آشنايي با قانون پیش فروش ساختمان
در سال ۱۳۸۹ قانون گذاران قانون پیش فروش ساختمان را تدوین و تصویب کردند. در یک جلسه علنی قانون پیش فروش ساختمان فروش ساختمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است.
فهرست مطالب
قانون پیش فروش ساختمان
در این قانون پیش فروشنده باید زمینی برای احداث ساختمان در نظر بگیرید که با ویژگی های مشخص شده بتوان آن ساختمان را در مرحله اجرا به پیش خریدار بفروشد و بتواند پس از اتمام ساختمان آءارتمان مشخص شده را تحویل بگیرد.
قانون پیش فروش ساختمان توسط مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹ دی ۱۳۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید.
ماده‌های قانون قانون پیش فروش ساختمان
این قانون به ۲۵ ماده زیر تقسیم می‌شود:
ماده ۱: ماده‌های قانون پیش فروش ساختمان
هر قراردادی با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص درآن زمین شود و واحد ساختمانی مربوط با هر نوع کابری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قراردا(پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون (قرارداد قانون پیش فروش ساختمان) محسوب می‌شود.
تبصره: افراد زیر در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیار دارند اقدام به پیش قروش کنند.
۱- سرمایه گذارانی که از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری واحدهای مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین،در ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌دهد.
۲- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، وقفی که به موجب سند رسمی حق احداث بناء بر روی عین مستاجر را دارند.
ماده ۲: ماده‌های قانون پیش فروش ساختمان
حداقل باید موارد زیر باید در در قرارداد پیش فروش تصحیح شوند.
۱- اعم از حقوقی و حقیقی باید اسم و مشخصات طرفین قرارداد
۲- مشخصات ثبتی و پلاک و نشانی محل وقوع ملک
۳- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معالمه به طور مثال تعداد اتاق‌ها مساحت اعیانی، شماره واحد، شماره طبقه، توقففگاه یا پارکینگ و انباری
۴- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود.
به طور مثال : کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، موقعیت، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، تعداد طبقات و کل واحدها، سیستم سرمایشی و گرمایشی و قسمت‌های مشترک و موارد دیگری در پروانه ساخت و شناسنامه فنی ذکر شده است و یا رسما در قیمت تاثیر گذاشته است.
۵- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶- شماره قبض‌های اقساطی برای بهاء تحویل و انتقال قطعی
۷- تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی و زمان تحویل واحد آپارتمانی پیش فروش شده
۸- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغیر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
۹- تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی
۱۰- معرفی داوران
۱۱- احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۶) و (۲۰) این قانون
ماده ۳ تا ۵: ماده‌های قانون پیش فروش ساختمان
ماده ۳:
قراداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی ازآن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل انجام شود.
ماده ۴:
تنظیم قرارداد پیش فروش بستگی به مدارک زیر دارد:
۱- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی برای این منظور که مورد معامله در ازاء سرمایه گزاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص داده می‌شود.
۲- شناسنامه فنی و پروانه ساخت کل ساختمان مستقل برای هر واحد
۳- بیمه نامه مربوط به مسیولیت موضوع ماده ۹ این قانون
۴- تایید کردن مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
۵-استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره : در مجموعه‌های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادر کننده پروانه از قبیل مواردد زیر را شامل می‌شود.
آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت برآن
اجازه پیش فروش واحدهای مذکور بستگی به حداقل ۳۰٪ پیشرفت در انجام سر جمع تعهدات مربوط و تایید توسط مرجع صادر کننده پروانه را دارد.
پیشنهاد مطالعه: مراحل گرفتن پروانه ساختمان
ماده ۵:
تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه انجام می شود.
ماده ۶ : ماده‌های قانون پیش فروش ساختمان
چنانچه پیش فروشنده در زمان تعیین شده در قرارداد، واحد پیش‌فروش شده را به پیش خریدار تحویل ندهد. و یا به تعهدات خود عمل نکند. علاوه بر اجرای بند (۹) ماده (۲) این قانون، موظف است جریمه تاخیر به پیش خریدار به شرح زیر بپردازد. و مگر به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار به توافق برسند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خسارات برای پیش خریدار نیست.
۱- در مواقعی که واحد پیش فروش شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان تعیین شده قابل بهره برداری نباشد باید تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت آن بخش (توقفگاه) را بپردازد.
۲- در صورت انجام نشدن تعهدات در قسمت‌های مشاعی، روزانه به میزان ۰.۵٪ بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدر‌السهم پیش خریدار باید بپردازد.
۳- در صورتی که انجام نشدن تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، مساجد، مدارس، فضای سبز و امثال آن روزانه به ازای یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدر‌السهم خریدار باید بپردازند.
۴- درصورت اقدام نکردن به موقع به سند رسمی انتقال، باید روزانه یک در هزار مبلغ قرارداد بپردازد.
ماده ۷: ماده‌های قانون پیش فروش ساختمان
در صورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، از مقدار مشخص شده در قرارداد بیشتر یا کمتر باشد. براساس نرخ مندرج در قرارداد باید مابه‌التفاوت مورد محاسبه قرار بگیرد.
