آورده و میزان سهم الشرکه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

آورده آن چیزی است که هر یک از طرفین قرارداد به عنوان سرمایه خود به میان می‌آورند و ارزش‌گذاری می‌کنند. پس از ارزش گذاری دوطرف به توافق می رسند و طبق یک شرایطی قرارداد را امضا می کند.
میزان دارایی است که هر یک از طرفین قرارداد به عنوان سرمایه یا آورده بحساب می‌آید. .

در ملکاوی با نمونه های متن درباره سهم الشرکه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت آشنا می شوید.

آورده و سهم الشر که مالک (طرف اول)

شخص حقوقی ویا حقوقی باید زمین یا یک ملک کلنگی رابه عنوان سرمایه و آورده خود در پروژه معرفی کند. براساس اسناد مالکیت باید طرف اول مالک قانونی آن باشد و در سند مالکیت نام و نام خانوادگی وی در قسمت مالک یا آخرین منتقل الیه نوشته شده باشد.

بعد از اینکه طرف اول ملک کلنگی یا زمین را به عنوان آورده می‌آورد باید ارزش گذاری شود و براساس میزان دقیق قیمت روز و معاملاتی آن از یک کارشناس رسمی دادگستری و یا افراد متخصص استفاده شود. قیمت و ارزش مشخص شده به عنوان آورده طرف اول در قرارداد مشخص و به تایید و امضا طرفین برسد.

در قرارداد مشارکت در ساخت قیمت زمین یا ملک تعیین کننده میزان تعهد مالی سازنده یا طرف دوم است.
به عنوان مثال اگر ارزش خانه کلنگی طرف اول یا مالک ۵۰۰ میلیون تومان تخمین زده شود سازنده باید تا ۵۰۰ میزان میایون تومان در ساخت ساختمان هزینه کند. ‍
در برخی از قراردادهای مشارکت بخاطر رابطه دوستی و فامیلی طرفین قرارداد و یا میزان سازندگان (یا در جاهایی که سازندگان بیشتر از دو نفر هستند) و انجام هزینه‌ها و مخارج در موضوع قرارداد ذکر شده صورت جلسه و به امضای طرفین نمی‌رسد. و فقط صورت موارد هزینه‌ها توسط سازندگان نوشته شود. و دیگر نیاز به امضای مالکان ندارد.

مالک مسیولیتی در پرداخت هزینه های ساخت و یا احداث بنا ندارد. در صورتی که براساس شروط قرارداد مکلف به پرداخت مبالغ اضافی باشد.

آورده و سهم الشر که سازنده (طرف دوم)

مالک یا طرف اول باید قبل از امضا قرار داد مشارکت باید قدرت مالی خودش تخمین بزند . در این صورت برای مالک و سازنده دو اتفاق مهم می افتد . این دو اتفاق مهم به شرح زیر است:

اتفاق اول توقف پروژه و عدم اجرا موضوع قرارداد که به ضرر هر دو طرف قرارداد است زیرا واحدها ساخته شده دیر تحویل داده می شود. و با گران شدن مصالح مصرفی موجب زیان و خسارت مالی به سازنده می‌شود.
اتفاق دوم توقف پروژه باعث اعمال خسارت دیر کرد یا دیر تحویل دادن می‌شود که مالک می‌تواند علیه سازنده شکایت کند. اجرای پروژه با مشکل مالی روبرو شده است.

حتما باید توجه کرد که سازنده توان مالی و اقتصلدی کافی داشته باشد که بتواند در مدت زمان مشخص شده در قرارداد کل پروژه را اتمام و تحویل مالک دهد.

بسیاری از قراردادها با مشکل حقوقی مواجه می‌شوند که سازنده علاوه بر نداشتن توان مالی و هیچ تجربه و سابقه قبلی هم ندارد.

در پروژه‌های بزرگ و دولتی برای تضمین تعهدات قراردادی سازنده ، در مقابل هزینه‌های پرداختی پروژه از سوی مالک یا کارفرما، باید یک ضمانت نامه معتبر بانکی از سازنده یا پیمانکار دریافت کرد. تا در صورتی که سازنده یا پیمانکار نتواند به تعهداتش عمل کند مالک بتواند ضمانت نامه برای جبران خسارش به اجرا بگذارد.

