چگونه می‌توان قیمت آپارتمان مورد نظر را محاسبه کرد؟

قیمت آپارتمان را در زمان خرید و فروش بسیار مهم است که به درستی محاسبه شود.
اولین گزینه‌ای که در هنگام محاسبه قیمت آپارتمان به ذهنتان می‌رسد این است که به بنگاه‌های املاک مراجعه کنید. شما می‌توانید از بنگاه‌های املاک اطلاعات ارزشمندی از آپارتمان‌های مشابه آپارتمان خودتان را بگیرید. بعضی از مشاور املاک اگر از شرایط دقیق آپارتمان شما اطلاعی نداشته باشند، امکان دارد قیمت خانه شما را اشتباه درنظر بگیرند.
بهتر است که اگر قصد فروش آپارتمان مدنظرتان را دارید، قبل از آن جزئیاتی که در این مقاله اشاره شده را درنظر بگیرید.

آیا سامانه‌ای‌ برای مشخص کردن قیمت حدودی آپارتمان و ملک وجود دارد؟

در صورتی که قصد فروش ملکی را دارد می‌توانید قیمت حدودی خانه را از طریق محاسبه با خانه‌های مشابه بدست آورید. با استفاده از سامانه اطلاعات بازار املاک ایران یا از سایت ملکاوی در قسمت تخمین قیمت ملک قیمت ملکتان را به طور دقیق نشان می‌دهد.
در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران، اطلاعات خانه‌های معامله شده براساس زمان و موقعیت جغرافیایی آن ثبت می‌شود. و راه دیگر بازدید کارشناسان از خانه و برآورد قیمت دقیق خانه است. در حالت کلی خودمان هم باید قیمت آپارتمان خود را بررسی و حدودا محاسبه کنیم.

چه عواملی روی قیمت آپارتمان تاثیرگزار است؟

قیمت آپارتمان تحت تاثیر عوامل مختلفی قرار می‌گیرد. ۲ نکته مهم در نحوه محاسبه قیمت آپارتمان وجود دارد که به صورت زیر است.
نکته اول: نحوه محاسبه قیمت آپارتمان نوساز، چند سال ساخت و کلنگی و قیمت خانه کلنگی و ویلایی کاملا متفاوت است.
نکته دوم: در هر کدام از این موارد عواملی نظیر سال ساخت، منطقه و موقعیت جغرافیایی،داشتن یا نداشتن پارکینگ، تراس،انباری، آسانسور، نوع سند، طبقه و تعداد واحد، نقشه و نما روی قیمت آپارتمان یا ملک تاثیرگزار است.

محاسبه قیمت آپارتمان چگونه است؟

محاسبه آپارتمان نوساز

در هر منطقه قیمت آپارتمان نوساز، قیمت مشخصی است که می‌توان از بنگاه‌های معاملات املاک بپرسید.
به طور مثال اگر قیمت خانه نوساز در تجریش متری ۲۰ میلیون تومان باشد، در این صورت متراژ آپارتمان خود را در این مقدار ضرب کرده تا قیمت دقیق آپارتمان بدست آيد.
با این محاسبه فقط قیمت حدودی بدست می‌آید زیرا قیمت دقیق بستگی به عواملی که در بالا اشاره شد، دارد.
مثلا سهم قیمت پارکینگ در قیمت خانه میزان مشخصی است که روی قیمت آپارتمان تاثیر می‌گذارد.

آپارتمان کلنگی

در بین تمام انواع آپارتمان، کم‌ترین قیمت آپارتمان آپارتمان کلنگی است. قیمت یک آپارتمان کلنگی در صورت داشتن آسانسور و مناسب بودن پهنه‌ی شهرداری آن برای ساخت و ساز، نمی‌تواند از قیمت قدرالسهم آن کم‌تر باشد.

قدرالسهم آپارتمان چیست؟

سهم هر واحد آپارتمانی از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی را قدر السهم آپارتمانی گفته می‌شود. که اصطلاحا به آن سهم اعیان از عرصه نیز گفته می‌شود. تعیین میزان قدرالسهم زمین در زمان‌هایی مانند تقسیم ارث و میراث، خراب کردن مجتمع‌های آپارتمانی قدیمی و نوسازی مجتمع جدید بیشتر اهمیت پیدا می‌کند. و درباره‌ی آن مطالعات و محاسبات کارشناسی صورت خواهد گرفت.

