روش های مختلف انحلال قرارداد ملکی

یکی از مواردی که ممکن است پس از معلاملات مسکن بوجود بیاید انحلال قرارداد ملکی است. اینکه چگونه یک قرارداد منحل می‌شود دانستن آن به اندازه انتعقاد قرارداد ملکی مهم است. انحلال قرارداد به معنای آن است که «قراردادی که بصورت درست منعقد شده و این قابلیت را داشته که اجرا و کامل شود اما به هر دلیلی اجرا نمی‌شود و یک سبب و دلیل خاصی باعث شده اجرا نشود.» روش‌های انحلال قرارداد چهار نوع هستند: اقاله، فسخ، انفساخ و ابطال. ما در این مقاله قصد داریم که این چهار موارد را با همدیگر بررسی کنیم.

انحلال قرارداد ملکی: اقاله

یکی از روش‌های انحلال قرارداد ملکی این است که طرفین با توافق و رضایت مشترک قرارداد را منحل کنند. به این روش از پایان دادن، و در اصطلاح حقوقی «اقاله» می‌گویند. در حالت کلی می‌توان گفت اقاله روش برهم زدن معامله با توافق و رضایت دو طرف است. اقاله نه تنها در قراردادهای ملکی کاربرد دارد بلکه ممکن است حتی در کارهای روزانه نیز انجام شود. برای مثلا شما کالایی را از مغازه خریده‌اید و سپس تصمیم می‌گیرید آن را پس دهید، فروشنده هم این امر را قبول می‌کند و پول شما را پس می‌دهد، در این صورت اقاله انجام شده است.

یکی از ویژگی‌های اقاله این است که تشریفات خاصی نیاز ندارد و همین که دو طرف توافق کنند کفایت می‌کند. اما برای اینکه اطمینان حاصل ایجاد شود، اگر معامله مسکن با سند مکتوب انجام شده باشد، برای اینکه اختلافی بوجود نیاید اقاله قرارداد را نیز مکتوب می‌کنند. ممکن است این اقاله را در پشت قراردادهایی مانند مبایعه‌نامه یا قولنامه ملک و یا در برگه‌ای جداگانه اقاله خرید و فروش ملک را اعلام کنند.

افزایش قیمت مسکن چه تاثیری بر اقاله دارد؟

خریدار و فروشنده می‌توانند با توافق یکدیگر، تمام یا بخشی از معامله را منحل نمایند، مانند اینکه چندین واحد آپارتمان در یک معامله و ضمن یک قرارداد فروخته شده باشد. در صورت بروز چنین اتفاقی طرفین می‌توانند بیع را نسبت به یکی از آن آپارتمان‌ها اقاله کنند و نسبت به واحدهای دیگر معامله خود را ادامه دهند و نسبت به آن پایبند بمانند. از طرفی تصور کنید که خریدار پس از خرید ملک، تصرفاتی را در آن انجام دهد که باعث افزایش قیمت مسکن شود. ممکن است این تصرفات،‌ تعمیرات یا اضافه کردن تجهیزات باشد که باعث افزایش قیمت ملک شود. این کاملا طبیعی است که افزایش قیمت را می‌تواند هنگام برهم زدن معامله، مطالبه کند.

همانطور که گفته شد ماهیت اصلی اقاله «توافق» است، و طرفین در رابطه با افزایش قیمت نیز باید به نتیجه مطلوب و مشترک برسند به شکلی که هر دو طرف رضایت داشته باشند.

انحلال قرارداد ملکی: فسخ قرارداد

هرگاه یکی از طرفین معامله با مجوزی که قانون یا قرارداد در شرایط خاصی به وی تقدیم کند و سپس اقدام به انحلال قرارداد ملکی نمایند فسخ قرارداد رخ داده است. یکی از موارد عقود جایز این است که هر زمان یکی از طرفین تمایل داشته باشند می‌توانند قرارداد را فسخ نمایند. اما در عقود لازم اینگونه نیست و تنها در موارد خاص و معینی به واسطه یک طرف، قرارداد قابل فسخ است. هر کدام از این مواردی که ذکر شد ممکن است به موجب قانون باشد و یا توافق طرفین باشد. در قانون مدنی به چنین اختیاری «خیار» به معنای اختیار فسخ، گفته می‌شود.

