مشارکت در ساخت چیست؟

نیاز به مسکن از همان ابتدا تولد بشر بر روی زمین از نیازهای اصلی بوده و در طول تاریخ برای این نیاز اقدامات صورت گرفته است. با توجه به رشد جمعیت تقاضا برای تهیه مسکن بالا رفته است. به واسط گران شدن قیمت زمین و مصالح ساختمانی، مالکان زمین‌ها توان مالی لازم برای ساخت وساز ندارند تا اینکه شیوه جدیدی از ساخت و ساز تحت عنوان مشارکت در ساخت به وجود آمد.

مشارکت در ساخت در ملکاوی به این صورت است که فردی ملک و زمین خود را به عنوان سرمایه در اختیار فرد دیگری که دارای فن و سرمایه بوده و ولی صاحب زمین نبوده قرار می‌دهد. براساس طی شرایط یک قراردادی و سهم مشخص بنا و ساختمانی را ایجاد نمایند.

قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد یا عقد عبارتند از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر متعهد به انجام کاری یا انتقال مالی شوند. در قانون مدنی از واژه عقد استفاده شده ولی در عرف متعاملین از واژه قرارداد استفاده می‌کنند.در قانون مدنی ایران به دو بخش عقد تقسیم می‌شود:

عقد معین عقودی که در قانون مدنی از آن‌ها نام برده شده و شرایط و ویژگی آن‌ها تعریف شده است. عقد نامعین هیچ عنوان و نامی در قانون مدنی نداشته و همه چیز بستگی به توافق طرفین دارد.

قرارداد مشارکت جزء عقود نامعین است. و تاکنون هیچ قانونی درباره آن وضع نشده و تمام آنچه که تحت عنوان قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد بستگی به شرایط قراردادی بین مالک و شریک است.

قرارداد مشارکت یک قرارداد عهدی و تملیکی است. هر دو طرف یعنی مالک و شریک نسبت به یکدیگر متعهد به انجام اموری می‌باشند مثلا تعهد مالک، تخلیه مالک و تحویل آن به شریک در مدت زمان حدودا یک ماه از زمان انعقاد قرارداد است.
تعهد شریک به این صورت است که که ملک را براساس شرایط قرارداد و برنامه زمانبندی اجرا و اتمام کار شودو سپس به مالک تحویل شود.

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

در این قرارداد که از دو نفر تشکیل می‌شود که به واسط گذاشتن سرمایه و برای بدست آوردن سود و منفعت با هم شریک می‌شوند. و دو طرف طی یک قراردادی که براساس یک سری شرایطی از جمله کلنگ زدن بنا تا احداث بنا تنطیم می‌شود. و در این قرارداد سهم هر دو نفر با توجه به سرمایه آورده محاسبه و ذکر میشود.
باید در هنگام قرارداد به این نکته که هر دو طرفین یا یکی از طرفین مشارکت در ساخت جزء اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند دقت کرد.
و قبل از تنظیم قرارداد و امضای آن باید در خصوص صلاحیت‌های طرفین از نظر قانونی علمی اقتصادی و اجرایی یکسری تحقیقات به عمل آورد. پس از صلاحیت طرفین اقدام به تنظیم و امضای قرارداد شود.

شرایط اشخاص حقیقی مشارکت در ساخت

اگر هر دو طرف مشارکت در ساخت جزء اشخاص حقیقی باشند باید موارد زیر را مورد بررسی قرار داد تا پس از امضای قرارداد با مشکلات حقوق و قانونی ناشی از عدم صلاحیت یکی از طرفین دعوا برای امضای قرارداد برخورد نکنید.

یک شخص حقیقی طرف قرارداد مشارکت باید شرایط زیر را برای بستن قرار داد داشته باشد:

• طرف مدنظر زنده و در قید حیات باشد. چون بستن قرارداد با شخص مرده باطل و فاقد اثر حقوقی است.

• سالم و صحیح و عاقل و بالغ باشد. بالغ یعنی به سن ۱۸ سال رسیده باشد. بستن قرارداد با کفیل به طور مثال صغیر و مجنون باطل و فاقد ارزش است. ولی قرارداد با ولی یا قیم او امکان پذیر است.

