روش های کلاهبرداری املاک

در صنعت املاک و مستغلات پول‌های کلانی و سرمایه های فراوانی در این معاملات انجام می‌شود. البته این نکته که اگر در مسیر درست انجام شود. با این حال افراد سودجویی هستند که دست به خلاقیت‌های برای کلاهبرداری املاک در خرید و فروش ملک می‌زنند، تا سودهای زیادی به جیب بزنند.

برای افرادی که قصد دارند خانه یا ملکشان را بفروشند یا بخرند. و تمام سرمایه آن هاست که در دست کلاهبرداران و شیادان افتاده و به دلیل بی توجهی و آشنا نبودن با قوانین خرید و فروش سرمایه یک عمر خود را یک شبه از دست می‌دهند.

کلاهبرداری املاک

یکی از روش‌های مرسوم کلاهبرداران املاک، دفاتر املاک جعلی و بدون مجوز ایجاد می‌کنند.

باید جرم کلاهبداری تعیین شود که از چه نوع جرمی برای کلاهبرداری املاک استفاده شده است.  ما در ملکاوی با انواع کلاهبرداری آشنا می شویم:   

با استفاده از سیستم ICT درمعاملات مسکن، اصالت سند و احراز هویت خریدار و فروشنده و نماینده قانونی طرفین، مستند می‌شود. درصد خطای آن کاهش و شرایط برای کلاهبرداران سخت تر می‌شود. اما همیشه راه میان بر وجود دارد.

جرم کلاهبرداری املاک یکی از شیوهای رایج و مرسوم که جزء جرائم پیچیده به حساب می‌آید.

الزامات حقوقی قبل از تنظیم قرارداد

قبل از معامله و تنظیم قرارداد برای جلوگیری از کلاهبرداری در حوزه املاک خریدار و فروشنده باید مواردی را درنظر بگیرند.
این ۱۰ مورد به صورت زیر می‌باشد:

۱- قبل از تنظیم هر نوع قراردادی باید سند ملک رویت و احراز هویت گردد و بعد هر گونه مبلغی را دریافت شود.

۲- اطمینان از اصالت اسناد مورد معامله

۳- ممنون المعامله نبودن فروشنده ملک از طرف مراجع قضایی
به طورمثال افراد ورشکسته حق معامله ندارند.

۴- درمواردی که در جلسه معامله فروشنده ملک حضور نداشته و به نمایندگی از او شخص دیگری در جلسه حضور داشته باشد. باسد قبل از تنظیم قرارداد به دقت وکالت نامه وکیل یا نماینده فروشنده بررسی شود.

۵- اگر فروشنده یکی از ورثه باشد معامله براساس سهم همان ورثه تنظیم می‌شود. و باید بقیه ورثه در زمان تنظیم قرارداد حضور داشته باشند و همگی قرارداد را امضا کنند. یا یک وکالت نامه فروش کل وارثه تنظیم کنند.

۶- ملک معامله اگر برای صغیر باشد و فروشنده به عنوان ولی صغیر اقدام به معامله کند باید در قرارداد نوشته شود که معامله کننده به عنوان ولی صغیر معامله را انجام می‌دهد.

۷- اگر فروشنده قیم مالک باشد باید قیم نامه رویت و فتوکپی برابر اصل آن با امضای قیم دریافت شود و باید در متن قیم نامه نوشته شود که آیا قیم با اجازه مقام قضایی حق فروشدارد یا خیر؟ و اگر چنین مجوزی ندارد معامله انجام نشود و مبلغیبه قیم پرداخت نشود.

۸- درصورتی که فروشنده مالک رسمی نباشد به این معناست که هنوز سند ملک به نام شخص فروشنده نیست، باید با ارایه مدارکی که معاملات قبلی در خصوص ملک مربوطه نشان دهد. و در سلسه مراتب معاملات قبلی هیچ وقفه‌ای وجود نداشته باشد.

۹- در هنگام معامله بین دو طرف قرارداد از اصالت چک‌ها و اسناد بهادار مطمین شوید.

۱۰- دقت کنید که در انتها یک کد رهگیری به منزله اعتبار و سلامت معامله باشد، تا از کلاهبرداری و فروش ملک به چندین نفر جلوگیری شود.

علت‌های عمده کلاهبرداری املاک

از علت های عمده کلاهبرداری املاک از جمله ناآگاهی از قوانین و مقررات، اعتماد بیجا، طمع زیاد، عجله در تصمیم گیری هستند.

