حباب مسکن چیست و چگونه آن را تشخیص دهیم؟

در هر بازار مالی که میزان عرضه و تقاضا در آن زیاد باشد و رشد ناگهانی قیمت در آن اتفاق بیفتد می‌گویند قیمت حباب دارد. حباب مسکن نیز یکی از این موارد است که حتی اکثر مدیران اجرایی و دولتمردان آنقدر از این کلمه استفاده می‌کنند که دستمایه شوخی و سرگرمی طنزنویسان می‌شود. اما شاید برای خیلی از افراد سؤال باشد که زمانی از حباب قیمت بازار مسکن صحبت می‌شود دقیقاً درباره چه چیزی گفته می‌شود و موضوع اصلی چیست؟

حباب قیمت مسکن چیست؟

زمانی که قیمت مسکن بسیار بالاتر از ارزش واقعی آن برسد می‌گویند حباب قیمت مسکن رخ داده است که با نام‌های «حباب قیمت» یا «حباب بازار مسکن» نیز شناخته می‌شود. در‌ واقع می‌توان گفت زمانی که چرخه اقتصادی افزایش سریع قیمت داشته باشد و در ادامه با انقباض و سقوط شدیدی همراه باشد، حباب رخ داده است. یکی دیگر از نشانه‌ها و نحوه تشخیص حباب بازار مسکن این است که تقاضا در بازار مسکن افزایش پیدا می‌کند و ورود سفته بازان به بازار با افزایش شدید همراه خواهد بود. این افزایش تقاضا معمولاً نامعقول است در حالی‌که افراد این دیدگاه را دارند که قیمت مسکن همواره رشد خواهد کرد.

با توجه به این تعاریف زمانی که تقاضا در بازار مسکن بالا برود، عرضه در آن نیز طول خواهد کشید تا به این تقاضا و افزایش ناگهانی پاسخ بدهد. این همان دلیلی است که سفته‌بازان از فرصت استفاده می‌کنند تا به بازار ورود کنند و این باعث می‌شود که تقاضا نیز افزایش بیشتری پیدا می‌کند.

همین افزایش قیمت‌ها باعث می‌شود نگرانی مردم بیشتر شود در نتیجه آن‌ها نیز از این نوسانات و هیجانات تأثیر می‌گیرند و پس‌انداز خود را به بازار املاک می‌آورند و این سیکل ادامه پیدا می‌کند و افزایش قیمت مسکن ادامه پیدا می‌کند.

میزان تاثیر کرونا بر بازار مسکن

کلیک کنید

چه عوامل دیگری باعث ایجاد حباب مسکن می‌شود؟

اگر از اقتصاددانان بپرسید که چه عواملی باعث ایجاد حباب مسکن می‌شود دو عامل: یکی سیاست‌های مداخله دولت و همچنین چاپ پول و دیگری رفتار و احساسی عمل کردن سرمایه‌گذاران در بازار مسکن را عامل ایجاد حباب می‌دانند. البته این نوع دیدگاه در بازارهای دیگر مانند بورس، ارز و… نیز صدق می‌کند.

رشد بالای نقدینگی در اقتصاد، پیش‌بینی‌های غلط براساس بازه‌ تاریخی مشخص و رفتار غیرطبیعی توده‌ای از عواملی هستند که می‌توانند زمینه حباب را ایجاد کنند. البته تحلیل‌گرانی نیز هستند که از روش‌های دیگر می‌توانند حباب را تشخیص دهند. البته این موضوع در بازار مسکن متفاوت است چرا که بعضی کارشناسان حباب قیمتی در بازار مسکن را قبول ندارند. آن‌ها بر این باورند که مسکن کالایی همگن نیست که بشود حباب آن را بدست آورد. از طرفی دیگر برخی اقتصاددانان با نسبت گیری‌های ساده حباب قیمتی بازار مسکن را بدست می‌آورند.

پیشنهاد مطالعه: رهن کامل چند درصد قیمت خانه است و چطور می‌توان آن را محاسبه کرد؟

حباب سنج بازار مسکن ایران

پژوهشگران در ایران از دو مدل«نسبت قیمت به درآمد سالانه» و «نسبت قیمت به اجاره مسکن» برای سنجیدن حباب مسکن استفاده می‌کنند. اقتصاددانان معتقدند نسبت قیمت مسکن به اجاره یک رابطه ثابت و منطقی دارد که هرگونه انحرافی از میانگین آن نشان‌دهنده حباب در قیمت مسکن است. فاصله میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی با متوسط اجاره بهای آن در هر مترمربع، در یک نقطه مکانی مشخص، نسبت p به r گفته می‌شود (P/R).p نماد قیمت مسکن است که در صورت کسر قرار دارد و R نیز که در مخرج می‌آید نشان‌دهنده درآمد مسکن از محل اجاره است.

استفاده از هر دو روش رایج است اما به دلیل محاسبه ساده‌تر «نسبت قیمت به اجاره» این روش کاربرد بیشتری دارد. در بازار مسکن ایران این نسبت بین ۱۵ تا ۲۵ است و زمانی که شرایط بازار در حالت ثبات نسبی قیمت باشد، نسبت قیمت اجاره نیز در پایین‌ترین یعنی عدد ۱۵ قرار می‌گیرد. بالعکس اگر بازار مسکن دچار جهش و با نوسانات شدید قیمتی روبرو شود میزان قیمت ملک نیز با نرخ مثبتی افزایش پیدا کرده و این نسبت به سقف یعنی عدد ۲۴ تا ۲۵ نزدیک می‌شود.

پیشنهاد مطالعه: حق کمیسیون چیست؟

قیمت مسکن براساس چه روش‌ هایی تعیین می شود؟

«شناسایی قیمت مسکن از برابری عرضه و تقاضا»، «برآورد قیمت مسکن براساس مدل ارزش حال» و «براساس حباب انتظارات عقلایی» سه روشی هستند که اقتصاددانان از آن‌ها در تعیین قیمت مسکن از آن استفاده می‌کنند.

برابری عرضه و تقاضا

درآمد، نرخ بهره و ندازه بازار سه دسته از عوامل اقتصادی هستند که در این روش تأثیرگذارند. دسته‌های دیگر مانند عوامل جغرافیایی و جمعیتی و عوامل نهادی مانند مالیاتی نیز در این روش قرار می‌گیرند.

قیمت مسکن براساس ارزش حال

این روش مبتنی بر قیمت مسکن و اجاره بها است. این مدل بیان می‌دارد که قیمت یک دارای برابر ارزش حال سودهای مورد انتظار از این دارایی است و از نسبت قیمت به اجاره برای تشخیص حباب بهره می‌برد.

حباب انتظارات عقلایی

اقتصاددانانی وجود دارند که طرفدار فرضیه بازارهای کارآمد و ایده عقلانیت هستند و به حباب اعتقاد ندارند. اما عده‌ای در میان آن‌ها هستند که به حباب‌های عقلایی در بازارهای دارایی از جمله مسکن اعتقاد دارند. این نظریه و روش می‌گوید وجود حباب قیمت بازار مسکن بدان معنا نیست که فعالان بازار غیرعقلایی رفتار می‌کنند و یا دچار توهم شده باشند. بلکه آن‌ها منتظر افزایش بیشتر قیمت دارای‌ها و در نتیجه کسب سود سرمایه‌ای حاصل از آن‌ها در کوتاه مدت است.