نکات مهم فسخ قرارداد ملک
در معاملات ممکن است که مشکلات زیادی به وجود بیاید که افراد را درگیر خود می‌کند. یکی از این مشکلات فسخ قرارداد ملک است. دلایلی مختلفی باعث بروز این مسئله می‌شود که ممکن است از طرف مؤجر یا مستأجر باشد. یکی از این دلایل توجه نکردن به نکات مهم عقد قرارداد و عدم توجه به قوانین در این زمینه است. در این هنگام افراد دچار سردرگمی می‌شوند و نمی‌دانند که برای فسخ قرارداد باید چه کار کنند. این در حالی است که قانون راهکارهای واضحی را ارائه داده است. با ملکاوی همراه باشید تا این قوانین را با شما در میان بگذاریم.
فسخ قرارداد چیست؟
فسخ در لغت به معنای نقض، زایل شدن و تباه کردن است. در فرآیند قرارداد فسخ به معنای انحلال ارادی یک قرارداد است. فسخ قرارداد اجاره یا ملک می‌تواند توسط یکی از طرفین معامله یعنی مؤجر یا مستأجر صورت گیرد. یا حتی این مورد می‌تواند توسط شخص ثالث انجام بگیرد. در هر حالت شرایط و ضوابط خاصی برای انحلال قرارداد وجود دارد.
شرایط فسخ قرارداد ملک چیست؟
از شرایط اصلی فسخ قرارداد اجاره این است که طرفین معامله باید حداقل یک یا دو ماه پیش از موعد مقرر برای فسخ باید طرفین را آگاه کنند. انجام این کار باعث می‌شود توافق دو طرفه به راحتی و با دادن حق و حقوق یکدیگر بدون بروز هیچ مشکلی صورت گیرد.
در شرایط دیگر مستأجر موظف نیست که فسخ قرارداد را قبول کند و ملک را تخلیه کند. برای مثال در صورتی که مالک خانه را به شخص دیگری بفروشد، مالک جدید یا قدیم نمی‌توانند مستأجر را مجبور کند تا ملک را تخلیه کند. مگر اینکه در زمان عقد قرارداد همچین موردی ذکر شده باشد.
از دلایلی که باعث می‌شود مستأجر قرارداد خود را فسخ کند این است که ملک دارای ایرادات عمده است. این موارد به خاطر بی‌دقتی و توجه نکردن به مسائل اساسی رخ می‌دهد یا اینکه موقع بازدید صاحب ملک هیچ اشاره‌ای به این ایرادات نمی‌کند. از آنجا که این مشکلات نیاز به هزینه دارد مستأجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد ملک کند. در مقابل نیز اگر مستأجر بنابه هر دلیلی خواسته یا ناخواسته به ملک آسیب جدی وارد کند، مالک این حق را دارد تا پیش از موعد مقرر قرارداد را فسخ کند.
از دلایل دیگری که باعث می‌شود طرفین به پای انحلال قرارداد بروند این است که مستأجر در پرداخت بهای اجاره خانه تأخیر می‌کند که این باعث می‌شود مالک حکم تخلیه ملک را صادر کند.
مسئله‌ای که مهم این است که مستأجر به هیچ عنوان مجبور نیست که تمام شرایط مؤجر را بپذیرد و باید براساس آنچه در قولنامه آمده است عمل کند.
خسارت ناشی از فسخ قرارداد ملک چگونه تعیین می‌شود؟
در فرآیند فسخ قرارداد اجاره برای مؤجر و مستأجر خسارت‌هایی به وجود می‌آید. در حالت نرمال طرفی که حق فسخ قرارداد را نداشته اما قصد دارد این کار را انجام دهد، موظف است خسارت‌های ناشی از فسخ قرارداد را به دیگری پرداخت نماید. معمولا وقتی قرارداد از سوی مستأجر فسخ می‌شود خسارت آن معادل مبلغ اجاره بهای ماهانه و یا ضریبی از این مبلغ است. اما معمول این است که طرفین به آنچه در قولنامه ذکر شده است عمل کنند. هر دو طرف قرارداد می‌توانند تعیین کنند که خسارت معینی را دریافت کنند در صورتی که قرارداد، بدون داشتن حق فسخ قرارداد از سوی یکی از طرفین صورت می‌گیرد.
نکات مهم فسخ قرارداد ملک
در معاملات ممکن است که مشکلات زیادی به وجود بیاید که افراد را درگیر خود می‌کند. یکی از این مشکلات فسخ قرارداد ملک است. دلایلی مختلفی باعث بروز این مسئله می‌شود که ممکن است از طرف مؤجر یا مستأجر باشد. یکی از این دلایل توجه نکردن به نکات مهم عقد قرارداد و عدم توجه به قوانین در این زمینه است. در این هنگام افراد دچار سردرگمی می‌شوند و نمی‌دانند که برای فسخ قرارداد باید چه کار کنند. این در حالی است که قانون راهکارهای واضحی را ارائه داده است. با ملکاوی همراه باشید تا این قوانین را با شما در میان بگذاریم.
فسخ قرارداد چیست؟
فسخ در لغت به معنای نقض، زایل شدن و تباه کردن است. در فرآیند قرارداد فسخ به معنای انحلال ارادی یک قرارداد است. فسخ قرارداد اجاره یا ملک می‌تواند توسط یکی از طرفین معامله یعنی مؤجر یا مستأجر صورت گیرد. یا حتی این مورد می‌تواند توسط شخص ثالث انجام بگیرد. در هر حالت شرایط و ضوابط خاصی برای انحلال قرارداد وجود دارد.