در هنگام نوشتن قرارداد مالک می‌تواند در متن قرارداد ذکر کند که سازنده حق پیش فروش واحدها سهم خودش و هر نوع معامله‌ا دیگر قبل از زمان تحویل را ندارند. در صورت انجام دادن اون معامله باطل و فاقد ارزش است.

فرمول محاسبه آورده طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

پس از تعیین ارزش واقعی زمین و همچنین ارزش کلی سرمایه‌گذاری (شامل مجموع ارزش‌های زمین و هزینه‌های ساخت و ساز ) ، نسبت این دو ارزش با هم ارزیابی شده و به عنوان سهم الشرکه طرفین به حساب می‌آید.
سهم الشرکه یا سهم شراکتی مالک زمین به عنوان آورده زمین به مجموع سرمایه گذاری
سهم الشرکه یا سهم شراکتی سازنده به عنوان آورده سازنده به مجموع سرمایه گذاری

چند نمونه متن درباره سهم الشرکه و آورده طی طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

نمونه اول:

-آورده های دو طرف
۱- آورده طرف اول عبارت است از یک قطعه زمین/خانه کلنگی به مساحت شش دانگ ۵۰۰ متر مربع دارای پلاک ثبتی به شماره ……………… فرعی …………..اصلی قطعه ………….. واقع در بخش ……………… حوزه ثبتی…………….. که سند مالکیت به شماره سریال …………. در دفتر ……………..به نام ……………… صادر و طبق سند رهنی شماره ……………. دفتر اسناد رسمی …………… مورد رهن بانک در تاریخ عقد قرارداد به مبلغ به عدد ……….. ریال و به حروف (…………… ریال) توسط کارشناسان رسمی / متخصص ملی مورد توافق و تراضی طرفین تقویم شده و گزارش آن پیوست این قرارداد است.

۲- آورده طرف دوم (سازنده) عبارتند از آورده نقدی به میزان هزینه‌های به شرح زیر که طرف دوم پرداخت آن را در طول مدت قرارداد تضمین می کند و مورد پذیرش طرف اول(مالک) قراربگیرد.

کلیه هزینه ها به شرح زیر است:

الف) کلیه هزینه‌های مربوط به شهرداری بابت صدور پروانه و پایان کار احداث ساختمان و سایر عوارض متعلقه و همچنین حق بیمه تامین اجتماعی و غیره به مبلغ ………………ریال.
ب) کلیه هزینه های مربوط به احداث موضوع قرارداد و از جمله موارد زیر:
اعم از هزینه های مهندسی ، بنایی، معماری، کارگری وهمچنین هزینه‌های ترسیم نقشه ، تامین مصالح ، اجرا و نظارت تا پایان مهلت قرارداد به مبلغ ……………. ریال.
ج) کلیه هزینه های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب ، فاضلاب ، برق ، گاز ، تلفن به مبلغ ………………. ریال
د)هزینه تخریب کلیه مستحدثات موجود برای اجرای طرح (چنانچه آورده طرف اول زمین مشتمل بر ساختمان باشد) به مبلغ ………………. ریال

نمونه دوم :

• سهم مالک و مجری
  پس از اتمام عملیات اجرایی ساختمان طبق توافق به عمل آمده ۶۳٪ سهم مالک و ۳۷٪ سهم سازنده باشد و مابقی طبق موارد زیر می‌باشد.
  طبقه اول و سوم و دو پارکینگ در طبقه همکف و یک مغازه تجاری متعلق به مالک و طبقه دوم و چهارم و یک پارکینگ متعلق به سازنده است که براساس جواز و پروانه ساخت باید ساخته و اجرا شود.

نمونه سوم :

• قدر السهم (سهم‌الشرکه) طرفین
  طبق توافق و تراضی قطعی فی ما بین میزان سهم‌الشرکه طرفین به صورت زیر است:‌
  الف) ۶۰٪ از کل اعیانی مفید بعد از ساخت سهم‌الشرکه طرف اول است.
  ب) ۴۰٪ از کل عیانی مفید بعد از ساخت سهم‌الشرکه طرف دوم است.
  ج) ۶۰٪ مشاعات و مشترکات و انباری‌ها سهم‌الشرکه طرف اول است.
  د)۴۰٪‌ مشاعات و مشترکات و انباری‌ها سهم‌الشرکه طرف دوم است.
  ه)۶۰٪ درصد از کل پارکینگ‌ها سهم‌الشرکه طرف اول است.
  و) ۴۰٪ درصد از کل پارکینگ‌ها سهم‌الشرکه طرف دوم است.

