آشنایی با حقوق ثبت اسناد و املاک

با ظهور پدیده های جدید در زندگی اجتماعی و کسب پیشرفت های علمی از دغدغه های مردم در تعاملات اقتصادی کاسته می شود. کاهش دغدغه های مردم در تعاملات اقتصادی که با پیدا شدن پدیده های جدید در زندگی اجتماعی و بدست آوردن پیشرفت های علمی صورت میگیرد. جلوگیری از معاملات معارض تضمین معاملات اموال غیر منقول و ثبیت مالکیت برروی آن‌ها، یکی از مسایل حقوق ثبت اسناد و املاک است.

حقوق ثبت اسناد و املاک چیست؟

امروزه با الکترونیکی شدن نظام ثبتی و آثار بهره گیری از تکنولوژی روز در دفتر ثبتی، به یک سری از نیازهای کشور پاسخ داده شده است .

با این حال تشکیلات دفاتر اسناد رسمی با رعایت اصل سرعت و دقت، را از حالت سنتی خارج کرده و این راه را برای ارتقا و بهره وری فراهم می کند.

یکی از این مسائل تضمین معاملات اموال غیر منقول و تثبیت مالکیت بر آنها و جلوگیری از معاملات معارض بر روی آن هاست.

ابعاد حقوق ثبت

حقوق ثابت به کلیه معاملاتی که بر روی املاک و مستغلات صورت می گیرد، گفته می شود. یکی از شاخه های مهم حقوق،حقوق ثابت است.
در صورتی که مالک نتواند اموال غیر منقول خود را به ثبت برساند. هیچ دفتر اسناد رسمی وی، را مالک اموال مشخص کند.
براساس ماده ۲۲ قانون ثبت مقرر است در صورتی که ملک مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد دولت فقط مالکی که به اسمش ثبت شده و یا کسی که ملک مربوط به او منتقل شده و به اسم آن ثبت شده و یا اینکه ملک مربوط از مالک اصلی به ارث رسیده باشد.
بنابراین از ماده ۲۲ می توان ۳ مورد زیر استنباط نمود :

۱)‌ ثبت ملک، مالکیت کسی که ملک به نام او ثبت شده و یا به ارث رسیده یا به طور رسمی به او منتقل شده است. و در دفتر املاک این انتقال باید ثبت شده باشد. و در این صورت ادارات و مراجع قضایی او را مالک می شناسند.

۲) پس از ثبت ملک و صدور سند مالکیت در دفتر املاک، تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک مبنی بر مالکیت ملک نمی شود و نمی تواند شخصی به صورت تصرف خودسرانه خود به ضرر صاحب سند مالکیت است.

۳) به نام هر کس ثبت ملک، سلب مالکیت از غیر می شود و در خصوص آن ملک از هیچ کس ادعایی پذیرفته نیست.
با توجه به مفاد مواد ۴۶،۴۷و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، اسناد مربوط به عقود معاملات راجب به املاک و حقوق مربوط به املاک باید در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. و اگر به ثبنت نرسد در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

ارایه ی پلاک ثبتی به این اسناد به این صورت است که هنگام تفکیک زمین های بزرگ، ملک را شماره گذاری کنید. به این قطعات شماره گذاری پلاک ثبتی ملک گفته می‌شود.به این قطعات بزرگ به اصلاح در اسناد رسمی پلاک اصلی گفته می شود.

اهمیت سند رسمی نسبت به سند عادی

اهمیت سند رسمی نسبت به سند عادی به این صورت است که سند رسمی بر خلاف سند عادی براساس قانون تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن ها معتبر باشند و مثل سند عادی قابل انکار و دستکاری و تردید و … نیست.

