مکان شما: صفحه اصلی » قوانین و مقررات » قوانین معاملات مسکن » قوانین رهن و اجاره » قانون روابط بین موجر و مستاجر
قانون روابط بین موجر و مستاجر
وقتی بین دو نفر قراردادی با عنوان اجاره بسته میشود. اگر در ازای دریافت مبلغی، شخصی ملکی را به دیگری بدهد.
طرفین عقد اجاره را موجر (یعنی اجاره دهنده) و مستاجر (یعنی اجاره کننده) مینامند و مورد اجاره را عین مستاجر گفته میشود.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲
۱- کلیات
ماده ۱
مکانی که برای سکنی با ترضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده اعم از این که سند رسمی یا سند عادی تنظیم شد یا نشده باشد،مشمول مقررات این قانون است.
ماده ۲
موارد زیر شامل این قانون نمیباشد:
الف – تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
ب – خانههای سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانهها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار میگیرد.
ج – محل کار پزشکان که تابع قرارداد در میان بوده و در صورت نبودن قرارداد، تابع قانون مدنی است.
تبصره ۱: در صورت وصول کردن هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطبهای استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در موردی که در متن قرارداد بین موجر و مستاجر قید نشده باشد ممنون است.
تبصره ۲: در محلهای مسکونی که در قرارداد موجر ومستاجر عنوان استفاده از مطب ذکر نشده باشد. بدون رضایت مالک ممنوع است.
۲- اجاره بها :
ماده ۳
در اجاره نامه، اجاره بهای هر محل قید شده است. و در صورتی که اجاره نامهای وجود نداشته باشد. مقداری که بین طرفین تعیین شده است. و اگر مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال الاجره اقدام خواهد کرد.
تبصره : در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت اجرتالمثل میباشد.
ماده ۴:
مستاجر موظف است در مدت تعیین شده، اجارهبها را بپردازد و در صورت پرداخت نکردن تمام اجارهبها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر، میتواند موجر با رعایت این قانون در صورتی که اجاره نامه رسمی داشته باشد، به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه کند.
در تاریخ وصول تقاضا، دفترخانه موظف است که اخطاریهای به مستاجر ارسال کند و اگر از تاریخ ابلاغ تا ۱۰ روز مبلغ بدهی خود را نپردازد. یا رضایت موجر را نگیرد. مدارک را برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال کند.
اگر مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت کردن به دادگاه ارسال کند. دادگاه میتواند عملیات اجرایی را متوقف و اجراییه را باطل کند.
اگر اثبات استنکاف مستاجر از پرداخت اجارهبها، موجر میتواند تقاضای وصول اجارهبهای معوقه را کند.
۳- در اجاره نامه:
ماده ۵ :
دفاتر اسناد رسمی موظفاند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود، نکات زیر را در اجاره نامه قید کنند.
۱- اقامتگاه موجر کاملا مشخص باشد.
۲- نشانی کامل محل مورد اجاره و اجاره این محل قانونی مستاجر میباشد. مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نمپه باشند.
۳- در تصرف، عین مستاجره کدام یک از طرفین است. و اگر در تصرف مستاجر نبود، تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت میگرفت.
۴- نحوه پرداخت و تعیین اجارهبها و مهلت نهائی پرداخت هر قسط
۵- این نکته که مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جزا یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد.
۶- تعهد دادن مستاجر به موجر جهت تخیله و تحویل سرموقع ملک و پرداختن مبلغ اجاره در زمانهای مشخص شده به موجر
۷- در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در مدت زمان معین و سایر شروط اجارهنامه که این موارد موجب فسخ قرارداد از طرف موجر میشود.
تبصره : موجر و مستاجر میتوانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط نماید.
۴- موارد فسخ قرارداد
ماده ۶
فسخ قرارداد در موارد زیر توسط مستاجر انجام می شود:
۱- اگر عین مستاجر با اوصافی در اجاره نامه قید شده، تطبیق نداشته باشد.
۲- در صورتی که براساس شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق پیدا میکند.
۳- اگر مورد اجاره کلا یا جزا در معرض خرابی قرار بگیرد، باعث نقص انتفاع شود و قابل تعمیر نباشد.
ماده ۷
هرگاه مستاجر به دلیل انقضا مدت اجاره یا در مورد فسخ اجاره، ملک اجاره شده را تخلیه کند و موجر ملک اجاره شده را تحویل نگیرد. مستاجر میتواند به دادگاه شکایت کنند و ملک مورد اجاره را تخلیه کند و کلید را به دادگاه تحویل دهد.
از تاریخ شکایت شده موجر حق گرفتن اجاره بها نسبت به آینده را ندارد. و دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر نامه اخطاریه میفرستد که برای گرفتن کلید و اجاره بها به د ادگاه مراجعه کند.
