مکان شما: صفحه اصلی » قوانین و مقررات » قوانین ساخت و ساز » ضوابط و مقررات ساخت و ساز شهری
ضوابط و مقررات ساخت و ساز شهری
با توجه به رشد سریع جمعیت در شهرها و نیاز افراد به مسکن از قدیم تا به امروز ساخت وساز رشد روزافزونی داشته است. افراد با انگیزه های متفاوت علاقه به ساخت ملک از جمله ویلایی و مسکونی دارد. ما در ملکاوی شما را با ضوابط ساخت و ساز آشنا میکنیم .
ضوابط زیر بنایی املاک
۱- حالات خاص :
در صورتی که عرض ملکی پس از تخریب بیشتر از عرض ملک درج شده در سند ملکی مشخص شده باشد.
یا در صورتی که قبل از ادامه ی عملیات ساختمانی مالک باید سند را اصلاح کند. و یا مقدار اضافه شده باید بر عرض ملک در سند علاوه بر درز انقطاع از طرفین رها شود.
در صورتی که ملکی دارای دیوار مشترک با همسایه ی مجاور باشد. دیوار مشترک را می تواند به عنوان درز انقطاع رها کنند.
(البته عرض بنای اجرایی باید از عرض بنای مشخص شده در نقشه ی مصوبه بیشتر نباشد.)
برای ساختمانهای با ارتفاع بیش از ۱۲ متر رعایت درز انقطاع الزامی است. از روی تراز سطح گذر (۰۰/۰ ±)ارتفاع ساختمان محاسبه می شود.
اگر عرض ملکی کمتر از عرض ملک درج شده در سند باشد. عرض ملک کمتر یا همان وضع موجود برای محاسبه درز انقطاع و عرض بنای اجرایی در نظر گرفته میشود.
و در صورتی که عرض ملک با سند برابر است ادامه ی عملیات پس از اصلاح دستور نقشه بلامانع است.
۲- پیشروی طولی بنای ملک :
بنای هر ملک از شمال (البته در املاک شمالی و جنوبی) آن آغاز شده و بنای اجرایی در همه املاک می تواند تا ۶۰ درصد طول زمین به اضافه ی دومتر بیشتر از ۶۰ درصد طول زمین به صورت پخ اجرا می شود.
۶۰ درصد پیشروی طولی به علاوهی دومتر تا زمانی که حداقل ۲ متر عرض برای حیاط ملک باقی مانده اجرا میشود.
پس از پیشروی ۶۰ درصد اگر ملکی، طول زمین خود به علاوهی دو متر دارای عرض (عمق) حیاط کمتر از دو متر شد. با مطرح کردن موضوع در شورای معماری منطقه و با رعایت حقوق مجاورین ملک و دریافت رضایت محضری از مالکین مجاور به صورت صد در صد پیشروی طولی اجرا شود.
۳- مساحت مجاور زیر بنا :
مساحت زمینهای بیشتر از ۲۰۰ متر مربع در صورتی می توانند ۶۰ درصد طول زمین به اضافه دو متر پیشروی کنند. مساحت زیر بنای ملک از ۶۰ درصد مساحت کل زمین تجاور نکند. در این صورت مالکین اقدام به نورگیر و پاسیو در بنای خود برای کاهش مساحت زیر بنا می کنند.
برای زمین هایی با مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع این ضابطه صدق نمیکند.
حالات خاص :
۱- اگر پس از اصلاحی و عقب نشینی مساحت زمین کمتر از ۷۰ متر مربع باشد می توان با رعایت کامل ضوابط و مراعات حقوق مجاورین ، موقعیت در شورای معماری منطقه از ۶۰ درصد تا صد درصد مساحت زمین پروانه ی ساخت صادر شود.
۲- در زمینهای با مساحت کمتر از ۱۲۰ متر مربع زیربنا با رعایت حقوق مجاورین میتوان حداکثر ۸۰ درصد مساحت زمین اجرا شود. البته در صورتی که با رعایت حداقل ۲ متر عرض حیاط آن بنا را داشته باشد.
۴- تراکم ساختمانی :
تنها در دو طبقه و به میزان ۱۲۰ در صد مساحت زمین تراکم ساختمانی هر ملکی میتواند داشته باشد.
در صورتی که مساحت مجاز زیر بنا و پیشروی طولی رعایت شده باشد.
براساس مفاد بند مادهی دوم مصوبهی پنجاه و یکمین جلسه شورای محترم اسلامی شهر تهران (دورهی سوم) ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفهی تغییر کابری ساختمان و پارکینگ ابلاغی طی بخشنامه زیر معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مصوب شد :
بخشنامهی شماره ۴۳۸۶۱/۸۶/۸۰ مورخ ۲۷/۱۱/۸۶
این بخشنامه در خصوص ضوابط تفصیلی راهپله و آسانسور (صرفا مسکونی) و احداث لابیهای راه پله برای املاک مشمول، طبق مقررات ملی ساختمان و جداول پیوست بخشنامهی اخیرالذکر الزامی است.
مقاله بیشتر: نوآوری در تکنولوژی صنعت ساخت و ساز
حالات خاص تراکم ساختمانی :
اگر بنای موجود ملکی بیش از حد تراکم مجاز باشد باید جهت دریافت پروانهی جدید بنای موجود به عنوان حقوق مکتسبه در نظرگرفته شود.