ادعای جعل در سند رسمی ادعای جعل همچون یک ادعا و دعوی به حساب می‌آید. در این صورت باید ادله اثبات جعلی بودن را به دادگاه ارایه بدهد. ولی در مورد سند عادی انکار و تردید چون دفاع به حساب می‌آید که طبق قاعده شرعی، شخص منکر و یا مردد وظیفه ای در خصوص اثبات انکار و تردید خویش، شخص منکر و یا مردد ندارد. این وظیفه برعهده کسی که می خواهد از سند مربوطه استفاده کند و یا از موضوغع سند سود ببرد.

بنابراین کسی که ادعای مالکیت سند را دارد باید اسناد یا دلایلی منوط به اصالت سند به دادگاه ارایه دهد. در غیر این صورت سند مربوطه را دادگاه موظف است از شمار دلایل خارج ‌سازد. از مزایای دیگر اسناد رسمی علاوه بر مراجع دادگستری جهت انجام تعهدات قراردادی، امکان بهره گیری از واحد اجراییات ثبت وجود دارد.

ثبت املاک در دفتر ثبت املاک ادارات ثبت اسناد به قوه قضاییه بستگی دارد. و در ستون معامل و متعامل مشخصات طرفین معاملات درج می شود.

ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود به عنوان مسئول دولتی سردفتر تلقی نمی‌شود.

این اسنادها نزد محاکم دادگستری از اعتبار زیادی برخوردار است که ارایه آنها از جمله دلایل محکم و قوی محسوب می‌شود.

در دفتر خانه یک سری دفاتر قانونی برای انجام این کارها وجود دارد. که اهمیت زیادی دارد. در این دفاتر اصول اسناد رسمی به ثبت می‌رسد.
این دفاتر به صورت زیر می‌شود:
۱- املاک
۲- دفاتر املاک توقیف شده
۳- موقوفات
۴- دفاتر اسنادرسمی
۵- دفاتر گواهی امضاء
۶- دفاتر ثبت شرکت‌ها
۷- دفاتر توزیع اظهارنامه
۸- دفتر املاک مجهول المالک

اسناد عادی لازم الاجرا

هنگامی که با شرایط بالا معامله ای ثبت شود، این اسناد جنبه لازم الاجرا و به جانشین و قائم مقام وی نیز قابلیت تسری دارد.

برخی از اسناد عادی به موجب قوانین خاص و بنا به مصالحی قابلیت اجرایی دارند و لازم الاجرا در حکم سند می‌باشد.

این اسناد به چند دسته زیر تقسیم می‌شود:

۱) موضوع عقود اسلامی قراردادهایی می‌باشد که درچارچوب آنها، بانک‌ها تسهیلاتی به مشتریان خود ارایه می‌دهد.
این عقود دارای وصف لازم الاجرا در چارچوب نظام بانکی جاری تنظیم می شود دارای وصف لازم الاجرا
خواهد بود.

از جمله امتیازاتی که برای بانک‌ها براساس ماده ۱۱۰ قانون آیین رسمی مدنی، می‌توان در نظر گرفت. در دعاوی که مستند آنها چک یا سفته داشته باشد و درمورد دعاوی مستند به اسناد رسمی که نمی تواند به برای تامین خسارات احتمالی خود تقاضای تامین کند.
به این صورت تامین خواسته بدون گرفتن تامین از بانک‌ها درباره این دسته از اسناد صادر می شود.

۲)چک از جمله اسناد عادی می باشد که به موجب اصطلاحیه سال ۷۲ معین شده است :

” چک های صادره برعهده بانکهایی که براساس قوانینی ایران در داخل کشور وجود دارند و یا شعب این بانک خارج از کشور لازم الجرا در حکم سند می‌باشد. در صورت مراجعه به بانک دارنده چک و عدم دریافت تمام یا قسمتی از وجه آن یا به هر دلیل دیگری که منتهی به برگشت چک و عدم پرداخت می شود.”

طبق قانون و آیین نامه های مربوط اجرای اسناد رسمی، وجه چک باقی مانده را از صادر کننده بگیرند.
براساس ماده ۴ چک و گواهینامه مربوطه و یا گواهی نامه در ماده ۵ را برای صدور به اجرای ثبت اسناد محل ارایه بدهند.

