قانون درباره معاملات مسکن چیست؟

مسکن همان نیاز اولیه که آرزوی همه افراد جامعه است.کلی از قوانین کشور، قانون درباره معاملات مسکن  مختص شده است و باید  و نبایدهای حقوقی بسیاری در این حوزه وجود دارد.

در ملکاوی با قانون درباره معاملات مسکن آشنا می‌شوید.

شروط چهارگانه صحت معامله

۴ شرط برای صحت هر معامله ای نیاز است که این شرایط به صورت زیر است:
۱- اهلیت
۲- قصد و رضا
۳- معین بودن مورد معامله
۴- مشروعیت

مراحلی برای قانون درباره معاملات مسکن، یا خانه

۱- از بنگاه کد رهگیری دریافت کنند
۲- به دفتر ثبت مراجعه و استعلام سند کنند
۳- مفاصاحساب دارایی را گرفتن
۴- از شهرداری تسویه حساب بگیرند.
۵- انتقال سند در دفتر
۶- مراجعه به اداره ثبت ناحیه و دریافت سند تک برگی
۷- ارایه سند مالکیت قبلی
۸- پرداخت هزینه ها و املاک
۹- مراجعه به باجه پست
۱۰- دریافت سند جدید

مراحل تنظیم قرارداد ملک

در مشاور املاک باید این کارا انجام شود:

• باید مجوز فعالیت از اتحادیه مشاور املاک داشته باشد.
• در هنگام خرید ملک به مشاع بودن یا نبودن دقت کنید. و آن ملک چند خریدار و فروشنده را دارد.
• در معامله توجه به رسمی بودن وکالت نامه

برای مطالعه بیشتر این مقاله را بخوانید: صفر تا صد مراحل سند زدن ملک

وظایف مشاوران املاک

وظایف مشاوران املاک به شرح زیر است:
۱- امضا طرف معامله تایید شود.
۲- در قولنامه یا مبایعه نامه باید میزان حق الزحمه درج شود.
۳- ثبت رسمی معامله قراردادها در دفترخانه ها اقدام شود.
۴- مشخصات کامل سند حتی قلم خوردگی و حاشیه نویسی باید در قرارداد ذکر شود.
۵- در صورتی که سند در مشاور املاک بماند تمامی مشخصات آن در قرارداد باید ذکر و ۲ شاهد آن را امضا کند.

برای مطالعه بیشتر: انواع روش‌های پرداخت پول در معاملات مسکن

دفترخانه اسناد رسمی

پس از تنظیم و نهایی شدن قرارداد خرید، باید سند در دفتر اسناد رسمی تنظیم و امضا شود. دو طرفه معامله باید به موقع و در تاریخ معین شده در دفتر اسناد رسمی برای نقل و انتقال مالک حضور پیدا کنند.
این موارد را باید هر دو طرف معامله انجام دهند.
۱- نوشتن زمان نقل و نتقال در بیع نامه و امضای آن از سوی شهود
۲- فسخ قرارداد و دریافت خسارت مشخص شده در قرارداد
۳- دریافت گواهی عدم حضور فروشنده از دفترکار و شکایت به دادگاه
۴- الزام به تنظیم سند ملک با اجازه دادگاه

آشنایی با قرارداد پیش‌فروش ساختمان

قرارداد پیش فروش ساختمان به دو شرط زیر خلاصه می‌شود.
۱- نباید ساختمان نیمه کاره‌ای حتما وجود داشته باشد.
۲- در صورت وجود یک زمین مالک آن و تعهد به ساخت و ساز لازم است.

ضمانت اجرای تعهدات در پیش‌فروش ساختمان

ضمانت اجرای تعهدات در پیش فروش ساختمان شامل موارد زیر است:
• مجازات در صورتی عمل نکردن هر یک از طرفین به تعهدات خود
• اگر هر یک از طرفین بدون مجوز اقدام به پیش فروش کند، از ۹۱ روز تا یکسال به زندان می‌رود. و یا مجازات نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر مبلغ و اموال دریافتی
• اگر هریک از طرفین اقدام به درج آگهی پیش فروش کنند، از ۹۱ روز تا یکسال به زندان و یا جرایم نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر مبلغ و اموال دریافتی

نهادی برای حل کردن اختلافات پیش‌فروش

اختلاف‌های ناشی از تعبیر،تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش از سوی هیات دوران که متشکل ازیک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مورد توافق طرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین، یک داور با معرفی ریییس دادگستری شهرستان مربوط انجام می‌پذیرد.

۸ نکته لازم در قرارداد پیش فروش ساختمان

در قرارداد پیش فروش ساختمان ۸ نکته ضروری زیر وجود دارد:
۱- مشخصات کامل طرفین قرارداد، اعم از حقیقی و یا حقوقی
۲- نسبت به خسارات تضمین‌ها قرارداد بیمه‌ای تعیین تکلیف کنند.
۳- مدت زمان برای تحویل واحد ساختمانی
۴- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۵- بهای ساختمان، تعداد اقساط و نحوه پرداخت کردن اقساط
۶- همه مشخصات و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله
۷- معماری ساختمان و مشخصات فنی
۸- مشخصات ثبتی و پلاک و نشانی محل وقوع ملک

شروط ضمن قرارداد

شروطی را در ضمن قرارداد طرفین معامله باید قرار دهند. انواع شروط طبق قانون به صورت زیر است:
• شروط باطل:
شرط مجهول ـ شرط خلاف متقضای عقد
• شروطی که خودشان باطل هستند:
شرط نامشروع ـ شرط غیر مقدورـ شرطی که فایده و منفعتی نداشته باشد.
• شرایطی که باطل هستند و تخلف از آنها باعث می‌شود برای طرف دیگر حق فسخ پیدا شود

شرایط فسخ معامله

شرایط فسخ معامله به صورت زیر است:
این شرط به این صورت است که به یکی از ۲ طرف یا شخص ثالثی در مدتمشخصی اختیار فسخ قرارداد را می‌دهد.
• خیار شرط
• خیار تاخیر ثمن
• خیار رویت و تخلف وصف
• خیار عیب
• خیار غبن
• خیار تدلیس

اصطلاحی در فقه و حقوق به معنی حق برهم زدن یک جانبه قرارداد است. که به آن خیار یا خیار فسخ می‌گویند.
برای مطالعه بیشتر: نکات مهم فسخ قرارداد ملک

چند نکته

• اگر فروشنده در دفاتر اسناد رسمی که قرارداد تنظیم شده حاضر نباشد، پیگیری راه سریعتر و راحتر انجام می شود.
• مالکان اموال مشاع حق تصرف در مال مشاع بدون رضایت شرکا را ندارند.
• برای تقسیم مال مشاع باید با تایید سازمان ثبت انجام شود.
• اگر بین ۲ نفر مشترک مال غیر منقول قابل تقسیمی باشد. و یکی از ۲ شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.