سند عادی ملک چیست و چه ویژگی هایی دارد؟

در ماده ۱۲۸۶ آمده است که سند دو نوع دارد: ۱- سند عادی ۲- سند رسمی. اما سوالی که پیش می‌آید این است که سند عادی ملک چه ویژگی‌هایی و کاربرد آن چیست؟ آیا این امکان وجود دارد که سند عادی را به سند رسمی تبدیل کرد؟‌ اصلا این دو چه تفاوت‌هایی با همه دارند؟ مثلا یکی از تفاوت‌هایی که می‌توان به آن اشاره کرد این است که سند رسمی قدرت اجرایی دارد ولی اسناد عادی اصل بر عدم قدرت اجرایی است.

اسناد مدارکی هستند که می‌توان با آن دعاوی را با آن ثابت کرد. در حالت کلی سند به عنوان ادله اثبات دعوا شناخته می‌شود.

سند رسمی چیست؟

سند رسمی در قانون آیین دادرسی به گونه‌ای تعریف شده است که با ویژگی‌های ذکر شده است. یعنی هر سندی این ویژگی‌ها را داشته باشد «سند رسمی» به حساب می‌آید. از طرفی اگر سندی این ویژگی‌ها را نداشته باشد «سند عادی» خوانده می‌شود.

طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سند رسمی به «اسنادی گفته می‌شوند که در اداره ثبت اسناد و املاک،‌ دفاتر اسناد رسمی و یا سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند.» بنا به این تعریف سند رسمی می‌تواند سه ویژگی داشته باشد:‌

• با دخالت مأمور رسمی تنظیم شده باشد
• این مأمور رسمی صلاحیت انجام این کار را داشته باشد
• تمامی مقررات قانونی مربوط به تنظیم سند رسمی رعایت شده باشد

سند عادی چیست؟

حال که تعریف سند رسمی را فهمیدیم، بهتر می‌توانیم تشخیص دهیم که سند عادی ملک چیست. طبق ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی:‌ «هر سندی غیر از اسناد در ماده ۱۲۸۷، اسناد عادی محسوب می‌شود.»

از طرفی در قانون مدنی ماده ۱۲۹۳ آمده است که «هرگاه سندی توسط یکی از مأمورین رسمی تهیه شده باشد ولی مأمور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته باشد و یا ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند رعایت نکرده باشد، در صورت به امضاء رسیدن سند توسط طرف،‌ سند عادی است.»

در بسیاری از موارد پیش می‌آید که سایر افراد برای انجام برخی از معاملات ساده خود سند عادی تنظیم می‌کنند. یعنی بدون آنکه مأمور رسمی دخالت داشته باشد روی یک برگه سند را تنظیم کرده و به امضاء می‌رسانند. اینگونه اسناد نیز عادی هستند.

در حالت کلی هر نوشته‌ای در برگه که یکی از ارکان در ماده ۱۲۸۷ نداشته باشد و مهر، امضاء و یا اثر انگشت در آن باشد سند عادی ملک به حساب می‌آید. یکی از پرکاربردترین سندهای عادی که میان معامله‌گران تنظیم می‌شود همان قولنامه است.

خوب است بدانید که سند رسمی مزایای زیادی دارد که سند عادی آن‌ها را ندارد. یکی از این مزایا این است که در سند رسمی ملک نمی‌توان ادعای انکار و تردید داشت.

مطالعه بیشتر در مورد قولنامه: قولنامه خانه یا سند موقت ملک چیست؟

کلیک کنید

سند عادی ملک با سند رسمی ملک چه تفاوت‌هایی دارد؟

همانطور که اول این مقاله اشاره‌ای داشتیم به تفاوت‌های سند عادی ملک با سند رسمی،‌ این دو با هم از زاویه‌های مختلف تفاوت دارند. اصلی‌ترین و مهم‌ترین تفاوت آن‌ها این است که سند رسمی، قدرت اجرایی دارد در حالی که سند عادی ملک قدرت اجرایی ندارد.

تاریخ سند رسمی از هر نظر، چه از لحاظ اصحاب دعوی چه از لحاظ اشخاض ثالث معتبر است. این در حالی است که تاریخ سند عادی تأثیری برای شخص ثالث ندارد.

در سند عادی می‌توان بدون دخالت و حضور مأمورین رسمی، آن را تنظیم کرد و به امضاء‌ رساند. اما سند رسمی باید در اداره ثبت اسناد و املاک و یا توسط مأمورین رسمی که در حدود صلاحیت آن‌ها است ثبت و تنظیم شود.

تفاوت‌های دیگری که سند عادی ملک با سند رسمی دارد موارد زیر است:‌

• اسناد رسمی غیرقابل انکار است
• در سند رسمی فقط ادعای جعل قابل طرح است
• سند عادی ملک هم در معرض ادعای جعل بوده و هم قابل تردید و انکار است
• تاریخ تنظیم در اسناد رسمی معتبر است حتی اگر علیه اشخاص ثالث باشد اما در سند عادی فقط درباره اشخاصی معتبر است که در تنظیم سند دخالت داشته‌اند.
• سند رسمی، کاملا تشریفاتی و تابع آن است که قانون نیز از قبل معین کرده است. این در حالی است که در سند عادی اصل بر عدم تشریفات است.
• یکی از تفاوت‌های مهم سند عادی با سند رسمی این است که اگر سند رسمی مفقود شود تهیه رونوشت از آن به سادگی امکان‌پذیر است اما اگر سند عادی گم شود نمی‌توان از رونوشت کامل آن استفاده کرد.

پیشنهاد مطالعه: انواع سند ملکی

سند عادی ملک در معاملات و بازار مسکن

در معاملات مسکن قولنامه‌هایی که بین خریداران و فروشندگان ملک تنظیم می‌شود نوعی سند عادی محسوب می‌شود. چون در تنظیم قولنامه‌ها مأمورین رسمی هیچ دخالتی ندارند. قولنامه نوعی سند و قراردادی اولیه است که بین خریدار و فروشنده ملک تنظیم می‌شود. هر کدام از طرفین مؤظف هستند به تعهدات خود در این قولنامه عمل کنند.

در معاملات مسکن واگذاری ملک طی مراحلی انجام می‌شود که این مراحل در قولنامه با جزئیات همراه با اطلاعات سند ذکر می‌شود. بعد از ذکر جزئیات طرفین آن قولنامه را امضاء‌ می‌کنند و تا زمانی که انتقال سند به طور کامل انجام نشده دارای اعتبار می‌باشد.