نکات انتخاب و خرید زمین کشاورزی و باغ

خرید زمین کشاورزی در شهرهای خوش آب و هوا طرفداران بسیاری دارد. از علاقه‌مندی‌های افرادی که کار کشاورزی انجام می‌دهند مناطق حاصلخیز است. کار کشاورزی از همان ابتدای زندگی بشریت، کشاورزی هسته اصلی تامین مواد غذایی و خوراکی بوده است. امروزه تکنولوژی به این امر کمک شایانی کرده و کارهایی مانند شخم زدن بسیار راحت‌تر، ساده‌تر و پیشرفته‌تر از قبل شده است. به همین دلیل علاقه‌مندان در این حوزه که در شهرهای بزرگ زندگی می‌کنند بیشتر به خرید باغ‌ها و زمین‌های کشاورزی روی می‌آورند.

هدف افراد برای خرید این‌گونه زمین‌ها ممکن است متفاوت باشد، مثلا افرادی برای سرمایه‌گذاری این کار را می‌کنند یا برخی شاید به خاطر امرار و معاش کردن. هر هدفی که داشته باشید خرید و فروش زمین کشاورزی دارای یکسری اصول و نکات است که با دیگر کاربری های ملک متفاوت می‌باشد.

نکته اول: وضعیت تأمین آب زمین کشاورزی

‍وضعیت تأمین آب یکی از نکات خرید زمین کشاورزی و باغ‌ها می‌باشد. حق استفاده از آب‌های جاری برای زمین‌های کشاورزی کاملا قانونی و بلامانع است. به موجب ماده یک قانون آب و نحوه ملی شدن آن: «همه آب‌های جاری رودخانه‌ها و نهرهای طبیعی، دره‌‌ها، جویبارها و هر مسیر طبیعی دیگر اعم از سطحی و زیرزمینی و همچنین سیلاب‌ها، زه‌آب‌ها، دریاچه‌ها، فاضلاب‌ها، برکه‌های طبیعی، آب‌های معدنی و تمام منابع زیرزمینی همگی ثروت ملی به حساب می‌آیند و هیچ شخصی مالک انحصاری این منابع محسوب نمی‌شود و تمام افراد حق و اجازه استفاده از این آب‌ها را دارند.»

به این‌گونه تعریف که تمامی افراد اجازه مصرف آب در زمین‌های کشاورزی را دارند اصطلاحا «حقابه» می‌گویند. زمین کشاورزی و باغی که که بدون «حقابه» باشد معنی و مفهوم خاصی ندارد. حقابه ممکن است از طریق سند رسمی یا حکم دادگاه و یا مجوز وزارت نیرو به رسمیت شناخته شده باشد.

بنابراین نکته مهمی که در خرید زمین کشاورزی باید در نظر داشته باشید این است که این نوع زمین‌ها حتما حقابه داشته باشند و مدارک و مستندات این حق را از مالک درخواست کنید.

پیشنهاد مطالعه: نکات مهم هنگام عقد قرارداد اجاره مغازه

نکته دوم: وضعیت مالکیت میوه و محصولات

هنگام خرید باغ و زمین کشاورزی نکته‌ای مهم دیگر این است که قصد طرفین را از این کار واضح و مشخص کنید. برای مثال این سوال را بپرسید که فروشنده قصد دارد باغ و زمین با محصولاتش بفروشد؟ یا اینکه می‌خواهد ملک را بدون محصولاتش به فروش برساند؟ از طرفی خریدار هم باید به این موضوع آگاه باشد که اگر زمین یا باغ را بخرد حاصل میوه‌های امسال متعلق به مالک قبلی زمین کشاورزی یعنی فروشنده خواهد بود.

در برخی مواقع نیز این‌گونه اراضی ثمرات و محصولات آن‌ها به صورت سلف فروخته می‌شوند. بنابراین این یکی از نکات خرید زمین کشاورزی و باغ می‌باشد که در صورت اقدام کردن به خرید باید دقت داشته باشید که محصولات آن قبلا فرخته نشده باشد.

