همه چیزی که در مورد مشاعات ساختمان باید بدانید
مشاعات ساختمان یکی از بخش‌های مهم هر ساختمان است که قوانین مربوط به خود را دارد. در آپارتمان‌ها مالکیت به دو شکل است: مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی و مالکیت بر قسمت‌های مشترک که همان مشاعات آپارتمان می‌باشد. هر فردی که در آپارتمان زندگی می‌کند باید نسبت به قوانین مشاعات آگاه باشد تا به این شکل به حقوق همسایگان خود احترام بگذارد.
بسیاری از درگیری‌ها و اختلافات در آپارتمان‌ها به خاطر همین مشاعات است. که بسیاری از این درگیری‌ها به خاطر ناآگاهی از قوانین مشاعات ساختمان است. بنابراین بهترین راه‌حل این است که در مورد این قوانین آگاه باشید تا آرامش و آسایش بیشتری را با همسایگان خود تجربه کنید.
طبق صورت‌جلسه‌ای که برای تفکیک آپارتمان‌ها تنظیم می‌شود، مشاعات و قسمت‌های مشترک مربوط به آپارتمان خاصی نیست. همه متصرفان قانونی می‌توانند بصورت مشترک از این مشاعات استفاده کنند. قسمت‌های مشاع غیرقابل انتقال است و هر مالکی نسبت به مالکیتی که دارد به صورت مشترک در این مشاعات سهیم است.
فهرست مطالب
مال مشاع و مال مفروز
قبل از هر چیز نیاز است که یکسری مفاهیم را مرور کنیم تا دسته‌بندی‌های مشخصی در ذهن ما ایجاد شود تا مشاعات ساختمان و قوانین مربوط به آن برای ما قابل فهم‌تر باشد.
در اصطلاحات حقوقی، «مال مشاع» مالی است که دو نفر یا بیشتر در آن شریک هستند و سهم هر یک را نتوان در آن تشخیص داد. مانند خانه‌ای که چند نفر با پول مشترک آن را می‌خرند یا خانه‌ای که از طریق ارث به ورثه متوفی رسیده باشد.
«مال مفروز» یا ملک اختصاصی منظور از مالی است که شخص به صورت کاملا انحصاری مالک آن است. همانند ماشین یا خانه‌ای که منحصرا در مالکیت یک فرد است و کسی نیز با او شریک نیست.
مشاعات ساختمان چیست؟
در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، مشاعات ساختمان به این شکل تعریف شده است: «هر قسمتی از آپارتمان که در سند مالکی برای آن تعریف نشده و همه ساکنین بصورت مشترک از آن استفاده می‌کنند مشاعات ساختمان گفته می‌شود.»
بنابراین هر بخش از ساختمان که همه مالکین حق استفاده از آن را دارند و هیچ‌یک از مالکین به صورت اختصاصی نمی‌تواند از آن بهره‌برداری کند، مشترکات ساختمان محسوب می‌شود و مالکیت نسبت به آن‌ها اشتراکی است. البته موضوعی که هست این است که بسیاری مشترکات ساختمان را با مشاعات ساختمان اشتباه می‌گیرند. در واقع «مالکیت اشتراکی» یک نوع مالکیت اختصاصی است که شامل بخش‌هایی از ساختمان می‌شود که هر یک از مالکان می‌توانند بصورت اختصاصی از آن استفاده و بهره‌برداری کنند.
مشاعات ساختمان شامل کدام بخش از ساختمان می‌شوند:
- زمین ساختمان
- درب ورودی
- راهرو
- پنجره‌های راهرو
- پشت بام
- آسانسور
- پارکینگ اضافی
- ورودی پارکینگ
- حیاط
- باغچه
- پله‌ها
- لابی
- تأسیسات مشترک
- انشعابات مشترک
مالکیت قسمت‌های اختصاصی ساختمان
قسمت‌های اختصاصی ساختمان شامل مواردی است که مالکیت آن بصورت جداگانه برای هر واحد در سند قید شده است. استفاده از این قسمت‌های اختصاصی نیز به صورت کاملا مستقل منحصر به مالک یا مستأجر آن واحد است و سایر مالکین حق استفاده از آن را نخواهند داشت. این قسمت‌ها اختصاصی شامل موارد زیر است:
- هال و پذیرایی
- اتاق خواب
- آشپزخانه
- سرویس‌های بهداشتی و حمام
- بالکن
- انبار و پارکینگ (اگر در سند قید شده باشد)
پیشنهاد مطالعه: انواع سند ملکی
هزینه‌های مشاعات ساختمان
سوالی که پیش می‌آید این است که هزینه قسمت‌های مشاعات ساختمان را چه کسی پرداخت می‌کند؟ در صورتی که قسمت مشاعات نیاز به تعمیر و بازسازی، نظافت و… داشته باشد پرداخت هزینه‌ها بین مالکین تقسیم می‌شود. برای این کار مالکان با همدیگر جلسه‌ای برگزار می‌کنند تا به این نتیجه برسند که هزینه‌ها را چگونه باید پرداخت کنند.
