قانون تملک آپارتمان ها

قانون تملک آپارتمان ها
Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on telegram
Share on whatsapp

این قانون جهت نظم در آپارتمان‌ها و مجتمع‌ها و اداره و مدیریت آپارتمان‌ها به عنوان مهم‌ترین قانون در کشورمی‌باشد.با افزایش جمعیت شهرنشینی و بخصوص آپارتمان‌نشینی،یک سری مشکلات و مسایلی رخ می دهد. که برای رفع و کنترل آنها باید قوانین خاصی را ایجاد شود. در ملکاوی با مفاد قانون تملک آپارتمان ها آشنا می‌شوید.

قانون تملک آپارتمان چیست؟

این قنون برای اولین بار در سال ۱۳۴۳ وضع شد و سپس در سال ۱۳۷۶ مورد اصطلاح قرار گرفت. تا بتوان آن را به عنوان فرهنگ آپارتمان نشینی معرفی و بیان کرد.

قانون تملک آپارتمان ها

مفاد قانون تملک آپارتمان ‌ها

مفاد قانون تملک آپارتمان به ۱۵ ماده تقسیم شود. که به شرح زیر است:

ماده اول قانون تملک آپارتمان

مالکیت در آپارتمان‌های محتلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است.
مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک

ماده دوم قانون تملک آپارتمان

قسمت‌های مشترک قسمت‌هایی از ساختمان است که به صورت مشترک توسط همه ساکنین و صرفا برای یک یا چند واحد بخصوص نبوده و به نسبت قسمت اختصاصی آنها به کلیه مالکین تعلق می‌گیرد.


این قسمت ها جزء قسمت های مشترک آپارتمان می‌باشد، که شامل زیر است:
انشعاب برق مشترک، سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، راهروها و راه‌پله‌ها، آسانسور، اسکلت ساختمان، لوله‌ها و سیم‌های برق، در و پنجره‌های قسمت عمومی، پشت بام، حیاط، نمای ساختمان و…..

ماده سوم قانون تملک آپارتمان

حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک بوده است. و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

ماده چهارم قانون تملک آپارتمان

حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از هزینه قسمتهای مشترک متناسب است.نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت آن تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد. و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره ۱ : میزان سهم هر یک از مالکان و ساکنین توسط مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون مشخص می‌شود.
تبصره ۲ : مالکین که دارای سهم اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان را داشته باشند.هزینه‌های مشترک براساس نرخ معینی به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد. باید زیربنای اختصاصی هر واحد بررسی و محاسبه شود.
تبصره ۳ : چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به صورتی است. که امکان دسترسی به یک یا چند واحد مسکونی باشد. هزینه حفظ و نگهداری از آن به عهده استفاده کنندگان(ساکنین) است.

ماده پنجم قانون تملک آپارتمان

انواع شرکت‌های قانون تجارت که به قصد تجارت ساختمان، خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا اجاره و فروش یا حرفه تشکیل می‌شود. این شرکت‌ها نمی‌تواند سایر معاملات بازرگانی غیر‌مربوط به کارهای ساختمانی انجام دهند.

ماده ششم قانون تملک آپارتمان

اگر قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد. کلیه تصمیمات اجرای و مدیریتی به اکثریت آرا مالکینی که مساحت‌های زیادی از ساختمان را دارند در می‌آید.
تبصره : برای ارسال کلیه دعوتنامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون به محل نشانی ساکنین همان ساختمان است. و در غیر این صورت مالک باید نشانی دیگری در همان شهر برای این امر تعیین کند.

ماده هفتم قانون تملک آپارتمان

اگر یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین بسیاری باشد. مالکین یا نماینده ای را برای اجرای مقررات قانون و پرداخت قسمتی از مخارج مشترک مشخص و معرفی کند.

اگر اشخاص تعیین شده به تکالیف خود عمل نکنند رای اکثریت مالکین نسبت به کل معتبر خواهد بود. و در صورتی کمتر از یک وسوم مالکین باشند و دوباره جلسه گذاشته می‌شود.

ماده هشتم قانون تملک آپارتمان

مقرارت ساختمان د ر صورتی که در هر ساختمان تعداد مالکین به بیش از ۳ نفر باشد مجمع عمومی مالکین موظف اند مدیر یا مدیرانی از بین مالکین انتخاب کنند.

وظایف مدیر ساختمان و و انتخاب مدیر و تعهدات آن و سایر موضوعات مربوط به آیین نامه را توسط این قانون مشخص می‌شود.

ماده نهم قانون تملک آپارتمان

با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی، هر یک از مالکین می‌تواند استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید واقع می‌شود انجام دهند. مالکین هیچکدام حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در نمای خارجی در قسمت‌ اختصاصی مدنظر قرار بگیرد.

