نکات مهم هنگام عقد قرارداد اجاره مغازه

در معاملات بازار مسکن قراردادهای زیادی بین معامله‌گران بسته می‌شود. این نیز یکی از راه‌های ارتباطی افراد است که نقش آن در زندگی روزبه‌روز بیشتر می‌شود. قرارداد اجاره مغازه یکی از این نوع قراردادها است که بعد از قراردادهای خرید و فروش آپارتمان و ویلا، جزء مهم‌ترین قراردادها محسوب می‌شود.

اجاره مغازه در تهران و دیگر شهرها همواره پیچیدگی‌های خاص خود را داشته است. چرا که مغازه، مکانی است که فرد در آن به تجارت و کسب و کار مشغول می‌شود. بنابراین هم صاحب ملک و هم مستأجر حساسیت‌هایی را در این باره به خرج می‌دهند. پس در نتیجه هم برای مالک و هم برای مستأجر ضروری است که نکات مهم عقد قرارداد اجاره مغازه را بدانند.

مغازه چیست؟

شاید اگر در ابتدا تعریف مغازه را بدانیم، اهمیت قرارداد اجاره مغازه بهتر درک کنیم. مغازه‌ها مکان‌هایی از نوع کاربری تجاری هستند که در آن فعالیت اقتصادی صورت گرفته و افراد به کسب و کار مشغول هستند. یکی از ویژگی‌هایی که مغازه دارد این است که بصورت کاملا مستقل به بیرون دسترسی دارد و داخل آن واضح دیده می‌شود.

اگر می‌خواهید انواع کاربری ساختمان را بشناسید پیشنهاد می‌کنیم این مقاله را مطالعه کنید: انواع کاربری ساختمان + تعاریف

قرارداد اجاره مغازه چیست؟

کرایه دادن را همان اجاره می‌گویند. در ماده قانون مدنی معنی اجاره به این شکل آمده است:‌ «عقدی که در آن شخص به نام مستأجر برای مدت زمان معین مالک عین مستاجره که متعلق به موجر است و در مدت قرارداد می‌تواند از منافع آن استفاده نماید.»

در قرارداد اجاره مغازه یا دیگر کاربری‌ها موجر یا اجاره‌‌دهنده کسی است که ملکش را اجاره می‌دهد و مستأجر نیز کسی است که آن ملک را اجاره می‌کند تا از منافع آن بهره ببرد. در این بین اجاره‌بها مبلغی است که بابت کرایه پرداخت می‌شود.

قوانین قرارداد اجاره مغازه

هرنوع قراردادی از هر نوع کاربری از جمله قرارداد اجاره مغازه تابع قوانین و مقرراتی است. قانون مدنی به عنوان قانون اصلی و مادر بر همه قراردادها تسلط دارد. علاوه بر این قانون روابط موجر و مستأجر نیز حاکم است. در این قانون آمده است: «کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، اماکن آموزشی، ساختمان‌ها دولتی، محل کسب و کار و امثال آن‌ها که پس از مهرماه ۱۳۷۶ با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شوند مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ خواهد بود.»

اگر املاکی وجود داشته باشند که قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده‌ باشند،‌ مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خواهند بود.

برای مطالعه بیشتر این مقاله را بخوانید:‌ برای اجاره آپارتمان اداری به چه نکاتی باید توجه کرد؟

نکات مهم قبل از عقد قرارداد اجاره مغازه

مغازه یکی از انواع کاربری ملک است که قرارداد آن با قراردادهای اجاره ملک‌ها مسکونی فرق دارد. تفاوت این قرارداد به خاطر نوع کاربری ملک است. حتی نوع کاربری نیز بر مبلغ اجاره‌بها نیز تأثیر می‌گذارد. یکی از این تفاوت‌ها در منطقه جغرافیایی است که مغازه در آن قرار دارد در حالی که ممکن این برای ملک‌های مسکونی تفاوتی نداشته باشد.

نوع کاربری

ملک تجاری انواع مختلفی دارد، ممکن است مغازه در حوزه‌های مختلفی مشغول به کار باشند. یک کاربری تجاری ممکن است از نوع مغازه فروشگاه مواد غذایی باشد یا در حوزه دارویی و داروخانه فعالیت کند. کاربری‌های تجاری دیگری وجود دارند که شامل: رستوران‌ها، آرایشگاه‌ها، مکانیکی، کافی‌شاپ و… هستند. جزئیات دیگری در کاربری تجاری وجود دارد که بر قرارداد اجاره مغازه و اجاره‌بهای آن تأثیر می‌گذارد مانند منطقه جغرافیایی و متراژ مغازه.

برای مطالعه بیشتر این مقاله را بخوانید: انواع کابری ساختمان + تعاریف

حق سرقفلی

یکی از موارد مهمی که در قراردادهای از نوع کاربری تجاری همیشه حائز اهمیت بوده حق سرقفلی یا کسب و پیشه است. اگر حق سرقفلی وجود داشت باشد باید واضح و مشخص در قرارداد اجاره مغازه ذکر شود. در قانون بین موجر و مستأجر در سال ۱۳۵۶ از آن به عنوان حق کسب و پیشه شناخته می‌شود و در قانون سال ۱۳۷۶ آن را به عنوان سرقفلی می‌شناسند. در هر صورت در قرارداد باید قوانین مربوط به همان سال رعایت شود.

