مکان شما: صفحه اصلی » قوانین و مقررات » روشهای مختلف انتقال مالکیت ملک
روشهای مختلف انتقال مالکیت ملک
مالکیت هر ملک حداقل میتواند شامل مالکیت سه جزء باشد که این موارد عبارتند از: مالکیت عین ملک، مالکیت منافع ملک و مالکیت حقوق ملک. در معاملات بازار مسکن و برای انتقال مالکیت ملک ممکن است هر یک این سه مورد به صورت مجزا منتقل شود یا اینکه بصورت همزمان باشد.
روشهای مختلفی برای انتقال مالکیت ملک وجود دارد که «بیع» شناخته شدهترین آنهاست. اما در حالت کلی مهمترین روشهای قراردادی برای انتقال مالکیت ملک شامل موارد زیر است:
- بیع
- تعهد بیع
- معاوضه
- پیشفروش
- صلح
- هبه
- اجاره ملک به شرط تملیک
- مالکیت زمانی
- مشارکت در ساخت
انتخاب هر کدام از این روشهای قراردادی آثار و تبعات خاص خود را دارد و پیامدهای حقوقی و قانونی هر کدام با دیگری فرق دارد. در ادامه به توضیح مختصری از هر کدام میپردازیم.
بیع
در تعریفی که در ماده ۳۳۸ قانون مدنی آمده است: بیع شامل: تملیک عین به عوض معلوم. براساس این تعریف، این عقد یعنی اینکه مالکیت عین ملک در مقابل یک عوض مشخص به خریدار منتقل میگردد.
زمانی که «عقد بیع» اتفاق میافتد، مالکیت مورد معامله به طور کامل به خریدار منتقل میشود.
تعهد بیع
تعهد بیع در واقع آن را با عنوان قولنامه نیز میشناسند. این تعهد بیع یا قولنامه، قراردادی است که خریدار و فروشنده با یکدیگر توافق میکنند در آینده با یکدیگر معاملهای انجام دهند. این قولنامه باعث میشود تعهدی بین خریدار و فروشنده به وجود بیاید که باعث به وجود آمدن یکی از روشهای انتقال مالکیت ملک یعنی «تعهد بیع» شود. به این معنا که : برای اطمینان خاطر بیشتر، هر دو طرف قراردادی را میبندند، و نیز متعهد میشوند که معامله را ظرف مدت معینی انجام دهند.
قولنامه میتواند در دادگاه معتبر باشد و طرفین باید طبق مفاد آن عمل کنند. به همین خاطر اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکنند دیگری میتواند الزام را از دادگاه بخواهد. از طرف دیگر چونکه قولنامه صرفا فقط تعهد برای انجام معامله است، اعتبار آن از مبایعهنامه به مراتب کمتر است.
اما امروزه از قولنامه کمتر استفاده میشود و به جای آن از مبایعهنامه استفاده میکنند، اما همچنان بسیاری قولنامه را همان مبایعهنامه میدانند.
یک تفاوت مهم در این دو وجود دارد و آن هم این است که در مبایعهنامه همزمان با امضای قرارداد، انتقال مالکیت ملک به خریدار صورت میگیرد، اما در قولنامه اینگونه نیست.
معاوضه
در اصطلاحات حقوقی اگر ثمن به جای وجه نقد کالا باشد به آن «معاوضه» میگویند. به عبارتی سادهتر اگر دو کالا با همدیگر مبادله شوند میگوییم معاوضه صورت گرفته است که معاوضه ملک نیز در بین معاملهگران بازار مسکن رایج است. در معاملات مسکن اشخاص به جای آنکه ملکی را با پرداخت وجه نقد معامله کنند آن را با ملک دیگری یا با خودرو به مالکیت خود در میآورند. این نیز یکی دیگر از روشهای انتقال مالکیت ملک است که متداول و رایج است.
آثار حقوقی معاوضه با بیع کاملا متفاوت است. این امکان نیز وجود دارد که افراد در قالب عقد بیع کالایی را با کالای دیگر معامله نمایند.
پیشنهاد مطالعه مقاله: قوانین معاوضه ملک و نکات مربوط به آن
پیشفروش
یکی دیگر از متداولترین شیوههای انتقال مالکیت ملک «پیشفروش» است که بعد از عقد بیع بسیار کاربرد دارد. طبق ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان هر قراردادی که مالک رسمی (پیشفروشنده) متعهد شود واحد ساختمانی خود را احداث یا تکمیل کند، و در عین حال به محض اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد یعنی پیشخریدار، در بیاید، قرارداد پیشفروش ساختمان انجام گرفته است. یکی از تفاوتهای اصلی بیع و پیشفروش ملک در نحوه انتقال مالکیت ملک و موضوع قراردادهاست.
