مراحل تغییر کاربری خانه از مسکونی به تجاری
براساس قانون هر ملکی که ساخته می شود دارای یک کاربری تعیین شده است. کابری هر ملکی در سند لحاظ و به صورت دقیق معین می‌شود. یک ملک می‌تواند انواع مختلف کاربری داشته باشد از مهم‌ترین آن عبارتند از: کاربری مسکونی، کاربری اداری و کاربری تجاری. تغییر کاربری خانه از مسکونی به تجاری و اداری با روش‌هایی امکان‌پذیر است.
فهرست مطالب
کاربری مسکونی
ملک‌هایی که به نام واحد مسکونی نام‌گذاری می‌شوند، واحدهایی ساختمانی که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته می‌شود و از لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند آشپزخانه، اتاق، سرویس بهداشتی و…. می‌باشند. به فضاهای پیوسته‌ای که مناسب سکونت خانواده باشد به آن کاربری مسکونی گفته می‌شود.
کاربری تجاری و اداری
کاسب، تاجر، یا فردی که مشغول یک فعالیت تجاری یا کسب و کاری در یک ملک تجاری یا اداری باشد. با توجه به دستورالعمل وزارت کشور، که با عنوان دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی نام برده می‌شود، تمام ساختمان‌های واحد تجاری که برابر تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها با هدف استفاده در کسب و کار، تجارت یا پیشه‌ای ساخته شده باشند که در این صورت تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت می‌کنند، قرار می‌گیرند.
اصل عدم تغییر کاربری خانه
برای ساخت هر ملکی براساس قوانین شهرداری، ابتدا باید یک مجوز صادر شود که تا کاربری ملک به طور مشخص تعیین شود. به این مجوز، مجوز پروانه ساخت گفته می‌شود که پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز، دریافت آن لازم است.
باید کاربری ساخت در پروانه ساخت هر ملکی درج شود و شهرداری به طور مدام بر تغییر کاربری زمین مسکونی یا تغییر کاربری به تجاری موظف است نظارت داشته باشد و از فعالیت‌های غیرقانونی مانع شود.
هر گونه تغییر کاربری زمین که به صورت غیر قانونی انجام شود و همراه با تخلف است. مجازات سنگینی از جمله آن‌ها باید به جریمه نقدی و حبس می‌توان اشاره کرد.
قانونی اصل «عدم امکان تغییر کاربری»
در سال ۱۳۵۲ در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری مقرر شده است که : شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده موظف است که طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع ساختمان را ذکر کند.
اگر برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت برقرار باشد. شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌کند.
و در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر با تعیین وقت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتحاذ تصمیم می‌کند.
این تصمیم توسط مامورین شهرداری اجرا می‌شود و و پس از تعطیل شدن محل کسب به حبس از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد.
بیشتر بخوانید : قانون روابط بین موجر و مستاجر
نحوه تغییر کاربری مسکونی
یکی از دغدغه های صاحبان ملک مسکونی، تغییر کاربری ملکشان است. بیشترین تغییر در حوزه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری است زیرا ملک اداری یا تجاری دارای ارزش و صرفه اقتصادی بیشتری هستند.
هر تغییر کاربری دارای مسیر مشخصی است که باید طی شود. برای تغییر کاربری باید به دفاتر خدمات نوسازی از ناحیه‌ای که ملک در آنجا واقع شده است مراجعه کنید و مراحل اداری را طی کنید. بعضی اوقات نیاز است که برای پرداخت عوارض ساختمان خود به شهرداری نیز مراجعه کنید.
تغییر کاربری زمین مسکونی به تجاری از طریق تخریب و نوسازی و یا از طریق دریافت مجوزهای لازم برای تغییر کاربری به تجاری صورت می‌گیرد.