نسبت سهم الشرکه طرفین

برای تقسیم سهم الشرکه طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت نباید براساس تعداد واحدها لحاظ شود مثلا نوشتن این عبارت اشتباه است :«واحدهای طبقه اول و سوم متعلق به مالک و واحدهای دوم و چهارم متعلق به شریک و طبقه سوم مشاع است.»

علت اشتباه بودن این عبارت به این دلیل که ملاک محاسبه متراژ نهایی صورت مجلس تفکیکی است. که در پایان پروژه و پس از اخذ پایان کار از طرف اداره ثبت صادر می‌شود. و در صورتی کم و کاستی متراژ واحدها طرفین نسبت به مابه التفاوت قیمت واحدهای آپارتمانی یا تجاری پرداخت کنند.
نمونه متن پیشنهادی برای قسمت آورده و سهم الشرکه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
مبلغ و ارزش سرمایه قرارداد مشارکت مطابق توافق طرفین معادل………….. ریال (حروفی …………………….) می‌باشد و آورده هر یک از شرکاء و طرفین از کل سرمایه به شرح زیر خواهد بود.

۱- آورده مالک (طرف اول)

جمع کل آورده مالک / مالکین به مبلغ ……………… ریال به صورت زیر است:
الف)‌ تمامی عرصه و اعیان یک قطعه زمین /خانه کلنگی به شماره پلاک ثبتی …………. با شرایط مندرج در ماده ………..قرارداد به مساحت حدود ………….مترمربع واقع در …………………… از قرار هر متر مربع ……………. ریال جمعا به مبلغ عددی ……………….. ریال (حروفی :…………………) میباشد.
ب) کلیه عوارض شهرداری شامل تغییر کاربری مازاد تراکم و پذیره که به مبلغ …………….. ریال می‌باشد.
مبلغ مذکور آورده اولیه است.
پس از دریافت پروانه ساختمانی و براساس مستندات مربوط به محاسبه و در سهم الشرکه طرفین هزینه قطعی این بند متعادلسازی می‌شود.

۲- آورده سازنده (طرف دوم)

جمع کل آورده سازنده به مبلغ …………………. ریال است و به صورت زیر باید باشد.
الف)‌ کلیه هزینه‌‌های اجرایی و اداری و مدیریت جهت انجام موضوع مشارکت براساس این قرارداد و اسناد ومدارک پیوست شامل زیر می باشد :
از کلیه عملیات خاکبرداری، تجهیز کارگاه، آماده‌سازی زمین، پیاده‌نمودن نقشه‌ها واجرای کلیه عملیات ساخت اسکلت، نازک کاری، سفت کاری، نماسازی، تاسیسات مکانیکی و برق طبق مدارک فنی پیوست ومحوطه سازی و دیوارکشی ازمایشات و کنترل کیفیت و در حالت کلی کلیه هزینه های مربوط به هرگونه اقدامات لازم اداری و اجرایی از وضعیت فعلی تا اتمام کار برعهده سازنده است.
ب)کلیه هزینه‌های مربوط به انشعابات آب، برق، گاز وتلفن برعهده سازنده است.
ج) در صورت افزایش یا کاهش زیربنای کل موضوع مشارکت به این صورت ذکر می‌شود.
زیربنای کل حاصل شده از صورت مجلس تفکیکی با توجه به بهاء واحد ساخت مندرج در ماده ……………..ملاک محاسبه آورده قطعی طرفین خواهد بود.
د) در صورتی که هزینه اجرای موضوع مشارکت بیش ز مبلغ مندرج در ماده ………….قرار داد باشد. هزینه اضافی را باید خودش بپردازد و حق اعتراض هم ندارند و نباید تغییری در میزان سهم‌الشرکه‌ها ایجاد کند.

در کل:

باید قبل از امضا قرارداد همه ی موارد درج شده کامل مطالعه و بررسی کنید. و در صورتی که جمله‌ای نا مفهوم بود بپرسید و بعد امضا کنید یا یک رونوشت از مفاد قرارداد دریافت کنید به وکیل یا یک فرد متخصص نشان دهید. چون در صورت امضا قرارداد هیچ دادگاه و مرجع قانونی قرارداد را نمی‌تواند فسخ و باطل کند. و از سر دلسوزی به نفع شما رای دهد.