ماده ۸
در موارد زیر موجر میتواند اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست نماید.
الف: در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر، مورد اجاره را کلا یا جزئا به غیر واگذار کند. و یا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الفکاله قانونی خود قرار داده باشید.
ب: در اجارهنامه در صورتی که حق فسخ اجاره هنگامانتقال قطعی شرط شده باشد.
ج: در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره ذکر شده استفاده شود.
د: مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت معین شده، از این شرط تخلف کند.
تبصره ۱ : اگر عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.
تبصره ۲: اگر مستاجر ملک را به مرکز فساد تبدیل کند. درصورت صحت اطلاعات در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار میدهند.
ماده ۹
دادگاه تخلف ملک مورد اجاره را در مواردی را از لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، مهلتی را برای مستاجر قرار میدهد.
تبصرات ماده ۹
تبصره ۱: در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره جنگی و رزمندگان را به علت کمبود جای مناسب عسرو حرج تشخیص بدهد.
دادگاه موظف است به مدت ۵ سال از تاریخ ۲۸/۶/۱۳۶۴ تا رفع عسر و حرج از صدور حکم خودداری کند.
و مستاجرین اماکن آموزشی و دولتی موظفاند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم را لحاظ کنند. از تاریخ تصویب لازم الاجرا این قانون است.
تبصره ۲: شورای عالی قضائی موظف است که دادگاههای ویژهای را در اولین فرصت را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاهها یا اداره ثبت صادر میشود و قابل اجرا نیست. مورد تجدید نظر قرار میگیرد، تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستاجر است، حکم آن را متوقف کند.
تبصره ۳ : در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد موظف است تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت ۲ سال از تاریخ ۳/۷/۱۳۷۱ از صدور حکم تخلیه خوددداری کند. این حکم، به صورتی است که عسر و حرج مذکور مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.
تبصره ۴: در شهرها و بخش ها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کردهاند و در حال حاضر در اماکن دولتی و شخصی ساکن هستند به محض اینکه اماکن جدید و یا قدیم آنها در محل قبلی سکونت آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر ستاد بازسازی، مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن دولتی و شخصی را تخلیه کنند.
بیشتر بخوانید : راهنمای کامل برای تصمیم گیری در مورد رهن و یا اجاره ملک
۵- تعمیرات
ماده ۱۰
تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسیات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. در صورتی که در قرارداد به صوت دیگری شرط شده باشد.
ماده ۱۱
رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است. موجر اگر در طی مهلتی که از طرف دادگاه جهت تعمیرات مشخص می شود را انجام ندهد. مستاجر می تواند طبق قرارداد حق فسخ را اعلام کند. یا دادگاه به مستاجر اجازه بدهد که به قدر متعارف با نظارت دایره تعمیرات مربوطه را انجام دهد.
ماده ۱۲
هرگاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری مانع کند، دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین میکند.
ماده ۱۳
اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و آن را رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم خواهد داد.
ماده ۱۴
با نظارت به مشکلات مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجارهبها برای مدت ۵ سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده خواهد شد که ۲ ماه پس از تصویب این قانون، براساس آیین نامهای که توسط وزارت دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه میشودو به تصویب هیات دولت برسد.
اجارهبهای واحدهای مسکونی را با توجه به سطح زیربنا . کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضات محلی و منطقهای تعیین واعلام کند.
تبصره ۱: در این ماده شهرهای بزرگ مذکور عبارتند از کلیه مراکز استانها به انضمام کرج، قزوین، اردبیل، دزفول، آبادان، نیشابور، بابل، قم، گرگان.
تبصره ۲: موجر بیش از قیمت مشخص شده از مستاجر وجهی اضافی دریافت دارد به درخواست مستاجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستاجر محکوم میگردد.
تبصره ۳: از اجازه دادن مستغل معد اجاره بدون عذر موجه امتناع کند، بنا به ضرورت تا مدت ۵ سال به حاکم شرع هر محل اجازه داده میشود. به قائم مقامی مالک نسبت به اجاره دادن محلهای مسکونی خالی اقدام و اجاره بهای دریافتی را به حساب مالک واریز کنند.
ماده ۱۵:
از تاریخ تصویب این قانون اجاره محلهای برای سکونت واگذار میشود.
تابع مقررات قانون کدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین میباشد.
- دستهبندی: قوانین رهن و اجاره, قوانین معاملات مسکن
- برچسبها: اجاره ملک, اجاره نامه, تعمیرات مسکن, تنظیم اجاره بها, روابط بین مالک و مستاجر, فسخ قرارداد, قیمت مسکن, مبلغ اجاره, میانگین قیمت