اجاره‌بها و نحوه پرداخت آن به چه صورت است؟
مبلغی که مستاجر بایت استفاده از آپارتمان استیجاری طبق توافق با صابخانه به صورت ماهانه یا روزانه باید بپردازد، اجاره‌بها گفته می‌شود.
فهرست مطالب
اجاره‌بها
براساس عرف و رویه تنظیم اجاره‌نامه‌ها، اجاره‌بها به صورت ماهانه محاسبه می‌شود.
در قراردادی که بین موجر و مستاجر تنظیم می‌شود میزان اجاره‌بها در اول و یا آخر هر ماه به صورت نقد یا به صورت رسید پرداختی به مستاجر تحویل داده‌می‌شود. و موجر بابت پرداخت اجاره‌بها باید از موجر رسید دریافت کند.
در برخی از قرارداد‌ها بابت تضمین پرداخت اجاره‌بهاء، در ابتدای قرارداد دوازده فقره چک و با امضای چک‌ها از سوی مستاجر به موجر داده می‌شود. و نیز در اجاره‌نامه مشخصات تمام چک‌ها ذکر می شود و اجاره‌بها را موجر در این شرایط می‌تواند به دو صورت دریافت کند.
۱) دریافت نقدی اجاره‌بها و پس دادن چک مربوط به آن ماه ۲) از طریق دادن چک مربوطه به بانک و نقد کردن آن .
اگر پرداخت اجاره ماهیانه خود را به حساب نماینده یا موجر واریز کنید یا نقدا پرداخت کنید. در صورت بروز اختلاف و طرح دعوای مطالبه اجاره‌بها از سوی موجر نمی‌توانند برای دفاع ادعا نمایند که اجاره ماهانه را به حساب موجر پرداخت شده است، زیرا از طرف دادگاه چنین پرداختی دلیل بر بدهکاری محسوب می‌شود نه دلیل بر پرداخت اجاره‌بها است.
اجاره‌بهای ماهانه همان مبلغی است که در قرارداد بین مالک و مستاجر تنظیم شده است.
که به موجب آن موجر و مستاجر به واسطه اصل آزادی در قرارداد‌ها، اختیار دارند که هر مبلغی را به عنوان اجاره‌بهاء ماهانه در قرارداد میان خود شرط کنید و پس از امضاء قراداد موظف به اجرای تعهدات خود باشند.
اجور معوقه همان اجاره ماهانه و مبلغ اجاره‌ای است که بین موجر و مستاجر درباره آن در قرارداد موافقت شده است.
قرض الحسنه
در مورد قرض‌الحسنه که در بند دوم ماده ۴ اجاره‌نامه آمده است. به این صورت در مفاد اجاره‌نمه تنظیم شده است:” که که مبلغ فلان ریال از طرف مستاجر به عنوان قرض الحسنه نقدا یا طی چک به شماره فلان به موجر پرداخت شد. معادل مبلغ پرداختی یعنی قرض الحسنه، با انقضاء مدت اجاره خانه و یا فسخ آن همزمان با تخلیه عین مستاجره، به مستاجر مستردد خواهد شد”
قرض عقدی که به موجب آن مستاجر(یکی از طرفین قرارداد) مقدار مشخصی از مال خود را به موجر(طرف دیگر) تملیک کند که طرف مربوطه مانند آن را مسترد کند.
اگر مستاجر مبلغی را به عنوان قرض الحسنه به موجر بپردازد، باید همزمان با تخلیه مثل آن مبلغ را به مستاجر در پایان اجاره یا زمان فسخ قرارداد ملک پس بدهد.
ودیعه عقدی به چه معناست؟
ودیعه عقدی به این صورت است که به سبب آن یک نفر مال خود را به دیگری بسپارد و برای آنکه آن را رایگان و مجانا نگه دارد.یعنی اینکه امین باید عینا مال یا پولی را که به او سپرده شده را به امانت‌گذار پس بدهد.
از تعریف قرض الحسنه و ودیعه نتیجه‌ای که گرفته می‌شود این است که اگر در اجاره‌نامه به جای قرض‌الحسنه، ودیعه ذکر شود به این معناست که موجر حق هیچگونه استفاده از پول یا چک یا هر سندی را نخواهد داشت. در غیراین صورت مرتکب جرم خیانت در امانت است و تحت تعقیب قرار می‌گیرد و حتی موجر موظف است همان اسکناس‌هایی را که بابتودیعه از مستاجر گرفته را به او عینا پس بدهد!
بنابراین بهترین کار این است که از کلمه ودیعه در اجاره‌نامه استفاده نشود و یا برطبق ماده ۶۱۷ قانون مدنی بین خود در قرارداد شرط شود که موجر در صورت عدم پرداخت اجاره‌بهاء و یا هزینه شارژ می‌تواند از آن برداشت کند.