اما در صورتی که مساحت بناء تا ۵٪ افزون بر زیر بنای تعیین شده در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و اگر بیشتر از ۵٪ باشد خریدار صرقا حق فسخ قرارداد را دارد.
و در صورتی که واحد تحویل شده کمتر از ۹۵٪ درصد مقدار توافق شده باشد حق فسخ قرارداد توسط پیش خریدار امکان پذیر است. و یا می تواند خسارت وارد شده را بر پایه قیمت روز بناء براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده دریافت کند.
ماده ۸ تا ۱۰: ماده‌های قانون پیش فروش ساختمان
ماده ۸:
در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال کند، پیش فروشنده باید براساس خسارت وارده را به صلاح طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش خریدار بپردازد.
تبصره : در صورت توافق نکردن طرفین باید پیش فروشنده تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء طبق
نظر کارشناس مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار برگرداند.
ماده ۹:
پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدارو شخص ثالث مسوول است. باید از این جهت مسیولیت خود را بیمه کند.
در صورتی که میزان خسارت وارده از مبلغ پرداختی بیمه بیشتر باشد، ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده پیش فروشنده خواهند بود.
ماده ۱۰:
در صورتی که بانک‌ها به پیش خریداران را براساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید بدهد، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز می‌شود. و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین دریافت می‌شود.
ماده ۱۱ و ۱۲: ماده‌های قانون پیش فروش ساختمان
ماده ۱۱:
در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین می باشد. ولی حداقل ۱۰٪ درصد از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل پرداخت خواهد بود و نم یتوانند طرفین برخلاف آن نمی‌توانند توافق کنند.
ماده ۱۲:
در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت چشمگیری نداشته باشد.
پیش خریدار می‌تواند اقساط را بسته به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده پرداخت کند. و نماینده و مهندس ناظر موظف است به تقاضای هر یک از طرفین در مدت زمان یک ماه گزارش پیشرفت کاری را ارائه بدهد.
ماده ۱۳ تا ۱۵: ماده‌های قانون پیش فروش ساختمان
ماده ۱۳:
پیش خریدار به نسبت اقساز پرداختی یا عوض قراردادی ، مالک ملک پیش فروش شده می گردد و در پایان زمان قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند.
و چنانچه حداکثر در طی مدت ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده ی پیش فروشنده خوددرای کند. دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم ماقام وی می‌کند.
اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک موظف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.
پیشنهاد مطالعه: نکات مهم خرید ملک
ماده ۱۴:
در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفا اقدامات جزیی تا تکمیل پروژه باقی مانده است. (کمتر از ۱۰٪ درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد.) پیش خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفاتر اسناد رسمی می‌تواند مراجعه کند و تنظیم سند رسمی به قدر السهم خود شود.
حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات برعهده پیش فروشنده بوده و و پرداخت توسط پیش خریدار می شود مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده از محل ماده (۱۱) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نخواهد بود.
ماده ۱۵:
عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن، قابل توقیف قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش شده به پیش‌خریدار و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده ۱۶ تا ۲۰: ماده‌های قانون پیش فروش ساختمان
ماده ۱۶:
درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواقع مقرر، باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند.در طی مهلت یک هفته دفترخانه موظف است به پیش خریدار اخطار کند تا در طی مدت یکماه نسبت به پرداخت اقساط قبلی خود اقدام کند. در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.
ماده ۱۷:
تمام یا قسمتی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده واگذار شود. و ارایه آن پس از اخذ همه پیش خریداران یا قام مقام قانونی آنها بلامانع خواهد شد.
ماده ۱۸:
در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده ۱۹:
پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده ۲۰:
کلیه اختلافات ناشی از تعبیر تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد.
درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند.
آئین نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده ۲۱ و ۲۲: ماده‌های قانون پیش فروش ساختمان
قبل از هر گونه اقدام جهت تبلیغ و هر گونه آگهی پیش‌فروش پیش فروشنده باید از هر طریقی از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود را اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
قبل از دریافت مجوز یادشده ، مطبوعات و رسانه‌ها حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دوماه و جزاء نقدی از ده‌میلیون (۱۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده ۲۲:
شهرداری‌ها موظف است که هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی واگذار کند.
ماده ۲۳ تا ۲۵: ماده‌های قانون پیش فروش ساختمان
ماده ۲۳:
افرادی که بدون سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی می‌کند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره: جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود ، مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرازی و با گذشت شاکس تعقیب یا اجرا آن موقوف شود.
ماده ۲۴:
مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی ، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کند و نمی توانند راسما مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال برای بار دوم دو سال تعلیق پروانه ی کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
ماده ۲۵:
آئین نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
- دسته‌بندی: قوانین خرید و فروش, قوانین ساخت و ساز, قوانین ساختمان, قوانین و مقررات
- برچسب‌ها: قوانین ساختمان
- منبع: منبع