آشنایی با مسئولیت های مدنی و کیفری مشاورین املاک
مردم براساس اعتمادی که به کارآمدی و دانش صاحبان دفاتر مشاوران املاک از قدیم تا به حال داشته اند. مالکان ملک خود را به این مشاوران می سپارند تا آن ها ملک را بخرند و بفروشند و اجاره بدهند و بگیرند.
در زنجیره خرید و فروش املاک مشاوران و بنگاه‌های معاملات ملکی نقش مهمی دارند.
فهرست مطالب
نظرات حقوقدان و مدرس حقوق تجارت در مورد مسئولیت های مدنی و کیفری مشاورین املاک
دکتر محمد دمیر چیلی، حقوقدان و مدرس حقوق تجارت با حمایت به بررسی مسیولیت حقوقی مشاوران املاک پرداخت و در پاسخ به اینکه آیا صاحبان آژانس های املاک دلال محسوب می‌شود یا خیر در این خصوص بیان کرد: کار اصلی صاحبان آژانس های املاک به طور ماهیتی،دلالی است که این عنوان در قانون، تعریف مشخصی دارد.
وی با بیان اینکه شخصی که واسط انجام معامله ای می‌شود دلال گفته می‌شود. و در ادامه گفت : کار واسطه گری میان خریدار و فروشنده، دلال انجام می‌دهد. مقررات دلالی در قانون تجارت و قانون راجع به دلالان مشمول است.
این حقوقدان در پاسخ به این پرسش آیا دلال می تواند در معامله ای که واسط انجام آن است، خود نیز ذی‌نفع باشد. گفت :اگر دلال ذی‌نفع بودن خود را در معامله اعلام کند این موضوع بلا اشکال است.
اگر این موضوع را به طرفین معامله اعلام نکند باید در پی این اقدام خساراتی به طرفین معامله یا یکی از آن وارد می‌شود، جبران کند.
آیا دلال موجب اعتبار معامله می شود؟
همچنین دمیر چیلی در مورد عدم مسیولیت صاحبان آژانس های املاک در چه صورتی امکان دارد اشاره کرد: در صورتی که دلال در معامله ای به عنوان واسط انجام باشد و یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکند. در این صورت مسولیتی متوجه دلال نخواهد بود.
به طور مثال خریدار ثمن معامله را پرداخت نکرده و یا فروشنده سند ملک را منتقل نکند.
و در ادامه بیان کرد که : دلال در حقیقت موجب اعتبار معامله نیست. بلکه باید هر یک از طرفین خود اعتبار طرف مقابل را مورد سنحش قرار بدهند. مطابق با آن، در صورت بروز هرگونه تخلف از جانب طرف مقابل و با استناد به آن، شرایط مشخص شده که از طریق قانونی اقدام و احقاق حق می‌شود.
مدرس حقوق تجارت با بیان اینکه دادگاه، دلال را مورد مواخذه قرار نمی‌دهد. بیان کرد: بسیاری از افراد در هنگام انجام معاملات به دلال‌ها و یا صاحبان آژانس‌های املاک اعتماد می‌کنند. این افراد در واقعیت معمولا از لحاظ علمی وفنی،
به هیچ تخصص حقوقی نیاز ندارند. و به همین علت نسبت به طرفین معامله هیچ تعهدی ندارند تا در قرارداد، شرایطی به نفع یکی از طرفین یا هر دو آنها پیش‌بینی می‌شود.
و در ادامه به اینکه اصل بر مسئول نبودن دلالان و صاحبان آژانس های املاک است مگر اینکه در موارد خاص که بیان کردند: البته اتحادیه های املاک ، اقدام به چاپ قراردادهایی در قالب فرم‌های چاپی می‌کند و به صورت پیش فرض برخی شرایط اصلی معاملات را در نظر گرفته می‌شود تا افراد با مشکلی در هنگام انجام معامله مواجه نشوند.
مطالعه بیشتر: چگونگی برخورد با تخلفات بنگاه املاک
دمیر چیلی با بیان اینکه دلالان و صاحبان آژانس‌های املاک، در مورد مسایلی مانند ارزانی، کیفیت، گرانی، پرداخت ثمن یا انجام تعهدات و نیز اصالت داشتن یا نداشتن سند، مسئولیتی ندارند.
در ادامه بیان کرد: باید در حضور دلال مواردی مانند امضای طرفین انجام شود و هویت امضا کننده را باید احراز شود.
