چگونه ودیعه را از صاحبخانه پس بگیریم؟

یکی از مهم‌ترین قراردادها بین مردم، قرارداد رهن و اجاره است که معمولا بین طرفین درگیری و اختلافات زیادی رخ می‌دهد. تاخیر در استرداد یا بازگردندان ودیعه از سوی موجر یکی از رایج‌ترین موارد است، که در صورت عدم توجه به مواردی در زمان تنظیم و امضای قرارداد اجاره و عدم تعیین ضمانت اجرایی قوی برای قرارداد اتفاق می‌افتد.

استرداد ودیعه به چه معناست؟

در صورتی که بین دو طرف قرارداد اجاره بسته ‌شود، با انعقاد قرارداد اجاره، مبلغی از طرف مستاجر به موجر پرداخت می‌شود. به این مبلغ رهن یا ودیعه خانه گفته می‌شود که به عنوان قرض الحسنه و تضمین اجاره ملک مستاجر به مالک ارائه می‌دهد.

مستاجر می‌تواند ودیعه یا مبلغ رهن را از موجر یا صاحبخانه دریافت کند و موجر موظف است که با توجه به درخواست مستاجر، مبلغ ودیعه پرداخت کند.

بیشتر بخوانید: رهن کامل چند درصد قیمت خانه است و چطور می‌توان آن را محاسبه کرد؟

روش‌های پرداخت پول ودیعه

روش‌های پرداخت پول ودیعه یا پول پیش به موجر به ۳ صورت زیر است:

۱- شرایط پرداخت ودیعه به صورت نقد

مستاجر درصورتی که پول پیش به صورت نقدی به موجر پرداخت کند، باید صورت جلسه‌ای مبنی بر پرداخت مبلغ تنظیم شود. و از وکیل، موجر، یا نماینده قانونی او اثرانگشت و امضا دریافت کند تا در آینده مشکلی پیش نیاید و مالک ادعا کند مبلغی دریافت نکرده است.

۲- شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه در عرف

در صورتی که ودیعه به صورت چک به موجر پرداخت شود باید چک تضمین‌شده باشد تا بتوان در صورت به وجود آمدن مشکل از چک و استعلام در دادگاه استفاده کرد و توسط مستاجر پرداخت وجه ثابت کرد.

۳- شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه در عرف

در بعضی مواقع در عرف بجای قرض‌الحسنه از اصطلاحاتی همچون پول رهن یا ودیعه یا سایر عناوین دیگر استفاده می‌شود. این وجه در قرارداد به صورت قرض الحسنه ذکر می‌شود.

استفاده از واژه قرض‌الحسنه به جای پول پیش یا ودیعه، به نفع موجرین می‌باشد. زیرا در صورتی که از اصطلاح ودیعه در اجاره‌نامه  به کار برده شود، یعنی به صورت امانت پول در اختیار موجر است و موجر حق استفاده از این ودیعه یا امانت را ندارد و در این شرایط به جرم خیانت در امانت مورد تعقیب قرار می‌گیرد.

و در صورتی که از اصطلاح حقوقی و صحیح قرض الحسنه استفاده شود، یعنی پول به موجر قرض داده شده و موجر آن را در مدت قرارداد می‌تواند مورد تصرف قرار داد و خرج کند.

در صورتی می‌توان از مبلغ قرض‌الحسنه برداشت که در پایان مدت اجاره به ملک خسارت وارد کرده یا مستاجر چند ماه اجاره پرداخت نکرده باشد.

محاسبه خسارت تاخیر پرداخت ودیعه از سوی موجر

براساس قانون روابط موجر و مستاجر، میزان خساراتی که از طریق موجر به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن ملک وارد شده، تشخیص داده می‌شود این خسارت طبق شاخص بانک مرکزی است و کارشناس آن را نمی تواند مشخص کند.

مستاجر همچنین این حق دارد که به ازای هر روزی تاخیر مبلغ ودیعه، یک مبلغ توافقی را از موجر دریافت کند.