۱۰ روش مرسوم کلاهبرداری املاک

۱۰ روش مرسوم کلاهبرداری املاک در معاملات مسکن به شرح زیر است:

۱- دفاتر جعلی و کلاهبرداری املاک

دفاتر جعلی یکی از موارد شایع در زمینه کلاهبرداری و معاملات مسکن، که این دفاتر بدون مجوز می‌باشد. این افراد با اجاره یک دفتر و ایجاد فضای شیک، می خواهند مالکان و خریداران ملک را فریب دهند. این افراد خود را به عنوان مشاور املاک جا می زنند و با معرفی فردی به عنوان خریدار به تنظیم مبایعه نامه اقدام می‌کنند.

کلاهبردان ملک با قیمت گذاری زیر قیمت بازار بر روی ملک، بعد آن ملک به همدست خودشان می‌فروشند. این افراد با گرفتن سند از فروشنده درقبال مبلغ ناچیزی، ملک را با نام‌های دیگر به افراد دیگر می فروشند و بعد فرار می کنند. ضرر و زیان به مالک می‌رساند.

برای اینکه با این نوع از کلاهبرداران معاملات مسکن روبرو نشوید بهتر است به دفاتر املاک دارای مجوز ثیت و فعالیت دارند مراجعه کنید.

این نوع از کلاهبرداران معاملات مسکن به شدت در حال زیاد شدن است. پس بهتر است که اطلاعات کافی در زمینه خرید و فروش پیدا کنید.

۲- مبایعه نامۀ جعلی در کلاهبرداری املاک

در هنگام خرید ملک، هم خریدار و هم فروشنده باید از وضعیت سند آگاهی داشته باشد.
سند باید با مشخصات ملک مربوطه مطابقت داشته باشد و رویت شود.
نیاز به احراز هویت مالک یا مالکیان لازم است.

اگر معامله به خریداران متعدد فروخته شده باشد. باید همه افراد موجود در مبایعه نامه در هنگام نوشتن قرارداد حضور داشته باشند.

باید در قسمت توضیحات مبایعه نامه تمامی شرایط طرفین قرارداد، مشخصات چک‌هایی رد و بدل شده و مبالغی که به صورت نقد واریز و پرداخت شده ،نوشته می‌شود.

اکثریت کلاهبرداران مبالغه نامه را جعل می‌کنند. کلاهبرداران یک سری از قسمت های نوشته شده را نمی‌خوانند وبعد با تایید طرف مقابل امضا می‌‌کند.

کلاهبرداران با نوشتن مبالغه نامه جعلی و در صورتی طرف مقابل درخواست کد رهگیری نکند. از فروشندگان و خریداران ملک اقدام به سودجویی و کلاهبرداری می‌کنند.

۴- کلاهبرداری تحت عنوان تسهیلات بانکی

افرادی سود جو با تاسیس شرکت و خبر تسهیلات بانکی برای خرید ملک را انتشار می‌دهند. به طور مثال در سال ۹۱ شرکتی شروع به کلاهبرداری با عنوان تسهیلات بانکی با کمترین کارمزد در شهر تهران کرد. که با انتشار این آگهی خیلی از متقاضیان براای گرفتن انواع وام بانکی از نظیر وام کارگشایی ، کارآفرینی، جانبازی و … اقدام کردند.

این شرکت با اسناد جعلی و سربرگ‌های دولتی وزارت تعادن و رفاه اجتماعی نفراتی برای ارزش گذاری ملک فرستادند که سر این افراد بی تجربه کلاهبرداری کنند.

این گروه از کلاهبرداران برای جلوگیری از شناسایی توسط پلیس به صورت دوره‌ای در محدودهای مختلف فعالیت می‌کنند. و پس از کلاهبرداری محل فعالیت خود را تغییر می دهند. این افراد سود جو سراغ افراد بی تجربه و افرادی که تمایل به گرفتن تصمیمات سریع بدون تحقیق می‌باشند و به هر عنوانی انها را گول می زنند.