یکی دیگر از تفاوتهای عقد بیع با پیشفروش این است که در عقد بیع به محض توافق طرفین انتقال مالکیت ملک و انتقال سند به خریدار صورت میگیرد. اما طبق ماده ۱۳ قانون پیشفروش، مالکیت ملک فروخته شده به اندازه پرداخت اقساط به پیشخریدار منتقل میشود.
از تفاوتهای دیگر عقد بیع و پیشفروش این است که در عقد بیع انتقال مالکیت ملک موضوع و اولویت اصلی میباشد اما در پیشفروش نه تنها انتقال مالکیت، بلکه تعهد فروشنده به ساخت و تکمیل بنا نیز موضوع اصلی قرارداد است.
صلح
در میان عوام صلح به معنای آشتی، توافق و سازش است و در اصطلاحات حقوقی به معنی توافق و تراضی طرفین بر امری است. معاملاتی که در قالب و بصورت «صلح» انجام میشود، تمامی قوانین و مقررات قراردادها بایستی حتما رعایت شود ولی آثار حقوقی دیگر قراردادها را ندارد.
بیشتر حقوقی که در املاک، مانند حق کسب و پیشه، حق ریشه و یا حقوق انتفاعی برای اشخاص ایجاد شده است، با استفاده از عقد صلح از سوی مالک آن حق منتقل میگردد.
شخصی که مال خود را به دیگری صلح مینماید «مصالح» و کسی که مال به او صلح میشود «متصالح» گفته میشود.
هبه
طبق ماده ۷۹۵ قانون مدنی، «هبه» به عقدی گفته میشود که به موجب آن شخصی مالی را به رایگان به شخص دیگری تملیک میکند. به عبارتی میتوان گفت شخص به رایگان مال خود را به مالکیت دیگری درمیآورد.
اجاره به شرط تملیک
یکی از انواع قراردادهایی که در کشور رایج شده است و قبلا سابقهای در نطام حقوقی کشور نداشته است: «اجاره به شرط تملیک» است که به آن لیزینگ (LEASING) یا واسپاری نیز گفته میشود. جالب است بدانید این روش در ابتدا برای واگذاری خودرو و ماشینآلات صنعتی استفاده میشده است که به مرور وارد بازار املاک و مستغلات نیز شد. در این روش انتقال مالکیت ملک، مالک خانه را در قالب عقد اجاره در اختیار شخص دیگری قرار میدهد. بین طرفین توافق میشود که اگر مستأجر اقساط اجاره را پرداخت کند مالکیت ملک به او منتقل میشود.
در مقابل این نوع عقد یعنی اجاره به شرط تملیک، قرارداد فروش اقساطی قرار دارد. تفاوت این دو در این است که در اجاره به شرط تملیک، انتقال مالکیت ملک پس از پایان مدت قرارداد و در صورت پرداخت کلیه اقساط صورت میگیرد. اما در فروش اقساطی، همزمان با انعقاد قرارداد مالکیت ملک نیز به خریدار منتقل میشود.
مالکیت زمانی
یکی از روشهای نوین و مدرن انتقال مالکیت ملک ، مالکیت زمانی (Time Sharing) میباشد که از سال ۱۳۷۷ به واسطه یکی از هتلهای کشور وارد صنعت توریسم و املاک و مستغلات ایران شد.
این روش به این صورت است که در یک بازه زمانی مشخص، مثلا یک هفته، یک ماه یا یک سال، انتقال مالکیت ملک صورت میگیرد. به این معنا که منتقل الیه در محدوده زمانی مشخص شده حق استفاده و بهرهبرداری از ملک را دارد.
مشارکت در ساخت
انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت یکی دیگر از روشهای انتقال مالکیت ملک است. این قرارداد بین مالک ملک و سازنده آن بسته میشود. در قرارداد مشارکت ساخت سازنده تعهد میدهد که براساس نقشهها و مشخصات بنا را احداث کند. در مقابل مالکیت بخشی از بنای جدید الاحداث براساس زمانبندی پیشبینی شده در قرارداد به سازنده منتقل میشود.
در قرارداد مشارکت در ساخت هر دو طرف میتوانند در خصوص زمان مالکیت و تشریفات و شرایط آن با یکدیگر توافق نمایند.
- دستهبندی: قوانین خرید و فروش, قوانین معاملات مسکن, قوانین و مقررات
- برچسبها: پیش فروش ساختمان, خرید خانه, قوانین ساختمان, قوانین ملکی, قیمت مسکن, مشارکت در ساخت, معاوضه ملک, ملک مشاع
- منبع: ملکاوی
یک پاسخ
ایا فقط با گرفتن یک امضا میتوان مالکیت سند گرفت؟اگر ممکن است چگونه میشود؟
چه نکاتی در قرارداد یا غیره نوشته میشود؟
ممنون میشم ج.اب رو به ایمیلم بفرستید