در صورتی اجرا ثبت دستور اجرا را صادر می‌کند که امضای چک با امضا نمونه امضای صادر کننده در بانک مطابقت داشته باشدد و از ظرف بانک گواهی شده باشد.

می تواند طبق قوانین و آیین نامه های مربوط به اجرای اسناد رسمی، وجه چک یا باقیمانده آن را از صادر کننده وصول نماید. برای صدور اجرائیه دارنده چک باید عین چک و گواهینامه مذکور در ماده ۴ و یا گواهی نامه مندرج در ماده ۵ را به اجرای ثبت اسناد محل تسلیم نماید. اجراء ثبت در صورتی دستور اجرا صادر می کند که مطابقت امضای چک با نمونه امضای صادر کننده در بانک از طرف بانک گواهی شده باشد.

مطالعه بیشتر: قوانین ثبت اسناد و املاک

۳) قوانین خاص در حکم اسناد لازم الاجرا این اسناد می باشد. و به دو دسته زیر قابل تقسیم می شود :

دسته اول)‌ از طریق اجرای ثبت محل اسنادی مانند سایر اسناد لازم الاجرا به مرحله اجرا می‌رسند. این اسناد از قبیل زیر هستند:
هزینه های مشترک آپارتمان و عوارض شهرداری، برگ وثیقه انبارهای عمومی.

دسته دوم) اسناد زیر به موجب قانون خاص از طریق مراجع مذکور، به مرحله اجرا می‌رسند.
اسناد مطالبات مالیاتی وزارت دارایی ، اسناد مطالبات تامین اجتماعی.

تقسیم بندی ادارات سازمان ثبت اسناد و املاک

تقسیم بندی ادارات سازمان ثبت اسناد و املاک به سه دسته زیر می‌باشد:

۱) امور املاک: در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک ثبت ملک صورت می‌گیرد. و در قانون ثبت و سایر قوانین آثاری دارد بیان می شود.
دفتر املاک به دلیل اهمیتی دارد، یکی از دفاتر قانونی است. نهایتا زمانی که ملکی تقاضای ثبت می شود باید مراحل قانونی آن در دفتر املاک ثبت شود.
سند مالکیتی در دست مالک یک رونوشت در دفتر املاک وجود دارد و نقش آن‌ها حتی از حکم دادگاه بالاتر است.

۲) امور اسناد : وظایف اداره امور اسناد به صورت زیر است:

الف) پاسخ به سوالات در مورد ثبت کلیه عقود و معاملات و قراردادها و سایر روابط مالی افراد با یکدیگر در دفاتر اسناد رسمی و رسیدگی به استعلامات و همچنین پاسخ استعلامات ادارات کل ثبت استان‌ها در مواردی که به یکی ز جهات قانونی اشکال در اجرای اسناد حاصل شده باشد.

ب) به اعتراضات اشخاص نسبت به دیگر عملیات‌های نظارت در مورد پرونده‌های اجرایی و ثبتی رسیدگی می‌شود.

ج) نظریات مشورتی شورای عالی ثبت در مورد اسناد به واحدهای ذیر ربط و دشتور اجراء آرا صدور شود.

د) دادگاه‌های انقلاب در مورد اشکالات و ابهامات موجود در احکام آن‌ها در رابطه با رفع تشابه اسمی افراد مکاتب کنید و رفع ممنوعیت آن‌ها و صادر کردن بخش نامه راجع به مصادره اموال و ممنوعیت معامله محکومین دادگاه های انقلاب و سایر مراجع ذیصلاح قضایی

ه) بخش نامه راجع به محجورین و ورشکستگان بر اساس احکام مراجع قضایی صادر می‌شود.

