چگونگی خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه
برای فروختن یک ملک یا زمین هزینه نقل و انتقال ملک بسیار زیاد است. بسیاری افراد از به نام زدن سند خود به این دلیل جلوگیری می‌کنند و یک سند بلا عوض و یک سند وکالتی تنظیم می‌نمایند. همه کارهایشان با همان سند به صورت قانونی انجام می‌شود.
فهرست مطالب
خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه چه مشکلاتی دارد؟
دلایل بسیار زیادی برای سنذ نزدن و اعطای سند وکالتی و وکالت بلاعزل به وکیل خود به وکیل خود وجود دارد که نمونه‌های از آن دلایل به صورت زیر است:
- صرف زمان بسیار در نقل و انتقال ملک بین خریدار و فروشنده که گاهی به اندازه یک روز کاری طول می‌کشد.
- صرف هزینه بسیار جهت نقل و انتقال ملک از فروشنده به خریدار، که باید دقت داشته باشید در صورت خرید خانه‌ای با وام اوراق این سند زدن هزینه زیادی برای خریدار دارد.
- گم شدن سند رسمی ملک خریداری شده.
- فرار مالیاتی
- آماده نبودن سندهایی که باید به صورت تفکیک‌شده درآید.
کلمه وکالت در خرید و فروش ملک به چه معناست؟
- وکالت نامه طبق قانون مدنی کشور جمهوری اسلامی ایران به قراردادی می‌گویند که به موجب این قرارداد یکی از طرفین قرارداد شخص دیگری را به عنوان وکیل برای انجام امورخود درنظر بگیرید.
- فردی که برای انجام امور انتخاب می‌شود وکیل و کسی که به شخص دیگری وکالت دهد موکل گفته می‌شود.
- وکالت‌نامه باید به صورت کتبی نوشته شود و در دفترخانه رسمی به ثبت برسد.
- منظور از وکالت چیست؟
- وکالت یعنی عقد قراردادی که بین دو نفر انجام می‌شود. در این قرارداد برای انجام امور شخصی خود یک طرف به طرف دیگر وکالت قانونی می‌دهد.
- قرارداد وکالت باید به صورت کتبی انجام می‌شود و یک نسخه به دست موکل و نسخه دیکر به دست وکیل داده می‌شود.
- مراجع قضایی و اداری سند کتبی عادی را قبول نمی‌کند و باید قرارداد خود را به صورت رسمی در یک دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
- وکیل می‌تواند اختیار هر گونه تصرفات در موضوع وکالت از سوی موکل خود را در اختیار داشته باشد.
- وکیل هر گونه نقل و انتقال ملک و اموال اعم از خرید و فروش ملک و زمین به هر مبلغ مدنظر و به هر شخص دلخواه که به آن وکالت ملک گفته می‌شود.
بیشتر بخوانید: روش های مختلف انحلال قرارداد ملکی
نکاتی که در معاملات وکالتی
- از طریق وکالت‌نامه ای که در معمالات کلان انجام می‌شود لازم است که قبل از انجام معامله اعتبار وکالت نامه استعلام از دفترخانه‌ای که سند تنظیم کرده شود.
- دو عضو جدا نشدنی و یا لازم و ملزوم و یا مکمل یکدیگر مبایعه نامه و وکالت نامه است.
- باید دقت کنید که وکالت‌نامه صادر شده محدودیت زمانی نداشته باشد به دلیل اینکه سوء استفاده از وکالت نامه در آینده پیشگیری کنید.
- از انجام معاملاتی که به واسطه وکالت‌نامه‌های کلی که مربوط به اموال منقول و غیر منقول موکل باشد اجتناب کنید.
- در انجام معاملات با وکالت رسمی سعی کنید در کمترین زمان نسبت به دریافت سند قطعی ملک اقدام کنید.
- اگر معامله‌ای از طریق تفویض وکالت انجام شود، وکالت نامه اصلی باید یه صورت دقیق مطالعه شود تا به صورت دقیق تعیین شود فردی که دارای اختیارات کامل و بلاعزل است وکیل شناخته می‌شود.
- در تنظیم سندهایی که شامل وکالت بلاعزل است در وکالت نامه قید شود که موکل هیچگونه حق دخالت ندارد.
خطراتی که خرید و فروش ملک را تهدید با وکالت‌نامه می‌کند.
- معاملات وکالتی مشکلات خاص خودش را نیز دارد باید به نکات قبل از انجام چنین قراردادهایی توجه کنید.
۱- افسانه‌ای به نام وکالت بلا عزل
- در بعضی از معاملات وکالتی فروشنده به فردی که از او خرید را انجام داده جهت انتقال سند وکالت بلاعزل می‌دهد.
- وکالت بلاعزل یعنی خریدار می تواند در هر زمانی به ثبت سند به نام خود اقدام کند.
- منظور از کلمه وکالت بلاعزل این است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصاً وکالتش را فسخ کند. اما متأسفانه هنوز همراه‌هایی برای فسخ قرار داد حتی در حالت وکالت بلاعزل وجود دارد.
- درصورتی که یکی از طرفین معامله مجنون یا دیوانه یا دچار مرگ ناگهانی شود این وکالت که در بین آن بسته شود براحتی فسخ می شود.
- در این روش دادگاهی کمی وجود دارد و در نهایت به نفع شما صادر می َود و در آخر خانه ای که بابت آن هزینه کرده اید را به نام خود سند زدن و صاحب آن شوید.
۲- با وکالت بلا عزل شما هنوز مالک اصلی ملک نخواهید بود
حتی زمانی که وکالت بلاعزل دارید در واقع مالک ملک خود به صورت قانونی نیستید. در این حالت بهتر است خیلی سریع برای تبدیل وکالت نامه به سند قطعی اقدامات لازم را انجام دهید.
۳- فروشنده می‌تواند ملک وکالتی را به چند نفر بفروشد
خانه ای که به صورت وکالتی به شما فروخته شده است و نقل و انتقال با سند وکالتی انجام شده از طرف فروشنده دیگر نمی توانید مورد معامله به دلیل وکالت بلا عزل است.
باید بدانید حتی فروشنده ای که نقل و انتقال ملک را انجام می‌دهد و وکالت بلا عزل داده می‌تواند به انتقال سند خود اقدام کند و ملک را به فرد دیگری بفروشد و حکم ابطال وکالت بر وکالت نامه قرار بگیرد.
در این شرایط دیگر نیاز به وکالت‌نامه ندارید و خانه‌ای که خریداری کرده‌اید را از دست می‌دهید.
در این حالت ۲ روش وجود دارد:
۱- از فروشنده بخواهید با تنظیم وکالت‌نامه یک مبایعه‌نامه همزمان تنظیم نماید.
۲- حق فروش ملک به شخص دیگر در وکالت‌نامه از فروشنده سلب می‌شود.
جمع‌بندی:
- فردی که برای انجام امور انتخاب می‌شود وکیل و کسی که به شخص دیگری وکالت دهد موکل گفته می‌شود.
- وکالت نامه یا مبایعه در صورت قطعی نشدن در دفتر اسناد فاقد ارزش است.
- وکالت یعنی عقد قراردادی که بین دو نفر انجام می‌شود. در این قرارداد برای انجام امور شخصی خود یک طرف به طرف دیگر وکالت قانونی می‌دهد.