چگونه می‌توان قیمت قدر السهم را محاسبه کرد؟

در صورتی که آِپارتمان چهار طبقه تک واحدی داشته باشید. متراژ کلی زمین ساختمان ۲۰۰ متر و متراژ هر واحد ۱۰۰ متر باشد. و قیمت زمین در منطقه‌ متری ۵ میلیون باشد، قیمت قدرالسهم به صورت زیر محاسبه می‌شود.
برای محاسبه قیمت زمین ساختمان باید ۲۰۰ متر راضربدر در ۵ میلیون کنید تا قیمت کلی زمین بدست بیاید. و متراژ هر طبقه که ۱۰۰ متر است را ضربدر تعداد و در آخر قیمت کلی زمین را تقسیم بر کل بنای مفید کنید.
۱.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰=۵.۰۰۰.۰۰۰۲۰۰ ۴۰۰=۱۰۰۴
۲.۵۰۰.۰۰۰=۴۰۰ / ۱.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰
قیمت هر آپارتمان کلنگی نمی‌تواند کمتر از ۲.۵ میلیون تومان باشد.

آپارتمان چند سال ساخت

قیمت آپارتمان چند سال ساخت براساس ضریب استهلاک آن محاسبه می‌شود. یعنی در هر سال درصد مشخصی برای استهلاک آپارتمان درنظر گرفته خواهد شد. این درصد برای یکسال صفر درصد، از دو تا ۶ سال ۰.۵ درصد و از سال هفتم به بعد ۱ درصد می باشد. و با محاسبه درصد کل استهلاک و کم‌کردن آن از ۱۰۰، قیمت آپارتمان را تعیین می‌کنیم.

بیشتر بخوانید: قیمت گذاری ملک و ترفندهای آن

مثال: اگر قیمت آپرتمان نوساز در منطقه‌ای ۷ میلیون و خانه‌ای ۱۴ سال ساخت باشد. در این مورد اولین کار باید درصد استهلاک کل را محاسبه کنید. سال اول درنظرگرفته نمی‌شود و از سال دوم تا ششم که می‌شود ۴ سال با نرخ ۰.۵ درصد محاسبه می‌شود. به این صورت: ۲٪=۰.۵ * ۴

از سال ششم تا سال چهاردهم می‌شود با نرخ ۱ درصد می‌شود: ۸٪=۱ * ۸

مجموع از سال دوم تا چهاردهم می‌شود: ۱۰٪= ۸ + ۲

اگر مقدار مجموع از ۱۰۰٪ کم کنیم می‌شود: ۹۰٪ = ۱۰ ـ ۱۰۰

در نهایت با ضرب ۹۰٪ در قیمت آپارتمان نوساز، قیمت هر متر از آپارتمان را بدست خواهد آمد. به صورت زیر می‌شود:
۶.۳۰۰.۰۰۰ تومان = ۷.۰۰۰.۰۰۰ * ۹۰٪

نکته مهم: نرخ استهلاک در مورد برج‌ها معمولا کمتر از سایر آپارتمان‌ها است.

نکته در مورد محاسبه قیمت خانه ویلایی و کلنگی

فاکتورهایی مانند چند بربودن خانه، موقعیت خانه از نظر عرض کوچه‌ها یا خیابان، عرض بر خانه، نوع سند، کاربری ملک و امکان تغییر کاربری آن، هزینه‌ها یمربوط به شهرداری مثل جواز ساخت و ساز و از همه مهم‌تر میزان عقب‌نشینی در تعین قیمت ملک کلنگی موثر است.
در حالت کلی فرمول خاصی برای محاسبه قیمت خانه‌های کلنگی و ویلایی ووجود ندارد بلکه با درنظرگرفتن موارد بالا و مقایسه با قیمت حدودی منطقه به قیمت نسبتا مشخصی می‌رسید.

جمع بندی:

• اگر قصد فروش آپارتمانتان را دارید بهتر است قیمت حدودی ملکتان را در اپلیکیشن ملکاوی تخمین بزنید.
• آپارتمان کلنگی در بین تمامی اپارتمان‌ها قیمت پایین‌تری دارد.
• قیمت آپارتمان چند سال ساخت براساس ضریب استهلاک محاسبه می‌شود.
• عوامل زیادی از جمله سال ساخت، منطقه و موقعیت جغرافیایی،داشتن یا نداشتن پارکینگ و ….روی قیمت ملک تاثیر می‌گذارد.