نکات مهم فسخ قرارداد ملک

کلیک کنید

انحلال قرارداد ملکی: انفساخ

انفساخ کلمه‌ای در زبان عربی است که معنای آن «شکسته شدن» «برانداختن» «باطل شدن» است. در فقه و حقوق نیز به معنای از اثر افتادن یک عمل حقوقی بدون اراده ایجاد کنندگان است. انفساخ به معنای از بین رفتن و انحلال عقد قرارداد ملکی بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی است. یعنی بدون آنکه عمل جدیدی از سوی خریدار یا فروشنده و یا دادگاه انجام صورت بگیرد، قرارداد منحل می‌شود.

یکی از خصوصیات مهم «انفساخ» از بین رفتن غیرارادی قرارداد است. اما خریدار و فروشنده می‌توانند منبع و دلیل این از بین رفتن را در قرارداد پیش‌بینی کنند که به این شرط اصطلاحا «شرط فاسخ» گفته می‌شود. برای مثال فروشنده و خریدار می‌توانند ضمن قرارداد فروش شرط کنند که در صورت ایجاد شرایطی (که بین خود توافق می‌کنند) عقد بیع منفسخ شود. مانند اینکه در قرارداد خرید و فروش ملک، برای پرداخت پول معامله موعدی را تعیین کنند و این شرط را داشته باشند که در صورت عدم پرداخت پول و یا در صورت برگشت خوردن یکی از چک‌های خریدار، عقد بیع خود به خود از بین برود و منفسخ شود.

در صورت بوجود آمدن چنین شرایطی نیازی به توافق دو طرف و یا حتی اراده یک طرف معامله برای برهم زدن معامله ملکی نیست. همین که طرفین توافق کنند که در صورت بوجود آمدن شرایطی معامله از بین برود این اتفاق خواهد افتاد و معامله فسخ می‌شود.

برای مطالعه بیشتر: نکات حقوقی خرید و فروش املاک

انحلال قرارداد ملکی: ابطال

«ابطال» یا «باطل» در انحلال قرارداد ملکی به هر عمل حقوقی گفته می‌شود که مخالف مقررات قانونی بوده و قانون آن را فاقد هرگونه اثر حقوقی شناخته باشد، «باطل» یا «ابطال» نامیده می‌شود. به صفت اینگونه عمل حقوقی «بطلان» گفته می‌شود. بطلان معامله به معنای این است که معامله از ابتدا بی اعتبار شده است به طوری که هیچ اثری در روابط حقوقی طرفین قرارداد بوجود نمی‌آورد.

از دلایلی که باعث می‌شود معامله باطل شود فقدان یکی از شرایط صحت معامله است. مثلا معامله بدون قصد، معامله‌ای که بوسیله اشخاص محجور انجام می‌شود و یا معامله‌ای که جهت آن نامشروع باشد.

معامله باطل با معامله قابل ابطال تفاوت دارد و نباید این دو را با همدگیر اشتباه گرفت. تفاوت آن‌ها در این است که معامله باطل از ابتدا بوجود نیامده است و تاثیری در روابط طرفین نخواهد گذاشت. این در حالی است که معامله قابل ابطال معامله‌ای صحیح است که بعدا به هر دلیلی باطل شده است. به خاطر همین دلیل، معاملاتی که قابل ابطال هستند تا قبل از باطل شدن بین طرفین معامله معتبر است. به عبارتی می‌توان گفت معاملات قابل ابطال جزء معاملات صحیح است و تا زمانی که باطل نشده است، می‌تواند دارای اثر حقوقی باشد.