نکات انتخاب و خرید زمین

خرید زمین در زندگی هر فردی حداقل یک‌بار انجام می‌شود. این زمین ممکن است از هر نوع کاربری ملک باشد: مانند تجاری، مسکونی و… اما کمتر کسی به مشکلات و مسائلی که ممکن است در فرآیند خرید و فروش زمین به وجود بیاید فکر می‌کند. در نتیجه دانستن قوانین آن به ما کمک می‌کند تا معامله مطمئن‌تری داشته باشیم. موارد حقوقی جزئي از این نکات به شمار می‌رود، بخش اعظم این نکات به مواردی بر‌می‌گردد که فرد خودش باید به آن آگاه باشد و تمام جوانب آن را در نظر بگیرد تا سرمایه‌گذاری خوبی در آینده داشته باشد.

قبل از اینکه به نکات خرید زمین بپردازیم لازم است که با یکسری اصطلاحات در این زمینه آشنا شویم.

اصطلاحات رایج در خرید زمین

زمین دایر

زمین دایر به زمین‌هایی گفته می‌شود که آن را قبلا آباد کرده‌اند که در حال بهره‌برداری و یا آماده بهره‌برداری هستند.

زمین بایر

زمین بایر به زمین‌هایی گفته می‌شود که قبلا کاربری خاصی داشته‌اند ولی از آنجا که بهره‌برداری نشده‌اند و یا به دلیل ناکارآمدی به مدت ۵ سال پی در پی بیکار و متروک باقی مانده است.

طبق ماده ۴ قانون شهری، زمین بایر از نوع شهری به اراضی گفته می‌شود که سابقه عمران و احیاء نداشته و به مرور به حالت موات برگشته‌اند فارغ از اینکه مالک مشخصی داشته باشد یا نداشته باشد.

زمین موات

دسته آخر به زمین موات اختصاص دارد؛ زمین‌هایی که بصورت کاملا طبیعی و دست نخورده باقی مانده‌اند و سابقه استفاده هم نداشته‌اند، که در فارسی به معنای زمین مرده و بی‌جان است.

در تعریف حقوقی،‌ و طبق ماده ۲۷ قانون مدنی، زمین‌هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زراعت در آن اتفاق نیفتاده است زمین موات گفته می‌شوند. در زمین‌هایی که از نوع شهری باشند، طبق ماده ۳ قانون زمین شهری، اراضی که سابقه عمران و احیاء نداشته باشند زمین موات هستند.

نکات مهم خرید زمین

هدف از خرید زمین ممکن است یکی از این دو حالت باشد: ۱- ساخت و سکونت در آن ۲- سرمایه‌گذاری کردن و سوددهی در آینده.

در صورت داشتن هر کدام از این هدف‌ها باید مراقب باشید که باعث زمین گیر شدنتان نشود. مثلا افراد زیادی در نقاطی مانند ۵۰ کیلومتری تهران یعنی شهر دماوند که دارای آب و هوای خنک و مطبوعی است اقدام به خرید زمین و ساخت و ساز در آن می‌کنند. یا افراد علاقه‌مند به طبیعت، در نقاطی که به سمت کرج می‌رود ویلاهای شخصی خود را می‌سازند. ممکن است افرادی هم با هدف سرمایه‌گذاری و تخمین رشد اقدام به خرید زمین در چنین نقاطی بکنند. در ادامه به چهار نکته اساسی در خرید زمین می‌پردازیم.

نکته اول: محصور بودن زمین

همیشه به یاد داشته باشید زمینی را که برای خرید انتخاب می‌کنید بهتر است محصور باشد و بصورت فیزیکی ابعاد آن مشخص شده باشد. دلیل آن هم این است که اختلافات در تعیین حدود اربعه ملک و تصرفات ملک به حداقل می‌رسد.

نکته دوم: دسترسی به انشعابات عمومی

زمین باید به گونه‌ای باشد که به خدمات عمومی مانند آب، برق، گاز، تلفن و… دسترسی داشته باشد و امکانات تأمین این خدمات برای آن میسر باشد. دقت داشته باشید اگر خرید زمین شما قرار باشد با شهر فاصله داشته باشد تمامی این امکانات را داشته باشد و یا برای فراهم کردن آن‌ها اقدامات لازم را انجام دهید.