۳) اداره ثبت شرکت ها و علائم تجارتی و اختراعات: اداره کل ثبت شرکت‌ها مالکیت صنعتی، از جنبه ثبت شرکت‌ها در هویت بخشی به نهادهای اقتصادی و ایجاد امنیت اقتصادی و جذب پایدار ساختن سرمایه های سرگردان نقش مهمی دارد. و از جنبه مالکیت صنعتی نیز به لحاظ تاثیر شگرف مقولات مالکیت فکری همچون اقتصادی کردن اختراعات، طرح های صنعتی و علائم تجاری و حمایت حقوقی از تجار و بازرگانی و … برعهده دارد. دو اداره ثبت شرکت‌ها و موسسات غیرتجاری و اداره مالکیت صنعتی دارای این بخش‌هاست.

وظایف ادارات سازمان ثبت اسناد و املاک 

وظایف آن به طور خلاصه به صورت زیر است :

الف)‌ ثبت شرکت‌های تجاری و موسسات غیر تجاری ایرانی حوزه تهران و تغییرات آن.
ب) ثبت دفتر تجاری و غیر تجاری حوزه تهران.
ج) دفاتر تجارتی و غیرتجارتی حوزه تهران پلمپ شود.
د) شعبه یا نمایندگی شرکت های خارجی در ایران و تغییرات بعدی آن ثبت شود.
ه) ثبت موسسات خارجی در ایران.
و) نام شرکت های خارجی و موسسات غیرتجارتی در شرف ثبت سراسر کشور ثبت شود.
ز) اظهارنامه های تسلیمی علائم تجاری و اختراعات قبول یا رد شود.
ح) کلیه تغییرات و تجدید ثبت در علائم تجاری ثبت می‌شود.

شرایط صدور اسناد رسمی

قانون مدنی براساس ماده ۱۲۰۸ اسناد به سه دسته زیر تقسیم می شود:

۱) در دفاتر اسناد اسنادی که تنظیم می‌شود. مثل سند مالکیت.
۲) در دفاتر اسنادرسمی اسنادی که برای ازدواج و طلاق تنظیم می‌شود. به طور مثال سند نکاح و طلاق
۳) در سایر ادارات اسنادی مانند گذرنامه که توسط نیروی انتظامی صادر می‌شود. تنظیم می‌شود.

از نظر قانونی سند رسمی، سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک است، در نزد مامورین رسمی دولت یا دفاتر اسناد رسمی بر طبق مقررات قانونی و در حدودیت صلاحیت آن‌ها تنظیم شده باشد.و سایر اسناد عادی به حساب می‌آید.
سند در چارچوب اختیاراتی که از طرف قانون به مامور واگذار می‌شود. به آن صلاحیت گفته می شود.

وظایف و اختیارات هیئت نظارت و شورای عالی ثبت

در مرکز هر استان هییت نظارت، برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک، از افراد زیر تشکیل شده است:

رییس ثبت استان و یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب رییس قوه قضاییه .
یک عضو علی البدل از قضاوت دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف قوه قضاییه برای این هییت مشخص خواهد شد.

عالی ترین دادگاه استان، دادگاه تجدید نظر استان می‌باشد. از طریق مرجع قضایی قضاوت منتخب انتخاب می‌شود.
بر اثر شکایت ذینفع، آرائ هیئت نظارت، قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود.

مرجع تجدیدنظر نسبت به آراء هیئت نظارت شورای عالی، شورای عالی ثبت است. دارای دو شعبه زیر است:

۱) شعبه مربوط به املاک
۲) شعبه مربوط به اسناد

هر یک از شعب مذکور از سه نفر که دو نفر از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب ریاست قوه قضاییه و مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و مسئول قسمت اسند در شعبه اسناد هستند تشکیل می گردد.

شورای عالی ثبت دومین هیئتی است که با هدف رسیدگی به تجدیدنظر از آراء نظر از آراء هیئت های نظارت و نیز ایجاد وحدت رویه در ثبت تشکیل و محل آن فقط در تهران است.