فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

قرارداد مشارکت در ساخت در بین مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود. و به سبب آن هر طرف آورده و سهمی از مشارکت را دارد. در صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به معنی اختیار بهم زدن قرارداد است. قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد لازمی است که هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ آن را ندارد. و در صورتی وجود موجباتی که بتوان قرارداد مشارکت در ساخت را به خاطر آن‌ها فسخ کرد.

قرارداد مشارکت در ساخت

مالک یا مالکان یک زمین با یک یا چند سرمایه‌گذار در ساخت یک ساختمان مشارکت داشته باشند. به آن مشارکت در ساخت گفته می‌شود. و قراردادی که به عنوان قرارداد مشارکت در ساخت در بین آنها بسته می‌شود. یکی از انواع قراردادهای مشارکت مدنی، قرارداد مشارکت در ساخت است. یکی از پرکاربردترین قراردادها در فضای کسب و کار قرارداد مشارکت مدنی است.

قرارداد مشارکت مدنی در فضای کسب و کار به افراد این امکان را می‌دهد که براساس سرمایه خود چه مادی یا معنوی، بدون ثبت شرکت و پرداخت هزینه‌های اضافی وارد مشارکت شده و از این طریق به منافع خود برسند.
این قرارداد بیشتر در فعالیت‌های اقتصادی متفاوت به طور مثال صادرات و واردات کالا، انبوه‌سازی، تولید، ساخت مسکن و… کاربرد دارد.

مطالعه بیشتر: ضوابط و مقررات ساخت و ساز شهری

کلیک کنید

براساس تعریف قانون مدنی جمهوری اسلامی، مشارکت مدنی عبارتند از درآمیختن سهم‌الشرکه نقدی یا غیرنقدی متعلق به اشخاص حقوقی یا حقیقی متعدد، به منظور انتفاع، بنحو مشاع، طبق قرارداد می‌باشد.

قرارداد مشارکت مدنی به ۳ دسته زیر دسته‌بندی می‌شود:

قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد مشارکت مدنی با بانک، قرارداد مشارکت مدنی خصوصی

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

قراداد مشارکت از نوع قراردادهای لازم است یعنی هیچ یک از طرفین قرارداد حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را ندارند. و فقط در شرایط خاص می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.
در این جا این سوال بیان می‌شود که در چه صورتی طرفین قرارداد حق فسخ قرارداد را دارند؟
حق فسخ به این معناست که اختیار برهم زدن معامله یا قرارداد که در اصطلاح حقوقی به آن خیار گفته می شود. از نوع قرارداد‌های لازم قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز است.

موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

نوع حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز وجود دارد:
خیارات قراردادی، خیارات قانونی
خیار فسخ قراردادی یعنی در صورتی که هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حق فسخ طرفین ذکر شود و یکی از طرفین با رجوع به قرارداد می‌تواند اقدام به فسخ کند.
چند مورد خیار فسخ در قانون مدنی پیش‌بینی شده که به آن خیارات قانونی گفته می‌شود. درصورتی که طرفین معامله با ارجاع به خیارات قانونی، می‌توانند اقدام به فسخ قرارداد کنند، در این مورد فسخ دادگاه تصمیم نهایی را صادر می‌کند.

امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

قانون مدنی درخواست فسخ قرارداد‌های مشارکتی در ساخت و ساز را با خیارات زیر صادر می‌کند:

خیار شرط: درصورتی که در تنظیم این قرارداد مشخص شود که در مدت معینی طرفین حق فسخ دارند، در تنظیم قرارداد مشارکت به این حق فسخ پیش‌بینی شده، شرط خیار گفته می‌شود.
خیار مجلس: تا زمانی که هریک از طرفین عقد قرارداد، در جلسه عقد قرارداد حضور داشته باشند و متفرق نشده باشند، اختیار فسخ قرارداد وجود دارد.
خیار رویت: اگر مال مورد معامله با وصف فروشنده مطابقت نداشته باشد، خریدار حق فسخ دارد. مالک فروشنده و خریدار سازنده و سرمایه‌گذار در قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز است.
تخلف وصف: تعریف تخلف وصف در مقابل تعریف خیار رویت است.
خیار تدلیس: در صورتی که یکی از طرفین معامله ادعا کند که در معامله فریب خورده است باید اقدام به فسخ قرارداد کرد.

بیشتر بخوانید: روش های مختلف انحلال قرارداد ملکی

خیار تاخیر ثمن: در صورتی که خریدار در قرارداد مشارکت در ساخت، سرمایه گذار باشد باید در پرداخت ثمن کمی صبر کند، از طرف مالک حق فسخ امکان‌پذیر است. ثمن صورت‌های منفعت و عمل و وجه نقد نیز می تواند باشد.
خیار عیب: اگر درمورد ملک یا زمین معامله شده عیب و ایرادی وجود داشت حق فسخ اجرا می‌شود. سازنده و سرمایه‌گذار در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت با ایراد و معیوب بودن زمین مواجه شوند، با مراجعه به خیار عیب می‌توانند اقدام به فسخ قرارداد کنند.
خیار غبن: در صورتی که یکی از طرفین معامله متوجه شود که این معامله برای او ضرر زیادی دارد و این ضرر خیلی مشخص باشد براساس قانون امکان فسخ قرارداد امکان‌پذیر است.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

ایجاد شدن حق فسخ قرارداد به واسطه حکم قانون و یا با توافق طرفین است. در صورتی که در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت برای یکی از طرفین حق فسخ مشخص نشده باشد، به این معنی نیست که اقدام به فسخ قرارداد نمی‌تواند کند. با توجه به خیارات قانونی بالا که اشاره شد از مجاری قانونی می‌توان به اقدام به فسخ قرارداد کرد.

درقرارداد‌های مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده شرایط حق فسخ با هم کاملا متفاوت است و هریک می‌تواند طبق شرایطی و با ادله کافی از طریق دادگاه اقدام به فسخ قرارداد کنند.

حق فسخ مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

اگر سازنده در اجرای تعهدات خود کوتاهی کند مالک می‌تواند تقاضای فسخ قرارداد مشارکت کند.
در صورت چنین تخلفاتی مالک اقدام به فسخ قرارداد می‌تواند کند:
در اجرای برنامه زمانبندی در قرارداد سزنده تاخیر غیرمجاز داشته باشد.
موضوع قرارداد به غیر تحت هر عنوانی از قبیل وکالت،صلح، بیع، مشارکت و نمایندگی انتقال و واگذار شود.
ضوابط ساخت و ساز طرح‌های اجرایی، نقشه‌ها، فروش و پیش فروش در مقررات در قرارداد رعایت نشود.
سازنده در تجهیز کارگاه در مدت مشخص شده در قرارداد تاخیر غیرمجاز داشته باشد.

حق فسخ سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

اگر مالک نیز در انجام تعهدات خود از قبیل عدم اعطای وکالت به سازنده جهت اخذ پروانه، عدم تحویل و تخلیه ملک، سازنده در این شرایط اقدام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند کند.

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

اگر در تنظیم قرارداد مشارکتی در ساخت برای طرفین حق فسخ درنظر گرفته شده و طرفین از حق خود بخواهند استفاده کنند، دادگاه در این شرایط فسخ را اعلام می‌کند. به این حق فسخ حق فسخ قراردادی گفته می‌شود. و تشخیص حق فسخ در صورتی که بر عهده دادگاه است که در قرارداد مشارکت ساخت حق فسخ مشخص نباشد.
اعلام فسخ قرارداد هر یک از طرفین از طریق اظهارنامه‌رسمی انجام می‌شود. دادخواست فسخ قرارداد و طرح دعوای حقوقی با موضوع صدور حکم تایید بعد از ارسال اظهارنامه رسمی مراتب فسخ قرارداد می‌نماید.
در صورتی که مالک درخواست فسخ قرارداد را براساس تاخیر سازنده در تحویل دان ملک به دادگاه بدهد. در این شرایط مالک براساس ماده ۱ و مفاد قرارداد قانون مسئولیت مدنی از طریق دادگاه دادخواست فسخ قرارداد و مطالبه خسارت می‌نماید.
افراد در قرارداد مشارکت در ساخت، به دلایل زیر دادخواست فسخ قرارداد ملک را به دادگاه ارائه می‌کنند. تا در این شرایط قانون قضاوت و رای حق فسخ کند.
فسخ به علت تخلف از شرط، فسخ، به علت ورشکستگی سازنده، فسخ به علت شرط فسخ، فسخ به علت توقیف یا مصادره ملک،
فسخ به علت فورس ماژور، فسخ به علت غیرمقدور بودن انجام مشارکت، فسخ به علت فوت سازنده.

مهلت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در هنگام تنظیم قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز باید زمان برای حق فسخ مشخص شود که در این شرایط فسخ و قرارداد باطل می‌شود.
پس بهترین کار این است که قبل از اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با یک وکیل مورد اعتماد صبحت کنید تا اختلاف و ضررات را در معامله نبینید.