• اگر مالک فوت کذده باشد در این شرایط باید دو کار را حتما انجام شود. یکی قرارداد مشارکت باید توسط همه ورثه نوشته و امضا شود. دومی حتما از آن‌ها گواهی انحصار وراثت و گواهی نامه پرداخت مالیات بر ارث را بخواهید وآن را در قرارداد ضمیمه کنید.

• قرارداد با ذینفع و یا وکیل او در موارد خاص با نماینده قانونی وی مانند ولی یا قیم منعقد شود و مدارک نمایندگان قانونی مثل وکالت نامه یا قیم نامه را در قرارداد ضمیمه شود.

• اگر ملک مشاع باشد همه شرکا بلااستثناء باید قرارداد مشارکت را شخصا یا توسط وکیل امضا و انگشت نگاری کنند.

• اگر مالک کاسب یا تاجر باشد باید ممنون المعامله نباشد و گرنه کلیه معاملات انجام شده با تاجر ورشکسته باطل است.

شرایط اشخاص حقوقی

اگر مالک یا سازنده یک شرکت ساختمانی و دارای شخصیت حقوقی است. باید موارد زیر را بررسی کنید:

• شرکت ساختمانی مالک یا سازنده به ثبت رسمی و قانونی رسیده باشد .

• آخرین تغییرات شرکت را اط ظرف مقابل بخواهید تا بررسی کامل و دقیق انجام بدید . و کپی برابر اصل آن را ضمیمه قرارداد کنید.

• طبق اساسنامه صلاحیت و اجازه انجام موضوع قرارداد مشارکت در ساخت را داشته باشد. به طور مثال اگر زمینه فعالیت شرکت در خصوص امور آموزشی یا خدماتی است نمی‌توانند به عنوان طرف قرارداد ساخت و ساز باشد.

• اگر سازنده دارنده شرکت است باید توان مالی کافی جهت انجام موضوع قرارداد را داشته باشد.
• جزء شرکت‌های ورشکسته و یا ممنوع المعامله نباشد یا اموالش مصادره ای نباشد.

• حیات شرکت برقرار و مدت شرکت تمام نشده باشد. به طور مثال اگر شرکتی به مدت دو سال باشد و مدت آن گذشته و تمدید نشده باشد. نباید با همچنین نفری قرارداد بست.

• محل قانونی شرت و محل سکونت مالک در قرارداد آورده شود. باید در قرارداد قید شود که کلیه نامنگداری‌ها در نشانی فوق انجام و ابلاغ شده انجام می‌شود. درصورت تغییر آدرس باید ظرف ۲۰ روز از طریق اظهارنامه به طرف دیگر اعلام شود.

نمونه قرارداد مشارکت در سرمایه گذاری

طرفین قرارداد

الف) مالک/ مالکین
نام و نام خانوادگی…………………….. نام پدر………………….شماره شناسنامه…….محل صدور…………..کدملی………………….. تلفن ثابت………………..تلفن همراه………………. به نشانی………………..
ب)سازنده/سازندگان
شرکت……………………به شماره ثبت………………. که در ادامه ثبت شرکت‌های تهران به ثبت رسیده و با نمایندگی آقایان……………….و…………….. و براساس برگ نمایندگی شماره…………….مورخ………………..به عنوان مدیر عامل و رییس هیات مدیره که در این قرارداد سازنده نامیده می‌شود.

و در آخر:

• در طول زندگی اصطلاح مشارکت در ساخت را زیاد شنیدم و یا حتی در نزدیکانتان افرادی را که خانه‌های قدیمی (خانه‌ های کلنگی) خود را به دست سازنندگان ساختمانی می‌سپارند. و بعد آپارتمان نوساز تحویل می‌دهند. به این اقدام مشارکت در ساخت گفته می‌شود.
• مشاوران املاک بیشتر تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را انجام می‌دهند و گاهی توسط یکی از طرفین نوشته شده و توسط طرف دیگر امضا می‌شود.
• فرم‌های مشارکت در ساخت ناقص بوده و نمی‌تواند همه نیاز‌ها و پیش‌بینی‌های لازم و ضروری امر ساخت و ساز و تعهدات طرفین را پوشش بدهد.
• در چند سال اخیر با توجه به تجربیات مشاوران املاک و سازندگان و وکلا در پرونده های حقوقی مشارکت در ساخت باعث شده که قرارداد‌های مناسبتری از لحاظ حقوقی و فنی تنظیم می‌شود که همه قسمت‌های قرارداد مشارکت را پوشش دهد.