مراحل برای تغییر کاربری به صورت زیر است:
مرحله اول
در صورتی که مالک ساختمان عوارض آن را پرداخت نکرده باشد باید به شهرداری مراجعه کرده و آن عوارض را پرداخت کنید و در صورتی که عوارض را پرداخت کرده باشید باید به دفاتر خدمات نوسازی که ملک در آن ناحیه است مراجعه کنید. و فرم تغییر کاربری جدید به قدیم پر کنید.
مرحله دوم
در این مرحله برای بررسی ملک بازرس فرستاده می‌شود که اطلاعات در فرم ذکر شده را با اطلاعات ساختمان تطبیق دهد و از صحت اطلاعات مطمئن شود.
مرحله سوم
در این مرحله دفتر خدمات نوسازی برای تهیه یک نقشه جدید از ملک دستور می‌دهد که این نقشه باید متناسب با تغییر کاربری زمین باشد. در این نقشه اطلاعات بسیاری مانند تعداد طبقات، پارکینگ، نورگیری و … باید ذکر شود.
در صورتی که مالک نسبت به هر قسمتی از این نقشه اعتراضی داشته باشد باید قبل از رسیدن به مرحله چهارم اعتراض خود را پیگیری کند.
مرحله چهارم
در این مرحله براساس نقشه صادر شده از سمت سازمان نوسازی، باید طراحی نقشه اصلی شروع شود.
مرحله پنجم
در این مرحله از تغییر کاربری ملک باید نقشه اصلی تهیه شود و مالک باید پروانه ساخت خود را از دفاتر نوسازی دریافت کند.
مرحله ششم
در مرحله آخر که مرحله تخریب و نوسازی است که باید بعد از صادر شدن مجوز تغییر کاربری، ملک تخریب شود و براساس نقشه جدید دوباره ساخت شود.
مدارک مورد نیاز تغییر کاربری خانه
مدارک مورد نیار برای تغییر کاربری ملک به صورت زیر است:
- اصل سند ملک
- مدارک شناسایی مالک و یا نمایندهٔ قانونی او به همراه وکالت نامهٔ اعطایی
- مشخصات کامل ملک مانند کد پستی، کروکی و …
- برگ تسویه حساب عوارض شهرداری به همراه برگ تسویه حساب مالیات
- نقشهٔ ملک جدید که به تناسب کاربری جدید مورد نظر طراحی شده است
- مجوزهای لازم از سازمان‌های مربوطه از طریق دفاتر خدمات نوسازی
هزینه تغییر کاربری خانه
هزینه تغییر کاربری ،گرفتن مجوز برای تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری در هر منطقه، خیابان، کوچه و حتی از ساختمانی به ساختمان دیگر کاملا متفاوت است و نرخ مشخصی ندارد.
هزینه‌هایی که برای تغییر کاربری خانه وجود دارد شامل زیراست: هزینه های عوارض و مالیات براساس موقعیت ملک
عواملی که روی هزینه تغییر کابری تاثیرگزار است عبارتند از: موقعیت شهری، موقعیت جغرافیایی، متراژ ملک، بافت ساختمانی و … است.
استثناهای تغییر کاربری مسکونی
با توجه به اینکه تغییر کاربری به تجاری یا اداری نیاز به دریافت مجوز است اما استثناهایی در قانون وجود دارد که در آن از یک ملک با کاربری مسکونی نیز می‌توان غیرمسکونی بهره برداری کرد.
بطور مثال مالک می‌تواند از یک ملک با کاربری مسکونی به عنوان دفتر حقوقی استفاده کند.
یک سری از این استثناعات به صورت زیر است:
- بر طبق ماده ۳ آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، در ملکی با کاربری مسکونی می‌توان دفتر مطبوعاتی تاسیس کرد.
- بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است.
- طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب (پزشک یا دندان‌پزشک)، دفتر اسناد رسمی، دفترثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان‌پذیر است.
این نکته که در هریک از موارد بالا شرایط و جزئیاتی وجود دارد که با مراجعه به قانون مربوط به طورکامل شرایط آن را مورد بررسی قرار دهید.