در بازار املاک واژههای متنوع و زیادی به گوش ما میخورد. این واژهها و اصطلاحات بین معاملهگران رایج است و به خوبی با آنها خو گرفتهاند. اما در بین عموم مردم عادی ممکن است این اصطلاحات ناآشنا باشد. ملک مشاع یکی از این اصطلاحات است. «ملک مشترک» نیز دیگر واژهای است که گاهی به جای آن به کار گرفته میشود.
«ملک مشاع» به ملکی اطلاق میشود که بیش از یک مالک دارد. یعنی ملک بین دو یا چند نفر مشترک است. اگر ملک در این وضعیت قرار بگیرد به آن «وضعیت اشاعه» گفته میشود. اگر باز هم بخواهیم تعریفی از «اشاعه» داشته باشیم، به این معناست که شریکان در بخش بخش ملک سهم دارند. بر فرض مثال اگر ملکی دارای دو شریک باشد و شخص اول ۲ دانگ از ملک و شخص دوم ۴ دانگ از ملک را در اختیار داشته باشند، در چنین شرایطی امکان تفکیک ۲ دانگ از ۴ دانگ دیگر امکانپذیر نیست. شخص دوم که صاحب ۲ دانگ است سهمش در بین تمام ملک پراکنده شده است.
نمونه بارز ملکی که دارای سند ملک مشاع است خانهای است که به وراث میرسد و هر کدام از آنها سهمی را برعهده دارند.
در این بین طبق قانون جنس مذکر دوبرابر جنس مؤنث سهم در اختیار دارد. هیچ حد و مرزی برای سهم ورثه در نظر گرفته نشده و همه آنها به طور همزمان صاحب ملک مشاع هستند.
نمونههای دیگر از ملک مشاع پشت بام، راهپلهها، پارکینگها و… هستند که در یک ساختمان مسکونی قرار دارند و صاحبان آن ملک آپارتمان در آن سهم دارند.
لازم است این نکته را نیز یادآوری کنیم که «وضعیت اشاعه» هیچ محدودیتی در صدور اسناد به وجود نمیآورد. بنابراین مالکان هم سهم میتوانند برای خود سند صادر کنند.
خلع ید به چه معناست؟
یکی از رایجترین دعاوی در دادگاهها مربوط به «خلع ید» است. هدف از این دعوا در دادگاه «برطرف کردن» تصرف غاصبانه توسط فردی است که بدون هماهنگی خود را بر ملک مسلط و صاحب آن کرده است.
دلیل اینکه این دعوا در دادگاه رخ میدهد دو چیز است: یکی اینکه شخصی بدون اجازه در همان ابتدای کار ملک را به تصر خود درآورده و دیگری اینکه ملک را به تصرف خود درآورده اما بدون رضایت مالک به تصرف و تصاحب آن ادامه میدهد.
حالت های دعاوی خلع ید
حالتهای مختلفی وجود دارد از اینکه دعاوی خلع ید شکل میگیرد. یکی از این حالتها مربوط به ملک مشاع در منازل مسکونی است. زمانهایی که در یک ملک مستأجر یا مالک عملیاتی خارج از عرف یا نامتعارف انجام دهد دعوای خلع ید شکل میگیرد. مثلا در اقدامی یکی از ساکنین ساختمان مرغ و خروس و سگهای زیادی نگهداری کند، این امر موجب نارضایتی و شکایت سایرین میشود. چرا که همانطور گفتیم فضای آپارتمان مانند پارکینگها و… همگی در آن سهم دارند.
پیشنهاد مطالعه: سند وکالتی ملک چیست؟
حالت دیگر دعاوی خلع ید به این شکل است که یکی از ساکنین ساختمان بخواهد بیش از حق و اندازه خود درخواست سهم و فضا کند. مثلا فرض کنید در ساختمانی تمام ساکنین به اندازه یک خودرو میتوانند از فضای پارکینگ استفاده کنند. بعد مالک یا مستأجر بخواهد بیش اندازه حق خود مثلا دو خودرو پارک کند. این امر باعث نارضایتی سایر ساکنین شده و زمینه دعوا را فراهم میکند.
حالت دیگری از دعاوی خلع ید وجود دارد و آن زمانی است که ملکی به چند شریک تعلق داشته باشد. فرض کنید یک ملک تجاری بین سه نفر تقسیم شده است و هر کدام ۲ دانگ از آن را مالک هستند. در صورتی که این ملک تجاری اجاره داده شود مستأجر از پرداخت اجاره بهای خود سر باز بزند، هر کدام از شریکانی دیگر که ناراضی باشند میتوانند از حقوق خود دفاع کنند. اگر در همین ملک تجاری کسب و کاری خارج از عرف راهاندازی شود، شرکای دیگر میتوانند به خاطر این امر دعوای خلع ید تشکیل بدهند.
طبق قانون ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ یک از افرادی که در ملک شریک هستند، نمیتوانند بدون اجازه سایرین، ملک مشاع را به تصاحب بگیرند.
فروش ملک مشاع
از آنجا که ملک مشاع دارای چندین مالک میباشد در فروش و سند ملک مشاع چالشهایی وجود دارد. اما به این معنا نیست که مالک بخشی از سهم نتواند سهم خود را بفروشد. هر مالک ملک مشاع میتواند در سهم خود «تصرف حقوقی» داشته باشد. اما اگر بخواهد بدون اجازه دیگر مالکان «تصرف مادی» در ملک داشته باشد این امر امکانپذیر نخواهد بود. این به آن معناست که تصرف حقوقی به موجب قانون امکانپذیر است و دارای اعتبار است اما تصرف مادی وابسته به اذن بقیه شرکاء میباشد.
پیشنهاد مطالعه: انواع سند ملکی
«تصرفات مادی» به این معناست که تصرف نسبت به خود مال و فیزیک آن صورت بگیرد.
نحوه گرفتن سند ملک مشاع
همانطور که اشاره کردیم، قانون این است که مالکین بدون اجازه حق تصرف و تصاحب ملک مشاع را ندارند. در سند ملک مشاع مشخص نشده است که هر کدام از مالکین چه میزان سهم را در اختیار دارند. در نتیجه این مالکین هستند که برای دخل و تصرف تصمیم میگیرند که سهم خود را مشخص کنند و در پایان اقدام به گرفتن سند مجزا میکنند.
مراحل گرفتن سند ملک مشاع به صورت زیر است:
- درخواست تفکیک سند به اداره ثبت
- تعیین و واضح کردن سه هر یک از مالکان
- تنظیم تقسیم نامه
- تنظیم کردن صورت مجلس تفکیکی که مشخصات دقیقی در آن ذکر شده باشد مانند: مشخصات دقیق متراژ، تعداد واحدها و…
- آماده کردن مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه و ارائه آن به اداره ثبت اسناد
- ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسناد جدید و جداگانه برای هر مالک
- دستهبندی: خرید و فروش, خرید و فروش آپارتمان, خرید و فروش زمین, خرید و فروش کلنگی, خرید و فروش مغازه, خرید و فروش ویلا
- برچسبها: خرید ملک, فروش ملک, معاوضه ملک, ملک مشاع
- منبع: ملکاوی
یک پاسخ