قوانین معاوضه ملک و نکات مربوط به آن

زمانی که بازار در بازار رکود است معاوضه ملک یکی از روش‌هایی است که معامله‌گران از آن استفاده می‌کنند. قوانین معاوضه ملک کاملا روشن و واضح می‌باشد و این یکی از روش‌های مرسوم به شمار می‌رود که از گذشته رایج بوده است.

معنای لغوی «معاوضه» مبادله کردن است. اما در فرآیند حقوقی معاوضه به قرارداد یا عقدی گفته می‌شود که یکی از طرفین به ازای ملکی که دارد می‌خواهد آن را با ملک طرف مقابل مبادله کند.

معاوضه یکی از روش‌های قدیمی معامله ملک بوده که امروزه نیز رواج پیدا کرده است. در دنیای امروزی که شاهد پیشرفت‌های چشمگیر در تمام جنبه‌ها هستیم، اما باز هم می‌بینیم که بعضی از کارها، مانند معاوضه ملک، هنوز هم به قوت خود باقی مانده است. البته تا حدودی این شکل از معاملات به سبک امروزی انجام می‌شود و به صورت قانونی امکان پذیر است. با ملکاوی همراه باشید تا بیشتر در این مورد اطلاعات کسب کنید.

کمیسیون معاوضه ملک چگونه محاسبه می‌شود؟

در خصوص کمیسیون معاوضه ملک در اتحادیه مشاورین املاک نرخ مشخصی تعیین نشده است. کمیسیون معاوضه ملک بستگی به نرخ و قیمت املاک دارد. برای مثال اگر ملکی ارزش آن دویست میلیون تومان باشد و قرار است با ملکی که ارزش آن دویست و ده میلیون تومان است معاوضه گردد. ارزش این ملک در قرارداد نوشته شده و سپس ما به التقاوت آن پرداخت می‌شود. در زمان پرداخت، قیمت کمیسیون نیز بر مبنای دویست و ده میلیون تومان محاسبه می‌شود.

معاوضه ملک چه ویژگی‌هایی دارد؟

معاوضه عقد معوض است؛ یعنی قرارداد بایستی دو طرفه باشد یا به عبارتی معامله کالا به کالا صورت بگیرد.

معاوضه عقود لازم است؛ به این معناست که نمی‌توان قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ کرد. حضور هر دو طرف برای فسخ قرارداد الزامی است.

معاوضه عقود تملیکی است؛ به این معنا که هر یک از طرفین در قبال قرارداد کالایی از طرفین دریافت می‌کند. مثل معاوضه خودرو با ملک.

آشنایی با قوانین معاوضه ملک سبب می‌شود که با آگاهی بیشتر وارد یک معامله کالا به کالا شد.

نکات حقوقی معاوضه

۱- ملکی که دارای وامی، بر فرض مثال وام مسکن باشد، اگر قبل از تسویه به فروش برود، بانک مالک را به خاطر این امر جریمه می‌‌کند. در این خصوص شرایط در استان‌ها و بانک‌های مختلف فرق می‌کند. اما بهتر است مالک ضمن رعایت قوانین معاوضه ملک با مشاورین املاک متخصص در این زمینه مشورت بگیرد.

۲- قبل از معاوضه به هویت شخصی طرف مقابل قرارداد و صحت و درستی آن اطمینان داشته باشید. تمام مدارک شناسایی را مشاهده کنید.

۳- بررسی کردن پروانه ساخت و و گواهی شهرداری ملک مورد نظر را بررسی کنید. البته اگر ملک دارای سند رسمی باشد با اعتماد بیشتری می‌توان معاوضه را انجام داد.

۴- معامله کردن با ملک‌هایی که دارای سند رسمی نیستند باعث می‌شود با مشکلات حقوقی مواجه شوید. به هیچ عنوان با ملکی که دارای سند نیست معاوضه را انجام ندهید.

۵- تمام مراحل معاوضه را در یک بنگاه معاملاتی معتبر و دارای مجوز رسمی انجام دهید.

پیشنهاد مطالعه: سرمایه گذاری در املاک

قرارداد بیع چیست؟

به زبان خیلی ساده و در زبان عرف قولنامه را همان بیع می‌گویند. زمانی که معامله‌گران می‌خواهند ملک خود را معاوضه یا خرید و فروش کنند، ولی هنوز مقدمات آن فراهم نشده، با یکدیگر عقد بیع می‌بندند.

در قرارداد بیع طرفین به یکدیگر تعهد می‌دهند، تا زمانی که شرایط قرارداد فراهم نشده نظر خود را تغییر ندهند. برای مثال اگر ملک مشکل مالیاتی داشته باشد و از طرفی خریدار نیز باید مبلغی را برای معامله تهیه کند، در این‌گونه شرایط فروشنده و خریدار عقد بیع می‌بندند که طی مدت زمان خاصی شرایط معامله را فراهم کنند. طی این بازه زمانی خریدار تعهد می‌دهد از خرید خود صرف نظر نکند و فروشنده نیز متعهد می‌شود ملک را با دیگری معامله نکند.

در صورت انجام ندادن تعهدات از سوی طرفین، فرد می‌تواند شکایت خود را به دادگاه ببرد. حاصل تمام این تعهدات، قرارداد بیع را شکل می‌دهد.

تفاوت های معاوضه با قرارداد بیع

طبق تعریف بالا از قرارداد بیع، مبادله‌ای که صورت می‌گیرد بین کالا و پول است. همین جا اولین تفاوت بین بیع و معاوضه مشخص می‌شود! و آن هم این است که در بیع معامله با پول رایج انجام می‌شود اما در معاوضه کالا مبادله می‌شود.

تفاوت بعدی این است که در بیع خیارات می‌تواند وجود داشته باشد. (خیارات یعنی شرایط فسخ قرارداد نیز نوشته شود)

انواع خیار نیز شامل: خیار مجلس، خیار تاخیر و خیار حیوان نیز در عقد بیع وجود دارد. برای مثال خیار تاخیر به این معناست که اگر خریدار به مدت سه روز بهای کالا را پرداخت نکند فروشنده این حق را دارد معامله را برهم بزند.

تفاوت دیگری که این دو با هم دارند وجود مبیع در قرارداد است. مبیع به این معناست که در قبال چیزی که معامله می‌شود قیمتی نیز در نظر گرفته می‌شود. اما در قوانین معاوضه ملک چنین چیزی وجود ندارد چون طرفین شرایط معاوضه را تعریف می‌کنند.