ما در ملکاوی به شما چند پیشنهاد برای مواجه با این نوع از کلاهبرداری معاملات مسکن نشوید می کنیم:

• قبل از هر گونه تصمیمی، اول باید از درستی اخبار منتشر شده مطلع شوید.
• به نزدیکترین بانک بروید و و در خصوص موارد منتشر شده از بانک مربوطه سوال بپرسید.
• درصورت دریافت هر گونه ایمیلی یا پیامی تحت عنوان اعطای وام‌های بانکی از سوی افرادی ناشناس آنها حذف کنید.
• اطلاعات حسابی خود را به هیچ عنوان در اختیار افراد مشکوک قرار ندهید و از هر نوع واریزی هر چقدر پایین جدا خودداری کنید.

۵- کلاهبرداری در فروش ملک‌های نیمه ساز

بسیاری از کلاهبرداران اقدام به پیش فروش واحدهای آپارتمانهای می کنند و آن واحدهای پیش فروش به چند نفر می‌فروشند و هیچ وقت این واحدهای آپارتمانی آماده سکونت نمی‌شود. کلاهبرداران متواری می شوند.

البته بعضی از دفاتر املاک با سندهای جعلی برای پیش فروش آپارتمان ککمک به سودجویان می کنند. و با همین پوشش سرمایه مردم میگیرند.

در هنگام خرید خانه‌های نیمه‌ساز باید دقت فراوانی کنید. هزاران مورد از انواع کلاهبرداری‌ها در خصوص واحدهای آپارتمانی پیش‌ساخته و نیمه‌ساز به اداره پلیس گزارش شده است.

بسیاری از کلاهبرداران اقدام به پیش‌فروش واحدهای آپارتمانی می‌کنند و هیچ وقت این واحدهای آپارتمانی آمادۀ سکونت نمی‌شوند

۶- کلاهبرداری املاک از طریق بستن قرارداد با نمایندۀ صاحب ملک

بسیاری از دفاتر امللاک با ارایه مدارک جعلی خود رابه عنوان صاحبان املاک و مستغلات معرفی می‌کنند. که با ایجاد وکالت نامه‌جعلی ملک‌های افراد فاقد تجربه را به فروش می‌رسانند. به این طریق که عدم حضور مالک در کشور و یا ناتوانی جسمی مالک، خود را به عنوان نماینده صاحب ملک نشان می‌دهند. و اقدام به سودجویی و کلاهبرداری در خرید و فروش ملک می‌کنند.

بسیاری از افراد نیز پس از دیدن ملک یا شرایط ویژه زمین تمایل به معامله دارند. و به خریدهای غیرقانونی اقدام می‌کنند

پیشنهادهای ما در هنگام انجام معاملات ملکی به صورت زیر است:

• به هیچ عنوان اقدام به معامله ملک بدون حضور واقعی صاحب ملک نکنید.
• از استناد به کپی مدارک مربوط به سند خانه وکالت نامه و بنچاق خودداری کنید.
• کپی مدارک در صورتی که مدارک برابر اصل شده باشند، قابل قبول است. و در غیر این صورت فاقد هر گونه اعتبار قانونی است.
• قبل از انجام معامله در خصوص هر موردی تحقیق و بررسی کنید.
• از افراد متخصص که مورداعتماد شما هستند مشاوره و راهنمایی بگیرید.

۷-کلاهبرداری در خرید و فروش ملک در رهن بانک

خرید و فروش مال دیگران براساس قوانین مدنی، جرم و کلاهبرداری به حساب می آید.

در خصوص رهن ملک، براساس ماده ۷۹۳ قانون مدنی رهن موجب خروج ملک در رهن از مالکیت رهن دهنده نمی‌شود. و فقط برای رهن کننده نسبت به مال رهنی حق عینی و حق تقدم ایجاد می کند. و م یتواند از محل فروش مال رهنی طلب خو را استیفا کند.

مقررات مربوط به رهن و وثیقه املاک

رهن عقدی است، که به موجب آن مالی به عنوان وثیقه دین قرار گیرد. و به همین علت گفته‌اند که رهن وثیقه‌ای برای طلب مرتهن است. بر اساس ماده ٧٧١ ‏قانون مدنی، رهن عقدی است، که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند.

این نکته را در نظر بگیرید که فروش ملک در رهن به عنوان فروش ملک دیگران بحساب نمی‌آید. اگر قصد خرید ملکی هستید، که در رهن بانک است. باید در قرارداد مدت زمان که ملک در رهن بانک است لحاظ شود.

بهترین کار اینکه از وکلای قانونی و متصدیان بانک مشاوره بگیرید. و تنها به اطلاعاتی که مشاورین فروش می دهند اکتفا نکنید.