اگر کسی که در یکی از واحدهای آپارتمان زندگی می‌کند مالک نباشد و به عنوان مستأجر در آن واحد سکونت داشته باشد در پرداخت هزینه‌های مشاعات ساختمان مؤظف و مسئول است. هزینه مشاعات در این زمینه نیز بین مالک و مستأجر توافق می‌شود.
ممکن است در قرارداد اجاره قید شده باشد که پرداخت هزینه‌های مشاعات برعهده مالک است. اگر مالک در پرداخت این هزینه‌ها خودداری کند، مستأجر می‌تواند هزینه‌ها را پرداخت کند اما از اجاره بهایش کسر کند.
در برخی آپارتمان‌ها قسمت‌هایی وجود دارد که تمامی ساکنین به آن دسترسی ندارند و تنها عده کمی می‌توانند از آن استفاد کنند. مانند حیاط، که در صورت نیاز به پرداخت هزینه مربوط به این قسمت، آن کسانی هزینه را پرداخت می‌کنند که از آن استفاده کرده‌اند.
با توجه به تمامی این موارد، متوجه می‌شویم تعیین کننده مشاعات ساختمان مالکین آن هستند که در نگهداری و پرداخت هزینه‌های آن نیز مسئول و متعهد هستند.
پیشنهاد مطالعه: نکات مهم آپارتمان نشینی
قوانین ملکی مربوط به مشاعات ساختمان
- استفاده از قسمت‌های مشاعات ساختمان برای ساکنین باید در حدی باشد که مانع و مزاحمتی برای سایرین ایجاد نکند. برای مثال اگر شما کفش‌ها و لوازم اضافی را در پله‌ها و یا حیاط قرار دهید یعنی به طور اختصاصی از آن قسمت استفاده کرده‌اید و باعث می‌شود سایر واحدها به آن اعتراض کنند.
- استفاده از مشاعات نباید به گونه‌ای باشد که مزاحمت برای سایرین ایجاد کند مثلا نگهداری حیوانات خانگی مثل سگ یا تعمیرات اختصاصی خودروها در پارکینگ. ان موارد بر خلاف قوانین مشاعات ساختمان است.
- یکی از مواردی که بین ساکنین خیلی مشاهده شده است استفاده ناصحیح از پارکینگ‌ها و پارک کردن خودروها است. خودروها باید به گونه‌ای پارک شوند که باعث جلوگیری از رفت و آمد سایرین و همچنین خودروهای آن‌ها نشود.
- تصرف کردن مشاعات ساختمان ممنوع است و هیچکس نیز نمی‌تواند آن را به دیگری واگذار کند. در صورتی که قانون اجازه این کار را بدهد و بین ساکنین توافق شده باشد اجازه واگذاری خواهند داشت.
- راهروها جایی هستند که جزء مشاعات به حساب می‌آیند بنابراین گذاشتن موارد اضافی مانند زباله‌ها در آن مجاز نیست.
- تغییرات در نمای ساختمان به گونه‌ای که ظاهر آن را به کلی عوض کند یا ناهماهنگی در آن ایجاد کند ممنوع است.
- هرگونه تغییرات در نقشه ساختمان ممنوع است مگر اینکه رضایت ساکنین و مجوزهای لازم کسب شده باشد.
- دسته‌بندی: قوانین ساختمان, قوانین مشاعات ساختمان, قوانین و مقررات
- برچسب‌ها: آپارتمان نشینی, تملک آپارتمان, قوانین ساختمان, قوانین ملکی, قیمت آپارتمان, قیمت ملک, ملک مشاع, میانگین قیمت
- منبع: ملکاوی