قولنامه خانه یا سند موقت ملک چیست؟

تنظیم قولنامه خانه یا سند موقت یکی از مسائل حقوقی در فرآیند خرید ملک است. به زبان ساده افرادی که قصد خرید خانه را دارند پس از آنکه با فروشنده به توافق می‌رسند قراردادی بین آن‌ها (خریدار و فروشنده) در بنگاه املاک نوشته می‌شود که به آن قولنامه می‌گویند. نحوه انتقال سند و فسخ معامله از موارد مهمی است که قولنامه حتما باید به آن توجه شود.

به محض نوشته شدن قولنامه بین خریدار و فروشنده یکسری قول و قرارها نوشته می‌شود مثل اینکه فروشنده نباید ملک را به دیگری بفروشد و خریدار نیز باید مبلغ اجاره ماهیانه یا هر مورد دیگر را سر موعد مقرر پرداخت نماید.

نکته دیگر این است که قولنامه یک سند رسمی که دارای اعتبار باشد محسوب نمی‌شود و تنها یک برگه است که به دست افراد عادی تنظیم شده است.

برخی افراد قولنامه را با سند خانه اشتباه می‌گیرند و تصور می‌کنند قولنامه پایان کار است. زمانی شما مالک می‌شوید که به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و طی فرآیندی مالک تام الاختیار شوید.

قولنامه چیست؟

قولنامه یا سند موقت ملک نوعی قراردادی اولیه محسوب می‌شود یک طرف آن خریدار است و طرف دیگر آن فروشنده. زمانی که فروشنده می‌خواهد ملک را در اختیار خریدار قرار دهد، در این بین قراردادی تنظیم می‌شود که شرایط و ضوابط در آن نوشته شده که به نام «قولنامه» ثبت می‌شود.

واگذاری ملک ممکن است طی چندین قسط با فاصله زمانی یا دریافت وجه کامل نقد باشد. هر جزئیاتی که در این رابطه قرار است مشخص شود در قولنامه ذکر می‌شود. خریدار و فروشنده باید نکات حقوقی لازم را هنگام تنظیم قولنامه خانه بدانند.

بعد اینکه جزئیات مشخص شد طرفین قرارداد آن را امضاء می‌کنند و تا زمانی که انتقال وجه و انتقال سند به صورت کامل انجام نگردد از اعتبار برخوردار است.

نکات مهم تنظیم قولنامه خانه و جزئیات آن

فارغ از اینکه شما خریدار هستید یا فروشنده نکاتی در رابطه با قولنامه وجود دارد که حتما باید به آن توجه کنید و قوانین و مقررات آن را مطالعه کنید.

«وجه التزام» در قولنامه خانه چیست؟

طبق قرارداد هر دو طرف معامله باید به قول و قرارهایی که قید کرده‌اند عمل کنند. در غیر اینصورت اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود پایبند نباشند طرف دیگر می‌تواند تقاضای «وجه التزام» کند.

وجه التزام نوعی جریمه است برای کسی که به تعهدات خود عمل نکرده و میزان آن نیز در قولنامه نوشته شده است.

وجه التزام به سه حالت ممکن است اتفاق بیفتد:

۱- هر یک از طرفین تعهد خود را انجام ندهند، طرف دیگر می‌تواند وجه التزام دریافت کند و معامله در حالت کلی به هم می‌خورد.

۲- در این حالت نه تنها مبلغ تعیین می‌شود، بلکه کسی که تعهد خود را انجام نداده باشد باید مبلغ جریمه را پرداخت کند. در این حالت معامله به قوت خود باقی می‌ماند و فرد فقط باید تعهد عقب افتاده خود را انجام دهد.

۳- دو طرف توافق می‌کنند که در زمان معینی در دفترخانه حضور داشته باشند. اگر خریدار یا فروشنده در دفترخانه حضور پیدا نکنند به ازای هر روز تأخیر، مبلغی به عنوان جریمه در نظر گرفته می‌شود.