در زمان بستن قرارداد مستاجر باید ضمانت اجرایی برای خود درنظر بگیرد تا در پایان مهلت اجاره، مالک از دادن ودیعه خودداری کرد، مستاجر بتواند براحتی به پس گرفتن ودیعه اقدام نماید.

بیشتر بخوانید: گرفتن حکم تخلیه مستاجر از طریق وکیل

همه چیز در مورد عدم یا تاخیر استرداد ودیعه توسط موجر

در صورتی که مستاجر ملک را پس از پایان و انقضای مدت اجاره تخلیه کند اما مالک به مستاجر مبلغ ودیعه را نپردازد. مستاجر اقدامات زیر را ‌می‌تواند انجام دهد.

۱- باید مستاجر ملک را تخلیه نکند و در ملک سکونت داشته باشد تا مبلغ ودیعه را دریافت کند.

۲- مستاجر باید به مرجع قضایی و شورای حل اختلاف مراجعه کند و با  دادن دادخواستی تحت عنوان مطالبه وجه، از طریق دادگاه، ، الزام وی را به استرداد ودیعه بخواهد. در دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه، خواهان دعوا، مستأجر است که می‌بایست دادخواست خود را به طرفیت موجر (خوانده) مطرح کند.

۳- در این صورت ابتدا مستاجر باید ملک را تخلیه کند و با دادن دادخواست تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف، مراتب تحویل ملک و کلید را به شورای حل اختلاف  گواهی کند. سپس مراتب تحویل ملک و کلید را از طریق اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، به موجر اطلاع دهد و سپس دادخواست مطالبه وجه ودیعه را به طرفیت موجر به مرجع ذی‌صلاح تقدیم کند.

۴- پس از صدور رأی مبنی بر الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه و قطعیت آن، با تقاضای مستأجر، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می‌شود. در این مرحله مستأجر می‌تواند با معرفی اموال موجر تا میزان خواسته خود و توقیف اموال وی، حق خود را دریافت نماید.

۵- پس از ابلاغ اجراییه به موجر چنانچه موجر ظرف مدت ۳۰ روز دادخواست اعسار را به محکمه تقدیم نکند، دادگاه به درخواست مستاجر، حکم جلب موجر را صادر می‌کند یا نسبت به توقیف اموال موجر اقدام می‌کند.

مطالعه بیشتر: روش های مختلف انحلال قرارداد ملکی

کلیک کنید

نکات مهم در دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

• اگر تقاضای مستاجر برای استرداد ودیعه مورد قبول دادگاه قرار می‌گیرد که مستاجر مورد اجاره را تخلیه کند. قبل از تخلیه مستاجر تقاضای مطالبه را نمی‌تواند کند.
• اگر مستاجر نشانی فعلی محل اقامت موجر را نداند. همان نشانی که در اجاره‌نامه درج شده را به دادگاه اعلام نماید.
• مستأجر می‌تواند ضمن دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه، خسارت تأخیر در پرداخت را نیز از زمان مطالبه یا از زمان تقدیم دادخواست تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه، از موجر مطالبه کند.
• در صورت مشخص شود که موجر از پرداخت ودیعه به مستاجر خوددداری کرده، موجر نمی‌تواند به پرداخت خسارت تاخیر در تحویل محکوم نماید.
• درصورتی که مستاجر به دلیل عدم پرداخت ودیعه، از تحویل ملک به موجر خودداری نماید. حق حبس خود را اعمال کرده و به پرداخت اجرت‌المثل مقرر در قرارداد برای هر روز تأخیر در تخلیه، پس از انقضای اجاره ندارد.
• یکی از اسباب سقوط تعهدات، نیازمند حکم از مرجع صلاحیت‌دار است و موجر بدون اخذ حکم از مرجع صلاحیت‌دار، نمی‌تواند اجاره‌بها معوقه را با بخشی از ودیعه اجاره، تهاتر نماید.