سرقفلی چیست و همه چیز درباره آن
احتمالا شما هم سردر مغازه‌ها را دیده‌اید که نوشته شده: «سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد» و این سؤال برای شما پیش آمده باشد که سرقفلی چیست و تفاوت آن با مالکیت در چیست.
نام دیگر سرقفلی «حق کسب یا پیشه یا تجارت» می‌باشد. این دو حق و حقوقی هستند که هدف آن حمایت از مستأجران اماکن تجاری در قوانین است. همین لحظه ممکن است باز هم این سؤال برای شما پیش بیاید که خب حالا مستأجر اماکن تجاری با مستأجر اماکن مسکونی چه تفاوتی دارد؟ آیا حق و حقوق آنها با هم تفاوت دارد؟
اگر بخواهیم به زبان ساده‌تر تفاوت این دو را بیان کنیم باید بگوییم زمانی که اشخاص ملکی را به قصد فعالیت‌های تجاری اجاره می‌کنند، با پشتکار و فعالیت‌هایی که در این زمینه دارند به ارزش آن مکان می‌افزایند. خیلی واضح است که مستأجران مسکونی این ویژگی را ندارند.
به محض به پایان رسیدن مهلت قرارداد، اگر مستأجران تجاری را مجبور به تخلیه بی قید و شرط کنیم، یعنی به نوعی ارزش فعالیت آنها و کارهایی که برای جلب مشتری و کسب شهرت انجام داده‌اند را نادیده گرفته‌ایم. می‌توان گفت ارزش آن مکان را رایگان به مالک آن بخشیده‌ایم.
هدف کلی حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت واحد و یکی است اما ماهیت، شرایط و آثار آنها متفاوت است.
فهرست مطالب
سرقفلی چیست ؟
در تعریف اینکه سرقفلی چیست بایدی گفت آن دسته از قراردادهایی که پیش از دوم مهر ماه سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشند حق کسب یا پیشه یا تجارت در خصوص آنها مطرح می‌شود. اصطلاح «حق کسب و پیشه یا تجارت» چندان برای عموم آشنا نیست و به جای آن از واژه «سرقفلی» استفاده می‌کنند.
سرقفلی امروزه با تغییراتی همراه شده است که به صورت زیر است:
۱- برخلاف حق کسب و پیشه یا تجارت «سرقفلی» به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. این به این معناست که اگر پس از پایان قرارداد مستأجر و مالک به توافق نرسند ملک باید تخلیه شود.
۲- حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار ایجاد می‌شود اما «سرقفلی» اینگونه نیست و مالک و مستأجر باید هنگام عقد قرارداد با هم به توافق برسند. اگر این توافق صورت نگیرد مستأجر در پایان مهلت اجاره نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
پیشنهاد مطالعه: ملک مشاع چیست؟
حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
در ادامه تعریف سرقفلی چیست می‌پردازیم به حق کسب و پیشه یا تجارت و معنی آن. حق کسب و پیشه یا تجارت به این معناست که مالک پس از پایان یافتن مدت قرارداد مالک نمی‌تواند مستأجر را مجبور کند تا مکان تجاری را تخیله کند. قرارداد به این شکل است که به صورت خودکار تمدید می‌شود.
این به این معناست که مستأجر تا هر زمان که خواست می‌تواند ملک را در اختیار داشته باشد و آن را اجاره کند.
در این بین اگر مالک بخواهد مستأجر را مجبور کند تا ملک را تخلیه کند باید دلایل منطقی داشته باشد. این دلایل سه تا هستند:
• در صورت تخریب یا بازسازی ملک
• در صورت سکونت مالک یا خویشاوندانش
• در صورت نیاز داشتن به ملک برای شغل خود
اگر مالک بخواهد بنا به دلایل بالا، درخواست تخلیه ملک را بکند باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر بپردازد. این مبلغ همان ارزش و اعتباری است که مستأجر در طی این مدت برای خود فراهم کرده است.
سرقفلی چیست: نکاتی مربوط به فروش سرقفلی
اگر شما قصد داشته باشید سرقفلی یک ملک را به فروش برسانید انجام یکسری نکات به شما کمک می‌کند تا محتاطانه عمل کنید:
اطلاع دادن به مالک در صورت نبود حق انتقال به غیر: اگر ملکی را که خریده‌اید دارای حق کسب و پیشه است و شما نیز سرقفلی آن را خریده‌اید، حتما این موضوع را با اظهارنامه به اطلاع مالک برسانید.
