاربری ملک و ویژگی‌های آن روی قیمت ملک تأثیر می‌گذارند. اما اگر بخواهیم دو ملکی که در شرایط مشابه هستند را در نظر بگیریم ملک اوقافی قیمت کمتری دارد.
بسیاری از افراد این تفاوت قیمت را در مشکلاتی که ملک اوقافی ممکن است داشته باشند می‌دانند، اما واقعیت این است که این تصور اشتباه است. تنها تفاوت در ماهیت و موقعیتی است که ملک دارد نه مشکلات و وقفی بودن آن. یکی دیگر از تفاوت‌ها در قیمت املاک اوقافی این است که در آن فقط اعیان به فروش می‌رسد، در صورتی که در ملک شخصی هر دو، یعنی عرصه و اعیان، با هم به فروش می‌رسند. به همین خاطر در انتقال ملک اوقافی شما پول کمتری پرداخت می‌کنید.