شرایط فسخ قرارداد ملک چیست؟
در شرایط دیگر مستأجر موظف نیست که فسخ قرارداد را قبول کند و ملک را تخلیه کند. برای مثال در صورتی که مالک خانه را به شخص دیگری بفروشد، مالک جدید یا قدیم نمی‌توانند مستأجر را مجبور کند تا ملک را تخلیه کند. مگر اینکه در زمان عقد قرارداد همچین موردی ذکر شده باشد.
از دلایلی که باعث می‌شود مستأجر قرارداد خود را فسخ کند این است که ملک دارای ایرادات عمده است. این موارد به خاطر بی‌دقتی و توجه نکردن به مسائل اساسی رخ می‌دهد یا اینکه موقع بازدید صاحب ملک هیچ اشاره‌ای به این ایرادات نمی‌کند. از آنجا که این مشکلات نیاز به هزینه دارد مستأجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد ملک کند. در مقابل نیز اگر مستأجر بنابه هر دلیلی خواسته یا ناخواسته به ملک آسیب جدی وارد کند، مالک این حق را دارد تا پیش از موعد مقرر قرارداد را فسخ کند.
از دلایل دیگری که باعث می‌شود طرفین به پای انحلال قرارداد بروند این است که مستأجر در پرداخت بهای اجاره خانه تأخیر می‌کند که این باعث می‌شود مالک حکم تخلیه ملک را صادر کند.
مسئله‌ای که مهم این است که مستأجر به هیچ عنوان مجبور نیست که تمام شرایط مؤجر را بپذیرد و باید براساس آنچه در قولنامه آمده است عمل کند.
خسارت ناشی از فسخ قرارداد ملک چگونه تعیین می‌شود؟
در فرآیند فسخ قرارداد اجاره برای مؤجر و مستأجر خسارت‌هایی به وجود می‌آید. در حالت نرمال طرفی که حق فسخ قرارداد را نداشته اما قصد دارد این کار را انجام دهد، موظف است خسارت‌های ناشی از فسخ قرارداد را به دیگری پرداخت نماید. معمولا وقتی قرارداد از سوی مستأجر فسخ می‌شود خسارت آن معادل مبلغ اجاره بهای ماهانه و یا ضریبی از این مبلغ است. اما معمول این است که طرفین به آنچه در قولنامه ذکر شده است عمل کنند. هر دو طرف قرارداد می‌توانند تعیین کنند که خسارت معینی را دریافت کنند در صورتی که قرارداد، بدون داشتن حق فسخ قرارداد از سوی یکی از طرفین صورت می‌گیرد.
قرارداد را با دقت بخوانید
خیلی از مواقع پیش آمده که افراد بدون خواندن قراداد ملک شروع به امضاء کردن آن می‌کنند. فارغ از اینکه چه بندهایی در قرارداد ذکر شده است. یکی از بندهایی که ممکن است در قرارداد ذکر شده باشد و شما آن را نخوانید این است: «اسقاط کافه خیارات». خیار در اصطلاحات حقوقی به معنای داشتن اختیار برای برهم زدن معامله است. طبق قانون و بصورت پیش‌فرض هر یک از طرفین معامله می‌توانند بنابه هر دلیلی و در مدت زمان معین قرارداد را فسخ کنند. اما وجود همین بند باعث می‌شود شما از هرگونه حقی برای فسخ قرارداد محروم شوید.
اگر می‌خواهید از نکات خرید ملک آگاهی داشته باشید پیشنهاد می‌کنیم این مقاله را بخوانید: نکات مهم خرید ملک
پس بنابراین لازم است که قبل از تنظیم قرارداد متن آن را با دقت بخوانید. می‌توانید با اصطلاحات حقوقی هم آشنا شوید و ابهاماتی که دارید را برطرف کنید. حتی یک جمله کوتاه که شما از آن آگاهی نداشته باشید ممکن است باعث شود از حقوق خود محروم شوید.
قوانین فسخ قرارداد ملک
قبل از هر چیز فسخ قرارداد ملک به سه شرط اصلی نیاز دارد:
- اراده کردن یکی از طرفین برای فسخ قرارداد.
- کسی که تمایل دارد قرارداد را فسخ کند با رضایت کامل و بدون اکراه این کار را انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده قرارداد متوجه عدم تمایل فرد بشود، حتی با وجود فسخ قرارداد این فسخ اثر قانونی نخواهد داشت.
- کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند باید شرایط اهلیت را داشته باشد. به این معنا که از نظر سن و سال و عقل به اندازه کافی قابل اعتماد و نیز موجه باشد.
نکته مهم در فسخ قرارداد ملک این است که شما نمی‌توانید به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کنید. در صورتی می‌توانید این کار را انجام دهید که در قولنامه این مورد ذکر شده باشد.
شما برای اینکه بخواهید قرارداد خود را فسخ کنید باید دلایل محکم و موجهی داشته باشید. با این توضیح که فقط از این معامله پشیمان هستید کار به جایی نخواهید برد و قانون به شما اجازه فسخ قرارداد را نخواهد داد.