نکات حقوقی خرید و فروش املاک

یکی از قرادادهای مهمی که اکثریت افراد در طول عمر خود دست کم یکبار با آن درگیر هستند. قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک از جمله مسکونی (خانه، آپارتمان یا ویلا) یا تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین (مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) است.
افرادی قصد خرید و فروش ملکی را دارند باید با نکات مهم و اولیه در خصوص این نوع قراردادها آشنا باشند تا پس از معامله با مشکلی روبرو نشوند. درصورت آشنا نبودن باعث بروز اختلافات زیاد در این نوع معاملات می‌شوند که در مراجع قضایی منجر به پرونده‌های متععددی می‌شود.

نکات حقوقی ملک

رعایت چند نکته اساسی و مهم می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی ساده یا حتی کلاهبرداری‌ها و جرایم سازمان‌یافته در پوشش فروش املاک جلوگیری کند.
به صورت ۳ شکل دعاوی ملکی وجود دارد:
دعاوی کیفری، حقوقی، ثبتی ملک که شامل کلاهبرداری در خرید و فروش ملک و اجاره ملک تا نقص قوانین معاملاتی یا تعهدات قرارداد می‌شود.

در زیر به ۱۰ مورد از نکات حقوقی خرید و فروش ملک اشاره می‌کنیم:

۱- شناسایی کامل مدارک فروشنده ملک

باید مدارک شناسایی و وکالت نامه قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را در قدم اول مورد بررسی قرار دهید.
و اگر در صورتی که هر یک از طرفین معامله، به عنوان وکیل یا قیم فرد دیگری را انتخاب کنند و قولنامه را امضا کنند.
مالک اصلی و اطلاعات فروشنده باید با مدارک صاحب سند نیز تطبیق داشته باشد.
باید به این نکته توجه کرد طرفین معامله نباید ممنون العامله باشند.
از دیگر نکات مهم قبل از انجام
قبل از انجام معاملات ملکی باید اطلاعاتی در مورد افراد معامله که بر اثر کهولت سن یا بیماری، محجور بودن یا نبودن را بررسی کنید. چون از نظر قانون، معامله با این افراد باطل است. شما می‌توانید این بررسی از طریق اداره سرپرستی محجوران پیگیری کنید.

۲- بررسی وضعیت سند

باید اطلاعات کاملی از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله در اختیار داشته باشید.
در هنگام انجام معاملات ملکی علاوه بر شناسایی افراد حقیقی و حقوقی، باید وضعیت سند ار نظر ثبت در دفتر اسناد، توابع و ملحقات، وثیقه‌ای و توقیفی بودن، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، بررسی شود.
در این صورت باید خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرارداد از نوع و وضعیت سند را بررسی کند. اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مربوط به خود است.
با استفاده از کد رهگیری املاک، از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، وضعیت سند را استعلام کنید. و بعد هر گونه معامله‌ای را انجام دهید.

۳- خرید زمین های مصادره ای و ستاد اجرایی فرمان امام

خرید زمین های مصادره ای و ستاد اجرایی فرمان امام:

یکی از نکات حقوقی خرید و فروش زمین، این است که آن زمین برای نهادها یا اشخاص حقوقی نباشد. در هنگام خرید زمین باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را با دقت کافی بررسی کنید و از صحت اطلاعات مطمئن شوید.

زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و خریداری شده است. و به دستگاه‌های مثل کمیته امداد، بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، بنیاد مستضعفان و…. منتقل شده است. مشکلاتی به همراه خواهد داشت به طور مثال مالکان ممکن است ادعایی را درباره‌ي ملک سابق خود داشته باشند که باید از سوی نهادهای قضایی اقدام و بررسی شود.

بیشتر بخوانید : نکات مهم خرید ملک

۴- خرید زمین‌های کشاورزی و داخل طرح

به زمین‌هایی درون طرحی گفته می‌شود، که در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌ باشند. قبل از خرید زمین، اطلاعاتی را باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه بدست آورد. پس با این کار از طرح نبودن ملک مربوطه مطلع می شوید.
برای خرید زمین های کشاورزی باید از دفاتر اسناد استعلام بگیرید. زیرا زمین‌های کشاورزی سند رسمی ندارند و به صورت محلی و سنتی برای این زمین‌ها باید سند تنظیم کرد.

۵- مطابقت ملک با وضعیت موجود آن

قبل از معامله ملک، زمین یا ملک مورد نظر را با دقت بررسی کرده و تمامی جوانب آن را از حیث خرابی، نقوص و عیوب را در نظر بگیرید. در صورت اطلاع از عیوب و نقوص ساختمان باید دو ظرف معامله آگاه شوند. و حتما باید جززیات دقیق عیوب در متن قولنامه آورده شود.

۶- معاملات املاک ورثه‌ای

در معاملات املاک ورثه‌ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آن‌ها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت به طور دقیق تطبیق دهید.
باید به این نکته توجه کرد باید در حضور تمامی وراث یا موافقت آن‌ها، معامله انجام شود. حتی اگر یک نفر از وارثین مخالف باشد،معامله بعد از مشخص شدن سهم هرکس، پس از پیگیری قانونی انجام می‌شود.
فقط داشتن مبایعه نامه نمی‌تواند دلیلی برای مالکیت ملک باشد. بلکه باید دو طرف معامله به تمام تعهدات مبایعه نامه پایبند باشند که این از الزاکمات ضروری معاملات املاک است.

۷- عدم پرداخت یکجای کل مبلغ معامله

یک نکته بسیار مهم این است که تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، به فروشنده و موجر وجه کامل را پرداخت نکنید. و باید ملک را پس از پرداخت کامل مبلغ و پس از انتقالات ثبتی به طور کامل دریافت کنید. اگر افرادی که ملکشان را فروخته‌اند، کل مبلغ معامله را قبل از تحویل سند دریافت نکرده اند، باید باقیمانده پول را از تطر زمان پرداخت در قرارداد مشخص کنند. و در صورت پرداخت نکردن، فسخ یک طرف قرارداد صورت گیرد. با این کار مستاجر یا خریدار یا فروشنده، فرد متقابل مکلف به پرداخت مبلغ باقیمانده در مدت زمان مقرر خواهد شد.

۸- تعیین شرایطی بر فسخ قرارداد

در حالت کلی امکان وجود اختلافات بسیاری در معاملات املاک است. جهت پیشگیری از دردسرهای بعدی، برای هر کدام از آن‌ها شرایطی بر فسخ را تعیین و در قولنامه به شکل کتبی ذکر شود.

۹- تنظیم و ثبت سند

تنظیم و ثبت سند از دیگر نکات مهم معاملات املاک است، به منظور آنکه نه خریدار نه فروشنده دچار دعاوی حقوقی و ثبت نشود باید هر نوع تنظیم یا انتقال سند در دفتر اسنادرسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور صورت بگیرد. در معاملات املاک استیجاری اگر توسط مشاورین املاک قولنامه تنظیم شود، در زمان تنظیم قرارداد معاملات املاک، حتما کد رهگیری دریافت کنید.
از آن جهت که قولنامه ها از نوع سند مالکیت عادی هستند، برای هر دو طرف قرارداد، تنظیم مواد مندرج در آن، برای هر دو طرف قرارداد، دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی است.

۱۰- تنظیم قانونی قرارداد در معاملات املاک

در معاملات املاک با قرارداد غیررسمی بهتر است که در بنگاه‌هایی دارای مجوز کسب اتحادیه املاک است، انجام شود. باید بلافاصله بعد از معامله، کد رهگیری و هولگرام دریافت شود.
در صورتی که در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی قرارداد رسمی توسط مامور فاقد صلاحیت تنظیم یا ثبت شود، به این نوع قرارداد غیررسمی و عادی گفته می‌شود.

نکته مهم بعدی جهت شرکت در معاملات املاک با قرارداد غیررسمی آنست که معامله باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام گرفته و بلافاصله، کد رهگیری و هولوگرام دریافت نمایند. اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی توسط مامور فاقد صلاحیت تنظیم یا ثبت شود ، نوع آن غیر رسمی و عادی تلقی میشود.