ماده دهم قانون تملک آپارتمان

آپارتمانی که هرکسی خریداری می‌کند به نسبت مساحت قسمت خریداری شده خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده مشاعا سهیم می‌گردد.
مالکیت زمین به علت وقف یا علل دیگری متعلق به غیر باشد. در این صورت باید اجاره آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت از ملک و جلوگیری از خراب شدن و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک و مخارجی که به طور کلی جنبه مشترک دارد. و به علت نیاز ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود. و باید به نسبت سهم هر مالک به ترتیبی که در آیین قانون تملک آپارتمان‌ ها ذکر شده است بپردازند.

ماده ۱۰ مکرر

در صورتی که مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا مدیران پرهیز کند. مدیران به وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن از مالک مبلغ را درخواست می کنند.


اگر مالک یا استفاده کنننده ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد. به تشخیص خودشان مدیر و هییت مدیره می‌توانند استفاده از خدمات مشترک از قبیل آب گرم برق گاز شوفاژ تهویه مطبوع و غیره را از آنها سلب کند. و در صورتی که اقدام به پرداخت مبلغ نمایند اداره ثبت با توجه به اظهارنامه مدیران اجرایه‌ای را تنظیم می‌کند.

مدیران موظفند که به محض وصول مبلغ مورد نظر یا ارایه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کنند.

تبصرات ماده ۱۰ مکرر

تبصره ۱: شکایت مدیر یا مدیران مجموعه به مراجع قضایی درصورت عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد. دادگاه‌ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارایه می‌شود محروم کند. و تا دو برابر بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند.

تبصره ۲: رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.


تبصره ۳:نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است. دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است.

در مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد. دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.


تبصره ۴: در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک گردد. علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه میباشد. (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده ۱۰ مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمان ها)

ماده یازدهم قانون تملک آپارتمان

دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه‌های اجرایی آن را تهیه کند. و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.

ماده دوازدهم قانون تملک آپارتمان

در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، صلح، هبه، رهن، اجاره و غیره دفاتر اسناد رسمی موظفند گواهی مرتبط به تسویه حساب هزینه‌های مشترک را به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد.

از مالکیا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی ذکر کند.

ماده سیزدهم قانون تملک آپارتمان

اگر سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تشخیص دهند عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا ساختمان به هر دلیل دیگری دچار فرسودگی کلی باشد.و یا نگران اینکه ساختمان خطرات جانی یا ضرر مالی را ایجاد می کند.

اکثر مالکین موافق تجدید بنا نباشند، و آن دسته از مالکانی که قصد بازسازی مجموعه را دارند. می‌توانند براساس حکم دادگاه برای مالکینی که قصد تجدد بنا را نداشتند مسکتن استجاری مناسب پیدا کرد.

پس ازاتمام عملیات بازسازی و مشخص شدن سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده که سهم مالکان یاد شده را به اضافه اجاره‌ای که برای مسکن استجاری پرداخت شده از اموال آن‌ها از جمله همان واحد استیفا کند.

و در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناس وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیران اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.


تبصره ۱: مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان اقدامات موضوع این ماده را می‌توانند انجام دهند.


تبصره ۲:در صورتی که مالکی اقدام به تخلیه واحد خود برای تجدید بنا نکند، مدیران یا مدیر مجموعه درخواستشان را به دادگستری یا مجمع قضایی تحویل بدهند. و این مرکز با احراز مسکن مناسب برای مالکان دستور تخلیه آپارتمان مذکور را صادر خواهد کرد.

ماده چهاردهم قانون تملک آپارتمان

مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را در مقابل آتش سوزی احتمالی بیمه کنند. سهم هریک از مالکان برحسب فضای اختصاصی یا متراژ آپارتمان به وسیله مدیران تعیین و برای بیمه دریافت شود. در صورت اقدام نکردن مدیران و بروز آتش سوزی هزینه کل خسارت بر عهده مدیران است.

ماده پانزدهم قانون تملک آپارتمان

ثبت اساسنامه موضوع این قانون ضروری نیست.

جمع ‌بندی:

• برای تملک آپارتمان و واحد تجاری مقرارتی تعیین شده است.
• جهت نظم در آپارتمان‌ها و مجتمع‌ها و اداره و مدیریت آپارتمان‌ها قانون تملک ساختمان ایجاد شد.
• تمام مالکین واحدها ملزم به رعایت این قوانین هستند.ومقررات در جهت رفع رفاه مالکین تعیین شده است.
• اگر مالکین این قوانین را رعایت نکند از طریق دادگاه قابل پیگیری می باشند.

به این نوشته رای دهید
[کل: 3 میانگین: 5]

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *