نکات مهم ارزیابی حقوقی در خرید و فروش ملک

در بازار مسکن اغلب اختلافاتی که بین معامله‌گران در خرید و فروش ملک می‌افتد به خاطر عدم ارزیابی حقوقی ملک به صورت دقیق و جامع است. بسیاری از معامله‌گران و حتی اکثر افرادی که حتی برای یکبار می‌خواهند وارد معاملات بازار مسکن شوند نمی‌دانند که تمامی مسائل و اختلافات، با ارزیابی حقوقی ملک قابل پیش‌بینی و پیشگیری است. ما در این مقاله به بررسی نکات مهم ارزیابی حقوقی می‌پردازیم، همان مواردی که هر فرد معامله‌گری در بازار املاک باید به آن‌ها توجه داشته باشد.

نکته اول: بررسی اسناد املاک

اولین و مهم‌ترین قدم در بررسی و ارزیابی حقوقی در خرید و فروش ملک بررسی اسناد مربوط به ملک است. انواع اسناد ملکی بیانگر بسیاری از واقعیت‌هایی است که ممکن است مالکین آن را پنهان کنند و یا از آن بی‌خبر باشند. موارد زیر در این قسمت مد نظر داشته باشید:

۱- سند رسمی مالکیت ملک، سند رسمی انتقال مالکیت (سند بنچاق)، صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان و گواهی پایان کار ساختمان از مهم‌ترین اسنادی هستند که قبل از خرید ملک باید مورد بررسی قرار بگیرند.

۲- نام و مشخصات مالک، مساحت، مشخصات ثبتی، توابع و ملحقات، حقوق اشخاص ثالث نسبت به ملک، موقعیت ملک و نوع کاربری ملک از جمله اطلاعاتی هستند که در اسناد ملکی دیده می‌شوند و می‌توانید آن‌ها را بررسی کنید.

۳- بررسی اصالت سند مهم‌ترین قدم در بررسی اسناد ملکی است. جعلی بودن اسناد برای فروش ملک یکی از مواردی است که در کلاهبرداری‌های املاک پیش می‌آید. تفاوتی ندارد که سند به طور کلی جعلی باشد یا بخشی از اطلاعات و مندرجات در سند تغییر کرده باشد. علاوه بر اسناد رسمی ممکن است یکسری از مدارک فرعی انتقال سند مانند: مدارک مفاصاحساب شهرداری یا مالیات جعل شده باشد.

۴- توجه کنید که در متن سند توابع و ملحقات ملک به طور روشن توصیف شده باشد، مانند؛ انباری، پارکینگ و در حالت کلی مشاعات ساختمان و همگی در سند ذکر شده باشند.

۵- بررسی کنید که میزان مالکیت فروشنده از ملک چه میزان است. فروشنده مالک شش دانگ است یا در صورتی که بصورت مشاعی سهم دارد چند سهم از شش دنگ را مالک است.

۶- یکی از موارد مهم این است که به سراغ املاک بدون سند نروید مگر در موارد استثنایی. املاک بدون سند به املاکی گفته می‌شوند اگر چه ثبت شده هستند ولی به دلیل مشکلات و موانع، انتقال مالکیت ملک از طرق مبایعه نامه عادی صورت می‌گیرد. املاکی که بدون سند هستند خطرات و پیچیدگی‌های خاص خود را دارند.

۷- یکی از مواردی که در معامله خرید و فروش ملک باید به آن توجه کنید این است که بررسی کنید انتقالات قبلی ملک به چه شکل بوده است و دقت کنید که فساد و کلاهبرداری در معاملات قبلی وجود نداشته باشد.

۸- موقعیت ملک را در سند بررسی کنید، چرا که بخشی از دعاوی مطرح شده اشخاص در دادگاه‌ها راجع به املاک ناشی از اشتباه در تصرف ملک، اشتباه در حدود، جابجایی قطعات، لغزش و تجاوز به پلاک مجاور و نظایر این‌هاست که عدم اطلاع و آگاهی مالک از موقعیت مکانی ملک باعث این اشتباهات می‌شود.

پیشنهاد مطالعه: انواع سند ملکی

نکته دوم: تعیین کاربری ملک

یکی از موارد مهم دیگر در خرید و فروش ملک توجه به کاربری ملک هنگام خرید است. کاربری ملک نقش مهمی در قیمت ملک و نوع استفاده مجاز از آن دارد؛ کاربری‌های مهم در شهرها عبارتند از: کابری مسکونی، اداری، تجاری، خدماتی، فضای سبز، آموزشی، کشاورزی (زراعی و باغ)، صنعتی-کارگاهی، نظامی و بایر.

برای شناسایی کاربری ملک به سخن مالک و مشاور املاک و یا حتی نحوه استفاده فعلی ملک اکتفا نکنید و فقط براساس اسناد رسمی کاربری موجود ملک را احراز نمایید. کاربری ملک به طور مشخص در اسناد مالکیت و نیز گواهی پایان کار ساختمانی ذکر می‌شود.