بهترین توصیه ما این است که برای دوری کردن از هرگونه ادعا و اختلاف نظر دادگاه‌ها، حتما از کلمه قرض الحسنه به جای استفاده از کلمه ودیعه در اجاره‌نامه به کار ببرید.
بند ۲ ماده ۴ اجاره‌نامه در صورتی که کامل نیست برای کامل کردن آن در قسمت توضیحات اجاره‌نامه می‌توانید این متن را اضافه کنید.
مبلغ فلان ریال به عنوان قرض‌الحسنه از طرف مستاجر به موجر پرداخت شود و میان طرفین مذکر شده که موجر در صورت تاخیر و یا عدم پرداخت اجاره‌بها یا هزینه‌های تلفن، گاز، آب و برق و شارژ ساختمان را از طرف مستاجر، بدون نیاز به مراجعه به مراجع قضایی و به تشخیص خود، مبلغ مربوطه را از محل قرض‌الحسنه مذکور کسر و برداشت کند.
همزمان با تحویل عین مستاجره به موجر، پس از تخلیه، معادل مبلغ باقی‌مانده از قرض‌الحسنه مذکور به مستاجر استتار شود.
بیشتر بخوانید: گرفتن حکم تخلیه مستاجر از طریق وکیل
نکات ضروری قرض‌الحسنه
در زیر به ۴ نکته ضروری قرض‌الحسنه اشاره می‌کنیم:
نکته ۱ قرض‌الحسنه
وجه‌ای که به عنوان قرض‌الحسنه یا ودیعه در قرارداد ذکر شده است متفاوت از سرقفلی است که در اجاره اماکن تجاری علاوه بر اجاره‌بهای ماهانه و قرض‌الحسنه، در بدو قرارداد به موجر از سوی مستاجر پرداخت می‌شود.
با توجه به اینکه در اجاره اماکن مسکونی پرداخت سرقفلی و امکان مطالبه منتفی است.
نکته ۲ قرض‌الحسنه
در صورت تمام شدن قرارداد موجر موظف به تسلیم قرض‌الحسنه به مستاجر است و مستاجر موظف به تخلیه موضوع اجاره است.
اگر در صورتی که موجر قصد تخلیه ملک را داشته باشد اما مستاجر به هر دلیلی آن را تخلیه نکند، موجر در این شرایط باید ضمن تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف محل، بابت تخلیه ملک یک اظهارنامه به مستاجر ارسال کند و سپس در صندوق دادگستری مبلغ قرض‌الحسنه را بسپارید و رسید آن را به اضافه اظهارنامه و تامین دلیل پیوست یک درخواست کند و تقاضای حکم تخلیه خانه را از دادگاه کند.
نکته ۳ قرض‌الحسنه
درصورتی که مدت قرارداد به اتمام برسد و مستاجر باید به تصرف خود در ملک استجاری ادامه دهد و مبلغ قرض‌الحسنه را در مقابل موجر پس ندهد، از دادگاه نمی‌تواند تقاضای اجرت‌المثل ایام تصرف یعنی اجاره‌بها به قیمت روز را کند. و در این صورت دادگاه حکم به الزام مستاجر به پرداخت اجرت المسمی یعنی اجاره‌بهای در قرارداد اجاره خانه درج می‌شود را ارائه دهد. یعنی قرض‌الحسنه در صندوق دادگستری واریز شود دراین‌صورت امکان مطالبه اجرت المثل وجود دارد.
نکته ۴ قرض‌الحسنه
در صورتی که بابت قرض‌الحسنه یک فقره چک تسلیم موجر شود باید به چند نکته زیر توجه کنید.
الف) مشخصات چک در بند ۲ ماده ۴ اجاره و در قسمت توضیحات ذکر شود.
ب) روی چک بتبت قرض‌الحسنه اجاره نامه شماره فلان ذکر شود.
ج) موارد استفاده و به اجرا گذاشتن چک در چه مواقعی است شرط شود. به طور مثال: عدم پرداخت اجور ماهانه یا هزینه‌های مصرفی آب، گاز، برق و غیره.
د) وجه قرض‌الحسنه در چک حتما ذکر شود و و قسمت مربوط به درج مبلغ چک به هیچ عنوان سفید گذاشته نشود. و در صورتی که موجر چک به صورت سفید امضاء را از سوی مستاجر در اختیار داشته باشد حتما باید قرارداد حق درج تاریخ و مبلغ (مبلغ نوشته نشده باشد) را به تشخیص خود در اجاره حفظ کنید.