نکته سوم: امکان خرد شدن ملک

در سال ۱۳۸۵ قانونی با عنوان «قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب، فنی، اقتصادی» به تصویب رسید. این قانون می‌گوید: امکان تفکیک و افراز اراضی کشاورزی (اعم از باغ‌ها، نهالستان‌ها، اراضی زیر کشت، آبی، دیم و آیش آن‌ها) به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع می‌باشد و ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهد بود. بنابراین اگر قصد خرید اینگونه املاک را جهت تفکیک و خرد کردن آن‌ها را دارید باید به این امکان آن توجه کنید.

نکته چهارم: عدم امکان تغییر کاربری ملک

یکی از مواردی که در بازار مسکن زیاد اتفاق می‌افتد تغییر کاربری ملک است. برای مثال تغییر کاربری از مسکونی به تجاری باشد یکی از این موارد است. در هر صورت براساس قانون «حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها» تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد. بنابراین امکان تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی وجود ندارد. قانون در این‌گونه موارد برای جلوگیری هر چه بیشتر از تبدیل اراضی و باغ‌ها به اماکن مسکونی مجازات‌های سنگینی را در نظر گرفته است.

ماده ۳ این قانون بیان می‌کند که: «کلیه مالکان و متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون، که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری ملک نمایند، نه تنها قلع و قمع بنا می‌شوند، بلکه موظف به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.»

پیشنهاد مطالعه مقاله: نکات انتخاب و خرید
زمین

کلیک کنید

نکته پنجم: وضعیت سرایدار و نگهبان ملک

یکی دیگر از نکات خرید زمین کشاورزی و باغ‌ها این است که وضعیت سرایدار و نگهبان ملک را بررسی کنید. دقت داشته باشید که این افراد نباید هیچ‌گونه ادعایی نسبت به ملک داشته باشند و در صورت امکان صورت‌جلسه‌ای مبنی بر این نداشتن هیچ‌گونه حقی از جانب این افراد نسب به ملک تهیه شود تا از اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود.

نکته ششم: احتمال حق ریشه

یکی از روش‌هایی که از قدیم مرسوم بوده این است که مالکین باغ‌ها و زمین‌های کشاورزی، زمین خود را در قالب قرارداد اجاره، مزارعه، مساقات و سایر روش‌ها در اختیار کشاورز و زارع قرار می‌دادند و پس از آنکه زراع زمین را آماده کشت می‌شد اقدام به کاشت درخت و زراعت می‌کردند.

در کشور ایران و در بسیاری از مناطق رسم بر این بود که پس از پایان قرارداد بین زراع و مالک زمین، حقی برای زارع ایجاد می‌شد که مالک قبل از تخلیه ملک، مبلغی را به عنوان حق ریشه به کشاورز و زارع پرداخت می‌کرد. حق ریشه همانند حق کسب و پیشه در ملک‌های تجاری است. در منابع فقهی حق ریشه سابقه ندارد، اما در نظام قانونی و رویه قضایی کشور با استناد به عرف به رسمیت شناخته شده است. البته در مناطق مختلف کشور این حق اسامی مختلفی دارد اعم از: حق زراعانه، حق نسق زراعی، حق کارافه، حق آب و گل، حق بنه، حق دسترنج رعتی و دستارم، که همگی نام‌های دیگر حق ریشه در مناطق مختلف می‌باشد.

نحوه محاسبه حق ریشه چگونه است؟

شاید این سوال برای شما پیش بیاید که حق ریشه چگونه محاسبه می‌شود؟ باید بگوییم که میزان حق ریشه در صورت عدم توافق بین مالک و زارع، توسط یک کارشناس خبره یا کارشناس ارزیابی تعیین می‌شود. گاهی مواقع نیز حق ریشه در قالب سند رسمی منتقل می‌شود و گاهی نیز در قالب سند عادی؛ البته در بسیاری از مواقع نیز قراردادی در خصوص حق ریشه بین زراع و مالک زمین کشاورزی نوشته نمی‌شود.

بنابراین این یکی دیگر از نکات خرید زمین کشاورزی و باغ است که تصرفات گذشته و فعلی ملک را بررسی کرده و با تحقیق از مطلعین محلی، احتمال وجود حق ریشه را در ملک بررسی کنید.