نکته سوم: بررسی وضعیت تصرفات ملک

۱- در هنگام بازدید از ملک و همچنین از روش‌های دیگر، وضعیت تصرف ملک را مورد بررسی قرار دهید و اگر شخصی غیر از مالک متصرف ملک است، رابطه حقوقی وی را با مالک شناسایی کنید.

۲- برخی مواقع مالک، منافع ملک را به مدت طولانی به شخص ثالثی واگذار کرده است و یا شخصی بدون قرارداد، متصرف ملک است و ممکن است تحویل ملک از سوی مالک به نحوی با مشکل مواجه شود.

۳- باید رابطه حقوقی متصرف با مالک بصورت شفاف مورد بررسی قرار گیرد و قرارداد ایشان مطالبه شود و در صورتی که قراردادی در بین نیست، حتما متصرف نیز نسبت به تحویل مل در موعد مقرر متعهد گردد.

نکته چهارم: بررسی احتمال موقوفه بودن ملک

۱- بسیاری از افراد مدارس، حسینیه‌ها، بیمارستان‌ها و امثال این‌ها را در قالب املاک وقفی می‌بینند. بد نیست بدانید که اکثر ملک‌های وقفی بصورت اجاره در اختیار افراد برای کاربری‌های مسکونی یا تجاری قرار دارد. در کشور ما نیز املاک موقوفی رواج دارد و حجم آن‌ها کم نیست و این در اکثر نقاط کشور امری محتمل است.

۲- در حالت کلی خرید و فروش املاک وقفی ممکن نیست و فقط در شرایط خاصی خرید و فروش آن‌ها صورت می‌گیرد.

۳- در صورت وقفی بودن ملک، وضعیت آن در استعلام از اداره ثبت مشخص می‌شود. ممکن است از طریق استعلام ثبت نیز مشخص نشود، که در این حالت می‌توان به مراجعه به اداره اوقاف و امور خیریه و همچنین پرس و جو از خبرگان محلی احتمال موقوفه بودن ملک را بررسی کنید.

نکته پنجم: بررسی توابع املاک

یکی از سوالاتی که در خرید و فروش ملک برای خریداران پیش می‌آید این است که با خرید یک ملک، قانونا مالک کدام یک از وسایل و تجهیزات موجود در ملک می‌شوند؟ به عنوان قاعده کلی به این سوال این طور می‌توان پاسخ داد که هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از توابع ملک فروخته شده شمرده شود یا قرائن دلالت بر داخل بودن آن در مبیع نماید، داخل در قرارداد خرید و فروش است و بر همین اساس، پس از انجام معامله متعلق به خریدار خواهد بود. این حکم، در همه قراردادهای خرید و فروش جاری است.

بر اساس همین قاعده در خرید و فروش یک باغ، درختان باغ نیز داخل در معامله هستند و اگر خلاف این امر تصریح نشود، با فروش باغ، درختان نیز فروخته شده است. اگر فروشنده می‌خواهد زمین را بدون درختان بفروشد، باید این موضوع را به صراحت در قرارداد بیاورد.

نکته ششم: بررسی مطابقت مساحت ملک با مساحت مورد توافق

یکی از مشکلاتی که بعضا خریدار در خرید و فروش ملک با آن مواجه می‌شود، کسری مساحت ملک نسبت به مساخت مورد توافق است. این مشکل ممکن است ناشی از اظهار خلاف واقع مالک باشد و یا ممکن است به دلیل مغایرت متراژ مذکور در سند مالکیت با وضع موجود ملک باشد.

اگر چه کسری مساحت در خرید زمین شایع‌تر است، اما در آپارتمان‌ها نیز گاهی مشاهده می‌شود که مساحت ملک نسبت به مساحت مورد توافق کمتر است. براساس قانون در صورت کسری مساحت خریدار می‌تواند مبایعه‌نامه را فسخ کند. اگر می‌خواهید چنین مشکلی را تجربه نکنید، بهترین روش این است که ملک توسط کارشناس خبره اندازه‌گیری شده و متراژ دقیق ملک محاسبه شود.

پیشنهاد مطالعه مقاله: رهن کامل چند درصد قیمت خانه است و چطور می‌توان آن را محاسبه کرد؟

نکته هفتم: جانمایی ملک

در املاکی که سند مالکیت آن‌ها بصورت دفترچه‌ای است و هنوز سند تک برگی برای آن‌ها صادر نشده است، احتمال مغایرت حدود اربعه ملک با حدود اربعه مندرج در سند مالکیت وجود دارد.

جانمایی ملک عبارت است از تعیین چهارگوشه ملک بر روی زمین طبق شمراه ملک در سمت راست بالای صفحه اول سند به نحوی که ابعاد و مساحت ملک با سند کاملا منطبق باشد. در عملیات جانمایی ملک، مساحت و حدود ملک تثبیت می‌شود و چهارگوشه آن مطابق اسناد ملک و اسناد املاک مجاور و با بررسی سوابق ثبتی بصورت دقیق مشخص می‌شود.