در قرارداد اجاره مغازه مستأجر بایستی مبلغی را بابت این سرقفلی به مالک بپردازد و این توافق صورت بگیرد که هر ساله این قرارداد با قیمت روز تمدید شود یا با همان قیمت قبلی به مستأجر اجاره داده شود. اگر قرارداد تمدید نشود مبلغ سرقفلی به قیمت روز به مستأجر پرداخت می‌شود.

منطقه جغرافیایی

هدف کسب و کارهایی که در مغاره‌ها فعالیت می‌کنند این است که مسائلی را در جامعه حل کنند یا فروش اجناسی که مردم آن جامعه به آن نیاز دارند. با توجه به این هدف، هر مغازه بایستی در منطقه جغرافیایی فعالیت داشته باشد که بتواند نیازهای مردم آن منطقه را مرتفع کند. هر مغازه‌ای نمی‌تواند در هر منطقه‌ای فعالیت کند در صورتی که آن منطقه به فعالیت آن هیچ نیازی نداشته باشد. بنابراین این یکی از نکاتی است که قبل از عقد قرارداد اجاره مغازه باید به آن توجه داشت.

برای مثال مغازه‌ای مانند سوپر مارکت تقریبا در هر حوزه منطقه جغرافیای می‌تواند فعالیت خود را آغاز کند چرا که اقلام و مواد غذایی یکی از مهم‌ترین نیازها و اولویت‌های مردم به حساب می‌‌‌‌‌‌آید. در طرف مقابل ممکن است هدف شما از شروع کسب و کار در مغازه فروش لوازم خانگی باشد، که برای این بیزینس بهتر آن است منطقه جغرافیایی شما در جایی باشد که رفت و آمد زیاد باشد؛ مثل بازارها و یا پاساژهای تجاری.

متراژ مغازه

یکی دیگر از مواردی که قبل از عقد قرارداد اجاره مغازه باید به آن توجه داشت متراژ مغازه است. هر کسب و کاری به متراژ مخصوص خود نیاز دارد. مثلا برای راه‌اندازی بیزنیس‌هایی مثل رستوران، نمایشگاه ماشین، فروش لوازم خانگی متراژ مغازه باید بزرگ‌تر باشد.

هر چقدر که متراژ مغازه کوچک‌تر باشد به همان نسبت اجاره‌بها نیز کمتر خواهد بود. به همین دلیل بسیاری از افراد برای اینکه کرایه کمتری بپردازند به دنبال مغازه‌هایی با متراژ کوچک‌تر هستند. اگر اجناس مغازه این افراد زیا باشد آن‌ها را در یک انباری جدا نگهداری می‌کنند و اجاره‌بهای آن را نیز می‌پردازند که این کار برای آن‌ها از نظر هزینه به صرفه خواهد بود.

اجاره‌بهای مغازه در شهرها متغیر است. برای مثال اجاره مغازه در تهران نسبت به دیگر شهرها هزینه‌برتر است چرا که موقعیت شغلی و کسب درآمد در آن نیز بهتر است. برای مثال اگر شما بخواهید بیزینس فروش مبلمان راه‌اندازی کنید نیاز به مغاز‌ه‌ای با متراژ بالا دارید چرا که خریداران مبلمان در تهران نسبت به دیگر شهرها بیشتر است و شما نیاز به اجناس بیشتر و متراژ بیشتر دارید.

نکات مهم حین عقد قرارداد اجاره مغازه

مشخصات مورد اجاره

در قرارداد اجاره مغازه مشخصات ملک باید به صورت کامل و با توجه به سند مالکیت قید شود. تمام امکانات مغازه از جمله سیستم سرمایشی و گرمایشی، تهویه مطبوع، دکوراسیون و… نیز باید در متن قرارداد نوشته شود.

شرایط کار

هنگامی که در حال بستن قرارداد مغازه هستید تمام جزئیات و مواردی که در رابطه با کسب و کارتان نیاز است را به صاحب ملک بگویید. نوع اجناس، شرایط کار، ساعت ورود و خروج و… از جمله مواردی است که صاحب ملک نیاز است از طرف مستأجر بداند. مثلا برای بیزینس‌هایی مثل رستوران که ممکن است مکان و محیط مغازه را آلوده کنند باید به اطلاع صاحب ملک برسد تا بعد مشکلات بین رابطه موجر و مستأجر بوجود نیاید.

اجاره بها

در قرارداد اجاره مغازه نیاز است که نوع پرداختی کرایه و مبلغ دقیق آن مشخص شود. حالت اول این است که مستأجر مغازه را بصورت رهن کامل تحویل بگیرد که مبلغی به عنوان قرض الحسنه به صاحب ملک داده می‌شود. یا اینکه علاوه بر مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه، مبلغی نیز ماهیانه به عنوان اجاره‌بها به صاحب ملک پرداخت می‌شود. در هر حال باید یکی از این دو حالت را انتخاب کرده و به طور مشخص در قرارداد اجاره ذکر شود.