در رابطه با همین مقاله بخوانید: انواع سند ملکی

هنگام تنظیم سند موقت ملک به چه نکاتی توجه کنیم؟

نقش مشاور املاک در تنظیم سند موقت ملک بسیار اساسی می‌باشد. بنگاه یا مشاور املاکی بایستی دارای اعتبار باشد چرا که قرار است قولنامه در آنجا تهیه و تنظیم شود. این یکی از نکات مهی است که خریدار و فروشنده باید قبل از انجام هرکاری به آن توجه کنند.

بنگاه املاک حتما باید از اتحادیه مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشد. بنگاهی که فاقد مجوز رسمی باشد تهیه و تنظیم قولنامه در آن فاقد اعتبار خواهد بود و باعث به وجود آمدن مشکلات احتمالی می‌شود.

به این خاطر بر معتبر بودن بنگاه املاک تأیید می‌شود، چونکه بنگاه نقش اصلی را بین خریدار و فروشنده ایفا می‌کند. اگر مشکلی در عقد قرارداد یا مسائل حقوقی به وجود بیاید طرفین به بنگاه مراجعه می‌کنند.

یکی دیگر از نکات مهمی که خریدار و فروشنده باید به آن دقت کنند این است که مراحل تنظیم قولنامه را مرحله مرحله پیش ببرند. تعهدات خود را همزمان انجام دهند و تا زمانی هم که انتقال سند کامل انجام نشده خریدار نباید تمام مبلغ را پرداخت کند. و ازطرف دیگر تا زمانی که فروشنده مبلغ را به طور کامل از خریدار دریافت نکرده نباید سند را به نام وی انتقال دهد.

تفاوت قولنامه خانه با دیگر اسناد رسمی

سند موقت ملک یک سند معمولی و عادی محسوب می‌شود، به این معنا که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده است و رسمی نیست. قولنامه خانه نوشته‌ای است که توسط طرفین معامله تنظیم شده و واسط آن بنگاه معاملات املاک است. همین بنگاه باید دارای مجوز رسمی از اتحادیه مشاورین املاک باشد وگرنه قولنامه فاقد اعتبار خواهد بود.

فردی که قولنامه را تنظیم می‌کند و می‌نویسد باید سرشناس و دارای اعتبار قانونی باشد تا قولنامه از نظر حقوقی و قانونی مشکلی نداشته باشد.

از آنجا که قولنامه سندی قطعی برای خرید و فروش محسوب نمی‌شود و معامله خرید و فروش با آن قانونی نمی‌باشد پس از اعتبار کمتری نسبت به دیگر اسناد رسمی برخوردار است.

جمع بندی

در فرآیند خرید و فروش خانه یا اجاره آن بین فروشنده و خریدار توافقاتی صورت می‌گیرد که آن را در سندی به نام قولنامه تنظیم می‌کنند.

قولنامه قراردادی اولیه محسوب می‌شود که بین فروشنده و خریدار منقعد می‌شود، در این قرارداد تمام جزئیات لازم ذکر شده است.

اگر طرفین قرارداد، چه فروشنده و چه خریدار، به تعهدات خود در قولنامه پایبند نباشند باید جریمه‌ای را تحت عنوان «وجه التزام» پرداخت نمایند.

بنگاه املاکی که قرار است در آن قولنامه تهیه و تنظیم شود باید دارای مجوز رسمی از اتحادیه مشاورین املاک باشد در غیر اینصورت قولنامه دارای اعتبار نمی‌باشد.

مراحل تنظیم سند موقت ملک باید گام به گام انجام شود و تا زمانی که مبلغ کامل از خریدار دریافت نشده نباید سند به نام وی نوشته شود.

فرق قولنامه با دیگر اسناد رسمی همچون سند تک برگی یا سند شش دانگ این است که قولنامه توسط اداره ثبت اسناد ثبت نمی‌شود و فقط یک سند موقت است. اما اسناد دیگر طی مراحل قانونی و توسط دفاتر خانه رسمی ثبت می‌شود و دارای اعتبار می‌باشند و مراجع قانونی آن‌ها را به رسمیت می‌شناسند.