اخذ مجوز انتقال در صورت نداشتن رضایت: اگر مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مستأجر یا همان مالک سرقفلی می‌تواند با اخذ مجوز انتقال از دادگاه، نسبت به انتقال سرقفلی اقدام کند.
مدت اجاره در صورت وجود انتقال: اگر مالک سرقفلی (مستأجر) حق انتقال ملک را به غیر داشته باشد باید این مورد را بررسی کنید که آیا مدت زمان اجاره‌اش به پایان رسیده است؟ در صورت انقضای مدت، ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعاوی الزام به تنظیم اجاره‌نامه را مطرح کنید و سپس نسبت به انتقال ملک اقدام کنید.
شیوه های انتقال سرقفلی
در خصوص انتقال سرقفلی و چگونگی آن سه حالت کلی وجود دارد:
انتقال اختیاری: گاهی مالک سرقفلی طبق اختیار و با میل و رغبت خود قصد می‌کند آن را به فرد دیگری انتقال دهد. این انتقال ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی.
انتقال قهری: این انتقال زمانی اتفاق می‌افتد که شخص فوت کند و حق کسب و پیشه به ورثه او انتقال یابد.
انتقال قضایی: همانطور که از نام آن مشخص است یعنی مقام قضایی حکم انتقال سرقفلی ملکی را صادر کرده باشد که در این صورت به آن «انتقال قضایی» می‌گوییم.
چگونگی توافق هنگام عقد قرارداد سرقفلی
طبق قانون جدیدی که برای ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر تعریف شده است. حتما بین مالک و مستأجر باید توافق صورت بگیرد. حال این توافق به چه شکل است؟ در ادامه سه شیوه توافق را می‌خوانید:
مستأجر هنگام عقد قرارداد مبلغی را به عنوان «سرقفلی» به مالک می‌پردازد، که در میان عوام به «خرید سرقفلی» معروف است. در صورتی که این توافق صورت بگیرد مالک موظف است هنگام تخلیه ملک، سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد.
نوع دیگر توافق به این شکل است که مالک تعهد بدهد هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید، دوباره ملک را به همین مستأجر اجاره دهد. اگر هم در پایان قرارداد مالک تمایلی به تمدید قرارداد نداشته باشد باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به مستأجر بپردازد.
نوع سوم توافق به این شکل است که مالک تعهد بدهد تا زمانی که «مستأجر بخواهد» هر ساله ملک را با همان قیمت قبلی قرارداد را تمدید کند. در غیراینصورت اگر مالک تمایلی به تمدید قرارداد نداشته باشد باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به مستأجر بپردازد.
مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟
بعد از اینکه با نحوه انتقال سرقفلی آشنا شدید و همچنین با تعریف سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق کسب و پیشه یا تجارت دارد، ممکن است این سؤال برایتان پیش بیاید که مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟
مبلغ سرقفلی یا حق کسب با توجه به قانون و از طرف دادگاه تعیین می‌شود که به شرح زیر است:
- مرغوبیت و موقعیت محل کسب و کار و تجارت
- شرایطی و کیفیت‌هایی که در قرارداد اجاره ذکر شده باشد
- مدتی که مستأجر در ملک به اشتغال و کسب و کار مشغول بوده است و اینکه تا چه اندازه حسن شهرت و معروفیت برای خود ایجاد کرده است
- وضعیت مکان از نظر بنا
- نوع تجارت و کسب و کار مستأجر
- هزینه‌هایی که مستأجر بابت دکوراسیون داخلی، تزئینات، قفسه‌بندی و… متحمل شده است.
نکات پایانی
• اگر مالک مغازه را به شخص دیگری بفروشد، خریدار بایستی به توافق شما با مالک پیشین احترام بگذارد پس حق و حقوق مستاجر در برابر مالک جدید تغییری نمی‌کند.
• در حال حاضر برای استفاده از این حق، بایستی با توافق با مالک آن را برای خود ایجاد نمود؛ زیرا در قانون جدید این حق به طور خودکار برای مستاجر لحاظ نمیگردد.
- دسته‌بندی: خرید و فروش, خرید و فروش زمین, خرید و فروش مغازه
- برچسب‌ها: خرید زمین, خرید ملک, سرقفلی, فروش ملک
- منبع: ملکاوی