۸- کلاهبرداری رهن و اجارۀ ملک

هنگام اجاره ملک ملک مربوطه را بازدید واطمینان ازصحت تمام اطلاعات در خصوص ملک پیدا کنید.
دقت داشته باشید درخواست پیش پرداخت در هنگام عقد قرارداد امر غیرطبیعی است.
تمامی مبالغی که به عنوان پیش پرداخت به مالک می‌دهید باید درقسمت توضیحات قرارداد ذکر شود.

مشاوران املاک با گفتن اینکه با عدم پیش پرداخت امکان اجاره دادن ملک به فرد دیگری وجود دارد. از افراد بی تجربه کلاهبرداری املاک می‌کنند.

حضور مالک و مستاجر در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، الزامی است. مبالغی که در میان رد و بدل می شود باید در قرارداد قید شود. مبلغی به عنوان پیش پرداخت در هنگام فسخ قرارداد پرداخت شود باید به مستاجرداده شود.

برای مطالعه بیشتر: رهن کامل چند درصد قیمت خانه است و چطور می‌توان آن را محاسبه کرد؟

۹-کلاهبرداری در پوشش اجارۀ خانه

کلاهبرداران رهن و اجاره یک واحد آپارتمانی را به چند نفر و به صورت همزمان اجاره می‌دهند. و پس از گرفتن پول متواری می‌شوند.

کلاهبردان توسط مشاوران املاک اقدام به نوشتن اجاره نامه‌های جعلی می کنند. و از افرادی که می خواهند خانه اجاره کنند کلاهبرداری می کنند. مال بختگان درگیر پیگیری این کلاهبرداران می شود.

۱۰- کلاهبرداری از طریق خرید و فروش ملک بدون بازدید

انواع کلاهبرداری املاک (معاملات مسکن) گزارش شده که نشان می دهد، که مالباخته بدون بازدید از ملک و تنها به گفته های مشاوران املاک اقدام به خرید و یا اجاره ملک کرده است.

امکانات ملک نظیر سیستم گرمایشی، تهویه و لوله‌کشی ناقص بوده و اما قرارداد براین اساس نوشته نشده است. این امکانات جز کسری از واحد مسکونی پس از رجوع می باشد.=

برای مطالعه بیشتر: نکات مهم هنگام خرید آپارتمان در تهران

• پیش از عقد قرارداد اطمینان از صحت اطلاعاتی که دربارۀ ملک ارائه شده است.
• مواردی نظیر سیستم گرمایشی، قبض‌های آب و برق جزو مواردی است که توسط مالک قبلی ملک باید به وضعیت ثابتی رسیده باشد.
• پس از عقد قرارداد و واگذاری سند، تمام این موارد مربوط به مالک فعلی خواهد شد و مالک قبلی در قبال این موارد مسئولیتی ندارد

و در آخر:

• هر روز کلاهبرداری املاک با استفاده از روش‌های جدید رو به افزایش است و خبرهای مختلف از روش‌های کلاهبرداری در گوشه و کنار کشور به گوش می‌رسد.
• با استفاده از سیستم ICT درمعاملات مسکن، اصالت سند و احراز هویت خریدار و فروشنده و نماینده قانونی طرفین، مستند می‌شود. درصد خطای آن کاهش و شرایط برای کلاهبرداران سخت تر می‌شود. اما همیشه راه میان بر وجود دارد.
• جرم کلاهبرداری املاک یکی از شیوهای رایج و مرسوم که جزء جرائم پیچیده به حساب می‌آید.
کلاهبردان اول با قیمت گذاری زیر قیمت بازار بر روی ملک ، بعد آن ملک به همدست خودشان می فروشند.
• این افراد با گرفتن سند از فروشنده درقبال مبلغ ناچیزی، ملک را با نام‌های دیگر به افراد دیگر می فروشند و بعد فرار می کنند.
• در زمان مراجعه به دفاتر املاک و مستغلات برای اینکه دردام کلاهبرداران نیافتید، بهتر است از مجوز فعالیت و مجوز ثبت آنها مطلع شوید و بعد اقدام به هر گونه معاملات کنید.
• حتما از افراد معتمد مشورت بگیرید و سپس اقدام به عقدنامه کنید.
• یکی از روش‌های مرسوم کلاهبرداران املاک، دفاتر املاک جعلی و بدون مجوز ایجاد می‌کنند.