در سالهای اخیر قدرت خریداران در بازار املاک روند نزولی داشته است، چرا که قیمت آپارتمان افزایش پیدا کرده، به همین دلیل پیش فروش ساختمان گستردهتر شده است. مثل بقیه قراردادها، قراردادهای پیش فروش ملک نیز گاها به دعوا کشیده میشود. افراد شاهد این اتفاق بودهاند که فروشنده اقدام به پیش فروش ساختمانهای نیمهساز کرده و خریداران نیز با آنها قرارداد بستهاند و در آینده با مشکلات دست و پنجه نرم کردهاند.
دلیل این اتفاقات، رویت نکردن کامل ساختمان توسط خریدار است چون در معامله پیش فروش ملک را نیتوان دید و خریدار این شرایط را ندارد تا کلیه امکانات ملک را ببیند.
به همین خاطر است که میگویند پیش فروش آپارتمان پیچیدگیها و دردسرهای خود را دارد به این دلیل که معامله هنوز کاملا شکل نگرفته است. بهترین روش این است که معاله خرید و فروش به صورت فیزیکی کاملا آماده باشد.
پیش فروش ساختمان چیست؟
شاید در بسیاری از معاملا واژه «پیش فروش» به گوش شما خورده باشد. پیش فروش در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. در بازار املاک، آن دسته از ملکهایی که هنوز ساخت و سازشان تکلمیل نشده و قابل سکونت نیستند، پیش فروش ساختمان میگویند. اگر هم این نوع ملکها خریداری شوند میگویند ساختمان پیش خرید شده است.
در سال ۱۳۸۹ قانونگذاران قانون پیش فروش ساختمان را تصویب و تایید کردند. این قانون در ۲۵ ماده و چهار تبصره به تصویب رسیده است. در این قانون وضع شده است که فروشنده باید واحد ساختمانی را با ویژگیهای تعیین شده تکمیل کرده و در اختیار خریدار قرار دهد.
سند رسمی
نکتهای که قبل از هر چیز باید به آن توجه داشت سند رسمی ملک است. شما به عنوان خریدار باید مطمئن شوید که ملک دارای سند رسمی بوده و در حال معامله با مالک اصلی ساختمان هستید. انواع سند ملکی در معاملات و بازار مسکن وجود دارد که هر کدام دارای ویژگیها و خصوصیاتی هستند. اما اگر سند رسمی در اختیار داشته باشید شما طبق قانون عمل کردهاید و اگر هم مشکلی پیش بیاید همه چیز به نفع شما پیش خواهد رفت.
مراحل پیش فروش ساختمان
همیشه اولین مرحله از معاملات بازار املاک آگهی دادن است. پیش فروش آپارتمان نیز از این قاعده مستثنا نیست. درج آگهی و تبلیغات اولین قدم و اتفاقا مهمترین آن میباشد. فروشنده بعد از گذراندن مراحل ثبت اسناد و دریافت پروانه ساختمان اقدام به درج آگهی میکند. فروشنده برای درج این آگهی باید از وبسایت مورد نظر مجوز لازم را دریافت کند.
اگر شما به عنوان خریدار قصد پیش خرید آپارتمان دارید اول از همه باید قوانین پیش فروش آپارتمان را بخوانید و بعد از آن تمام مراحل را باید در دفاتر اسناد رسمی انجام دهید و نوشتن قولنامه در بنگاههای معاملاتی برای شما کافی نخواهد بود.
قانون دیگر در مورد پیش فروش این است که اگر فروشنده بدون اینکه سندی را تنظیم کرده باشد، بخواهد در دفاتر رسمی حاضر شود و یا اقدام به انتشار آگهی کند از ۹۱ روز تا یک سال حبس محکوم خواهد شد.