در حالت کلی پروانه ها صرفا با کاربری مسکونی صادر میشود و در صورتی که ملکی با کاربری تجاری یا اداری باشد. متراژ موجود در روانهی جدید با کابری قبلی به عنوان حقوق مکتسبه ارایه میشود.
اگر ملکی اصلاحی یاعقب نشینی داشته باشد، به میزان ۱۸۰ درصد مقدار مساحت اصلاحی به میزان اولیه ی تراکم که ۱۲۰ درصد مساحت زمین است اضافه میشود.
با رعایت حداقل ۶ متر برای عرض گذرهای فاقد طرح در بافتهای قدیمی و فرسوده و صدور پروانهی ساختمان برای باقی ماندهی ملک ، باقیماندهی تملک املاکی که پس از رعایت عقبنشینی بالغ به کمتر از ۵۰ مترمربع میشود. و نیز مواردی که جهت ساخت واحدهای مسکونی مناسب نیستند.
سطح اشغال زیر بنا در این گونه املاک معادل ۳۰ ٪ مساحت و تراکم ساغختمانی مجاز این املاک برابر درصد تراکم ساختمانی املاک غیر باغ مشابه به منظور حفظ و نگهداری واحیای باغها و زمینهای مشجر همجوار خواهد بود.
املاکی در کاربردهای خدماتی طرح تفصیلی شامل آموزشی، بهداشی، فضای سبز، خدمات شهری، ورزش است. که براساس بخشنامه ی شماره ی ۱۳۷۴۸ مورخ ۰۲/۰۵/۱۳۶۱ بند ۱۷ صورتجلسه ی ۲۱۸ و بند یک صورتجلسه ی ۳۴۶ کمیسیون ماده ی ۵ جهت آنها پروانه ی ساختمانی صادر شده است.
در این بخشنامه با تراکم طرح حداکثر ۱۲۰٪ و با رعایت سایر ضوابط بلامانع است
و برای املاک مربوطه از واگذاری اضافهی تراکم ساختمانی باید خودداری کرد.
با توجه به نامه ی شماره ۵۲۰۸/۸۱۱ مورخ ۱۸/۰۴/۶۹ معاونت شهرسازی و معماری تهران برای شروع عملیات ساختمانی زمان گود برداری مشخص شده است.
و شروع عملیات ساختمانی مشروط به ارایهی گزارش شروع عملیات و گزارشات مرحلهای ناظر است.
با توجه به شروع عملیات و نیمه تمام بودن ساختمانهای برای تمدید پروانهی ساختمانی مورد نظر همان گواهی عدم خلاف و یا بلامانع ناحیه میباشد.
طرح تفصیلی جدید :
۱ تراکم ساختمانی مجاز: حداکثر حجم ساخت و ساز مفید، براساس جداول چهارگانهی ضوابط، حداکثر حجم ساخت و ساز مفید با استفاده از اراضی و ساخت و ساز در هر یک از چهار پهنهی استفاده از اراضی شهر تهران، مساحت قطعه متناسب با عملکرد و عرض معبر همجوار میباشد.
تبصره ۱: تراککم ساختمانی مجاز در زیر پهنه های حفاظت (G) ، به جز زیر پهنه های باغ ها و اراضی زراعی (G21) ، صنعت با فناوری بالا و خوشه های صنعتی (S311) ، گستره ها و مراکز تجاری ، اداری و خدمات ( با غلبه ی فرهنگی ) (S22) ، مختلط ویژه (M22) ، بازار (S11) و پهنه های ویژه ی بلند مرتبه سازی ، تابع ضوابط و مقررات ویژه و با رعایت ضوابط خاص دستگاه های مربوطه براساس مقررات طرح جامع تهران است که به صورت کلی و در قالب تهیه و ارائه ی طرح های توجیهی ، تدوین و حسب مورد در کارگروه تطبیق تائید و یا در کمیسیون ماده ی ۵ به تصویب خواهد رسید.
تبصره ۲: در زیر پهناهای باغات و اراضی مزروعی (G21) ، ضوابط ساخت و ساز بر طبق مفاد دستور العمل اجرایی ماده ۱۴ قانون زمین شهری میباشد.
۲- براساس مصوبه ی شورای اسلامی شهر تهران، تراکم پایه ی مالی در کلیهی پهنههای استفاده از اراضی محدوده ی شهر تهران، طبق سند مالکیت معادل ۱۲۰ درصد وسعت ملک میباشد.
تبصره ۱: براساس مصوبات شورای اسلامی شهر تهران، عوارض مابه التفاوت تراکم پایهی مالی و تراکم ساختمانی مجاز دریافت میشود.
تبصره ۲: در کلیه فضاها و اماکن آموزش عالی، اجتماعی، فرهنگی، خدماتی و ورزشی، بهداشتی و درمانی در کلیه پهنه های استفاده از اراضی در محدوده ی شهر تهران براساس مصوبات شورای اسلامی شهر تهران است.
تبصره ۳ : براساس مصوبههای شورای اسلامی شهر تهران برحسب تغییرات آتی پایهی مالی تراکم، ملاک عمل است.
۳- به منظور سامان بخشی به سیمای تهران :
احداث بنا در صورتی که کمتر از ۶۰ درصد و در محورهایی با حداقل عرض ۱۲ متر ، قطعات آن در طرفین گذر شگل گرفته شود.