عدم مسئولیت صاحبان آژانس‌های املاک
دمیرچیلی همچنین در مورد این موضوع که عدم مسئولیت صاحبان آژانس‌های املاک در چه صورتی متصور است، افزود: اگر در معامله‌ای که دلال واسطه انجام است، یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکند، به عنوان مثال، خریدار ثمن معامله را پرداخت نکرده یا فروشنده، سند ملک را منتقل نکند، مسئولیتی در این زمینه، متوجه دلال نخواهد بود. وی بیان کرد: در حقیقت، دلال موجب اعتبار معامله نیست و هر یک از طرفین، خود باید اعتبار طرف مقابل معامله را بسنجند و مطابق با آن، شرایطی تعیین کنند تا درر صورت بروز هرگونه تخلف از جانب طرف مقابل و با استناد به آن، از طریق قانونی اقدام و احقاق حق کنند.
این مدرس حقوق تجارت با بیان اینکه دادگاه، دلال را مواخذه نمی‌کند، عنوان کرد: حقیقت، این است که بسیاری از افراد، در هنگام انجام معاملات، به دلال‌ها یا صاحبان آژانس‌های املاک اعتماد می‌کنند اما واقعیت این است که این افراد معمولا از لحاظ علمی و فنی، فاقد تخصص‌های حقوقی لازم هستند و به همین دلیل در عمل نیز، نسبت به طرفین معامله، تعهدی ندارند تا در قرارداد، شرایطی را به نفع یکی از طرفین یا هر دوی آنها پیش‌بینی کنند. وی با اشاره به اینکه اصل بر مسئول نبودن دلالان و صاحبان آژانس‌های املاک است مگر در موارد استثنایی، ادامه داد: البته اتحادیه‌های املاک، به چاپ قراردادهایی در قالب فرم‌های چاپی اقدام کرده و برخی شرایط اصلی معاملات را به صورت پیش‌فرض در نظر گرفته است تا افراد، در هنگام انجام معامله، با مشکلی مواجه نشوند.
دمیرچیلی با بیان اینکه دلالان و صاحبان آژانس‌های املاک، در مورد مسایلی مانند گرانی، ارزانی، کیفیت، پرداخت ثمن یا انجام تعهدات و نیز اصالت داشتن یا نداشتن سند، مسئولیتی ندارند، ادامه داد: البته مواردی مانند امضای طرفین باید در حضور دلال انجام شود و وی باید هویت امضاکننده را احراز کند.
معاونت در کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر
در ادامه عنوان کردند: برای همه املاکی که در کشور هم اکنون معامله می‌شود، ثبت کد رهگیری شود تا دو بار یک ملک معامله نشود. در سامانه سراسری اتحادیه املاک این کد رهگیری باید ثبت شود. و اگر فردی بخواهد برای مرتبه دوم ملک مورد نظر را معامله کند، در صورتی که سامانه این کد رهگیری را تایید نکند و خریدار می فهمد که این ملک قبلا معامله شده است.
این حقوقدان بیان کرد: کد پستی یک ملک، به عنوان شناسنامه یک ملک بحساب می‌آید. و براساس کدپستی می‌توان بررسی کرد که قبلا ملک قابل معامله شده یا نشده است.
برخی از مشاوران املاک، برای دور زدن قانون راهی پیدا کرده‌اند که در هنگام انجام معامله کدپستی ملک دیگری که مورد معامله نیست ارائه بدهند تا بتوانند ملک فروخته شده را از این طریق برای بار دوم به فروش برسانند.
و در ادامه اضافه کرد: اگر خریدار ملک، در این معامله ضرر کند، می توان مشاور املاک مربوطه را به عنوان معاونت در کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر، تحت تعقیب قرارداد. مشاور املاک باید به آثار و عواقب اقدامات خود دقت کافی داشته باشد تا گرفتار نشود.
ارتکاب به جعل و خیانت در امانت
در خصوص اینکه در چه شرایطی صاحبان آژانس‌های املاک به عنوان خیانت در امانت تحت تعقیب قرار بگیرند دمرچیلی گفت: به طور مستقیم خیانت در امانت جرمی نیست که از سوی دلال‌ها و مشاوران املاک انجام شود.
در صورتی که یکی از طرفین معامله سند،پول، مال، چک یا سایر اسناد تجاری را به مشاوران املاک بسپارند تا به شخصی داده شده یا به اداره یا دستگاهی تحویل داده شود این کار انجام نشود واین اموال توسط مشاورین املاک مورد سوءاستفاده قرار بگیرد.
به طور مثال آن اموال برای خود بردارد و یا در اختیار فرد دیگری قرار بدهد و این عمل خیانت در امانت به حساب می آید.
جعل نیز از جمله جرایمی است که ممکن مشاوران املاک مرتکب آن شود.در این خصوص استاد حقوق تجارت افزود: موارد جعل را می توان به جعل قولنامه، اجاره نامه، مشارکت نامه و قراردادهایی از این قبیل که مشاورین املاک اشاره کرد که واسط تنظیم آن می‌شوند.