مواردی در قرارداد پیش فروش باید قید شوند:
- مشخصات کامل خریدار و فروشنده
- مشخصات کامل ملک اعم از مشخصات ثبتی، پلاک و نشانی ملک
- امکانات و تجهیزات ساختمان مانند اتاقها، تعداد طبقات، مساحت اعیانی، پارکینگ، انباری و…
- مشخصات معماری و فنی ساختمان مانند موقعیت، مساحت کل، زیربنا، نوع مصالحی که در ساختمان به کار رفته، پروانه ساخت و…
- نوع پرداخت وجه، تعداد اقساط
- شماره قبض اقساط، نحوه تحویل و انتقال قطعی
- تنظیم سند رسمی انتقال و زمان تحویل ساختمان پیش فروش شده
- مشخص کردن تکلیف خساراتها، قرارداد بیمه، تغییر مشخصات ملک، تغییر قیمت و…
- تعهداتی که پیشفروشنده به مراجع قانونی داده و صادر کننده داده است
- معرفی کارشناسان و داوران
مشخصات پیش فروشنده و پیش خریدار
مثل هر قرارداد دیگری مشخصات فروشنده و خریدار باید در اسناد پیش فروش ساختمان ثبت شده باشد. این مشخصات در پیش فروش بسیار مهم هستند و باید کاملا مشخص شود که فردی که به عنوان پیش فروشنده پای معامله حاضر شده صاحب واقعی سند و سازنده ملک است. چرا که ممکن است فردی که به عنوان پیش فروشنده حاضر شده است خودش قبلا آپارتمان را پیش خرید کرده است.
پرداخت بها و نوع پرداخت وجه
بهترین شیوهای که برای پرداخت بهای پیش فروش ساختمان میتواند به کار گرفته شود، این است که خریدار قسمتی از بها را براساس پیشرفت قسمتی از کار پرداخت کند. مرحله به مرحله و طی زمانهای مشخص، که در قرارداد نیز قید شده است، خریدار اقساط خود را پرداخت میکند. اگر خریدار در پرداخت اقساط دیرکرد داشته باشد فروشنده میتواند برای خود حق فسخ قائل شود یا اینکه خریدار به صورت روزشمار جریمه شود. همچنین فروشنده میتواند بابت دیرکرد خریدار پیش فروش ساختمان را به تعویق بیندازد.
در حالت کلی این شیوه پرداخت به گونهای است که قسمتی از مبلغ در زمان تنظیم سند در دفترخانه رسمی پرداخت میشود. روش اصولی و محافظه کارانه این است که تفاوت قیمت ملک بدون سند یا قولنامهای و ملک دارای سند رسمی تا زمان تنظیم سند مشخص شود و تا آن زمان باقی بماند. این کار به این دلیل است که اگر فروشنده اقدام به فروش ملک کند خریدار این وسط، ضرر نمیکند.
جمع بندی
یکی از روشهای معامله در بازار املاک پیش فروش ساختمان است، این روند با کاهش قدرت خریداران در سالهای اخیر افزایش نیز یافته است.
در بازار املاک به ساختمانی که هنوز ساخت و ساز آن تکمیل نشده و یا قابل سکونت نیست و به فروش بروند میگویند ساختمان پیش فروش شده است.
قانون پیش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ با ۲۵ ماده و ۴ تبصره به تصویب رسیده است.
در معامله پیش فروش ساختمان باید مطمئن شوید که ملک دارای سند رسمی است و سما دارید با مالک اصلی ساختمان معامله میکنید.
برای پیش فروش ساختمان شما به عنوان فروشند باید مراحلی را طی کنید که اولین قدم برای این کار درج آگهی در وبسایتهای معتبر است.
در قرارداد پیش فروش ساختمان باید مشخصات کاملی از خریدار و فروشنده، ملک، نوع پرداخت وجه و… مشخص و واضح قید شود.
- دستهبندی: خرید و فروش, خرید و فروش آپارتمان, خرید و فروش ویلا, قوانین آپارتمان نشینی, قوانین خرید و فروش, قوانین ساختمان
- برچسبها: خرید آپارتمان, فروش آپارتمان, فروش ملک
- منبع: ملکاوی
2 پاسخ