نکته سوم: تعیین تکلیف مستحدثات

در خرید زمین ، اگر ساختمانی وجود داشته باشد، باید مشخص شود بصورت مجاز و قانونی ساخته شده باشد. کاملا مطمئن شوید که که طبق کدام یک از این معیارها ساخته شده است: مجاز یا غیر مجاز؟ بررسی کنید که ساختمان در سند رسمی ملک آمده است یا خیر. علاوه بر تمام این موارد باید بررسی کنید که مالکیت ساختمان متعلق به مالک است و یا اینکه بنا دارای مالک دیگری است.

نکته چهارم: دسترسی به خدمات عمومی

دقت داشته باشید هنگام خرید زمین دسترسی به خدمات عمومی از جمله: درمانگا‌ه‌ها، مسیر رفت و آمد با وسایل نقلیه شخصی و عمومی،‌ فروشگاه‌ها، پارک‌ها، ادارات مهم مانند بانک‌ها را مورد بررسی قرار دهید. معمولا زمین‌های شهری از این امکانات برخوردار هستند اما نیاز شما هم پیگیر این موارد باشید خصوصا اگر زمینی که قصد خرید آن را دارید دور از شهر باشد.

نکات حقوقی خرید زمین

علاوه بر نکاتی که گفته شد یکسری نکات حقوقی خرید زمین نیز وجود دارند که در معامله خرید و فروش باید در نظر گرفته شود. مثلا یکی از این نکات خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است که حتما باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه به دقت بررسی شود. زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به سازمان‌هایی مانند بنیاد شهید، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل می‌شوند مشکلاتی را به همراه دارند.

برخی زمین‌ها نیز در محدوده طرح تفصیلی هستند که در اصطلاحات رایج بازار مسکن می‌گویند «درون طرح» قرار دارند. بنابراین از طرح تفصیلی قبل از خرید مطمئن شوید.

در خرید زمین‌های کشاورزی نیز باید دقت کنید که دارای سند رسمی باشند چون اکثر آن‌ها دارای سند رسمی نیستند. بنابراین قبل از انعقاد قرارداد استعلامات لازم را از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی دریافت کنید و از صحت اسناد ملکی مطمئن شوید.

نکات مربوط به قولنامه

قولنامه جزء اسناد رسمی محسوب نمی‌شود در صورتی که بسیاری از افراد تصور می‌کنند همان سند ملک است. به اسنادی رسمی گفته می‌شود که به تصویب و تأیید دولت و نهادهای قضایی رسیده باشد. از طرفی قولنامه توسط خریدار و فروشنده و مدیر بنگاه تنظیم می‌شود، پس بنابراین جزء اسناد رسمی به حساب نمی‌آید.

پس در نتیجه قبل از انعقاد قولنامه درباره نکات حقوقی و قوانین خرید زمین و مسکن آگاه باشید تا ار بروز مشکلات ناخواسته جلوگیری کنید. دلیل تنظیم قولنامه این است که طرفین معامله برای فراهم کردن شرایط معامله به زمان نیاز دارند. مثلا ممکن است خریدار برای تهیه کل مبلغ و یا فروشنده برای نهایی کردن وضعیت ملک به زمان نیاز داشته باشند. قولنامه تمامی این تعهدات و شرایط را قبل از معامله نهایی تنظیم و فراهم می‌کند.

پیشگیری از کلاهبرداری هنگام خرید زمین

بسیاری از افراد بر این باورند که اگر تمام کارهای مربوط به خرید زمین را به مشاور املاک بسپارند و یک قولنامه هم تنظیم کنند کار تمام است! در حالی که اینگونه نیست و مهم‌ترین قسمت معامله آنجاست که باید مراقب کلاهبرداری مشاوران املاک باشید. هر شخصی نمی‌تواند یک مشاور املاک خوب باشد. اگر نگاهی به پرونده‌های گذشته در رابطه با کلاهبرداری املاک انداخته باشید متوجه می‌شوید این اتفاقات رخ می‌دهد و افرادی که نسبت به نکات حقوقی و مهم خرید زمین بی‌تفاوت باشد قربانی اینگونه کلاهبرداری‌ها خواهید شد.